房地产企业税务管理与风险防范措施分析

翟 晨

（深圳 锦峰集团有限公司，广东 深圳 518000）

一、前言

良好的税务管理有助于筛选合理的税务筹划方案，规范涉税业务经营，严格管理发票凭证，并要求企业不断优化会计核算制度，统一管理发票、账目、报表和税，有效推动房地产企业实施管理会计理念。房地产企业作为重点税源，涉及增值税、土地增值税、所得税等多个税种。房地产企业需要遵守预缴制度，否则容易存在预缴税金超过涉税业务应缴税额的风险。随着涉税类型的增加，房地产企业必须严加管理防控税务风险。

二、房地产企业税务风险分析

1.土地获取环节税务风险

首先，房地产企业采用先拿地后成立项目公司的开发模式，单独成立项目公司其股权结构不满足国家税法规定，导致拿地成本无法进行土地增值税税前扣除，进而引发税务风险，而且位于不同地区的土地发票抬头并不相同，所以土地增值税抵扣存在风险[1]。其次，房地产企业在拿地之前与当地政府就土地使用权、拆迁费用、保障房建设等要进行商议，商议结果直接影响后续清算土地增值税。因此，房地产企业必须谨慎仔细地与当地政府商讨，否则增加土地增值税清算风险。最后，房地产企业负责拿地的是总公司、分公司还是新成立的项目公司，其纳税人身份都与土地增值税缴纳息息相关，拿地主体确立不当则可能无法充分享受土地增值税优惠政策，导致税务管理风险和成本增加。

2.项目开发环节税务风险

房地产企业的项目开发环节设计项目立项、规划统筹、设计、管理等多个流程，这些流程与纳税密切相关，项目财务组织需要在立项阶段预测应缴纳的税款，根据项目所在地区税务机关给出的要求，联合相关部门制定最优的税务筹划方案，最大限度地减少税务压力。而房地产企业在开发环节对各类住宅数量规划不合理、人员安排不当则易诱发增值税风险、所得税风险。

3.销售环节税务风险

房地产企业的销售环节最容易出现税务风险的主要是销售方案的选择方面。比如，企业项目的附加资产车位是独立销售、捆绑销售还是赠送，若各种销售方式对应的销售合同、发票制定不合理，则会产生税务风险[2]。而且销售环节还存在住宅定价考虑不充分引起的土地增值税风险；土地增值税的综合税负低于预征率项目，但是房地产企业并未及时与税务机关沟通，预征率没有降低，使得企业多缴税金。

4.竣工支付环节税务风险

房地产企业增值税业务履行纳税义务的时间通常都是根据合同规定的交付时间、实际交付时间以及开票时间三者早晚进行确定。在竣工支付环节纳税义务形成后，若房地产企业获取的发票未能及时进行销项税抵扣，而房地产企业也并未在最后交楼期限内足额获取进项税发票，则后期出现大额留抵，进项税抵扣出现问题。

三、房地产企业税务管理存在的问题

1.税务风险管理机制不完善

房地产企业的税务管理工作一般情况下是由财务部门负责，企业在财务部门设立税务会计岗位，专职负责处理税务问题。就现阶段房地产企业税务管理实际情况来看，房地产企业的税务风险管理机制不完善，税务风险控制和防范力度不足。首先，房地产企业缺少独立的税务风险管理组织，税务会计人员更多的是处理涉税资料分析、税务筹划、税金计算等工作，缺少足够的精力应对税务风险，而且其他财务人员分别负责企业不同的财务工作，能够分给防范税务风险的时间少之又少，因此房地产企业的税务风险难以被及时发现。其次，税务风险评估和监督机制不完善。例如，房地产企业在施工合同签订过程中，未能从税务角度评估合同风险，若增值税率变化引起施工成本增加，导致合同在履行阶段出现税务风险，增加企业的税务管理成本支出。

2.税务沟通不到位

在税务管理过程中，房地产企业内部沟通效率以及与外部沟通情况直接影响税务筹划和税务风险管控。但是房地产企业的税务沟通效率提升较慢，内部各个部门尤其是分处于不同地区的项目与税务部门的沟通欠缺，导致税务部门难以及时掌握各项涉税资料，在税务筹划方案制定以及税务风险识别和应对方面滞后，影响企业的税务管理效果[3]。国家针对房地产行业的税收政策变化速度较快，企业的税务人员与税务机关专管员的沟通不及时，则无法在第一时间掌握政策最新的变化，从而难以充分享受税收优惠政策，导致企业多缴税金，增加税负。

四、加强房地产企业税务管理与风险防范的措施

1.优化税务筹划

税务筹划是房地产企业税务管理中的重要内容，以下主要从房地产企业项目的前期准备阶段、开发阶段以及销售阶段讨论税务筹划。

项目准备阶段的税务筹划。首先，合理选择项目组织形式，一般情况下房地产企业成立项目分公司进行项目管理和开发。项目组织形式决定纳税方式，如母公司子公司、总公司分公司两种形式的纳税方式不一致，且各具优势。对母公司子公司形式，子公司独立纳税，且其税务风险不会转移至母公司，后续项目转让程序简单；总公司分公司形式则是合并缴税，承担相同的税务风险，若是分公司准备阶段出现亏损可以抵消总公司得到的利润，但是税务机关对分公司的税务监管相对松弛。房地产企业需要根据自身需求合理选择项目组织形式。其次，房地产企业在确定开发方式时有三种选择，一是自主开发；二是合作开发；三是代建。根据税务法规内容规定，不同的开发方式对应的税收优惠政策不一致。比如，代建方式和合作开发方式能够免征土地增值税，企业可以减少税务成本。房地产企业可以提前预测不同开发方式对应的税负，从三种方式中选择税负最低的一种。

房地产企业项目开发阶段。此阶段项目成本费用核算以及可扣除项目较多，且覆盖范围广，税务筹划重要性突出。房地产企业的税务会计人员需要及时分析税务法规和会计核算之间的区别，在确认成本费用、划分成本对象、成本核算、收入结转等方面严格按照规定完成。税务会计人员要准确划分经营活动中可以完全扣除的费用、税前限额扣除、税前不得扣除三类费用，避免虚增可扣除费用，减少企业被税务机关稽查的风险[4]。此外，在精确会计核算的基础上使用税收优惠政策。比如，房地产企业开发的普通类型住宅在其增值率不超过20%的前提下，可以享受免征土地增值税的优惠政策，但是必须做好会计核算，如果将增值率处于20%上下的所有项目一起核算，则无法同时享受免征政策。

房地产企业项目的销售阶段。企业涉税种类有增值税、土地增值税、所得税、印花税等多个税种，在销售阶段，企业税务人员必须深入了解针对房地产行业的税收政策法律，做好税务筹划。首先，筹划项目售价。项目售价对土地增值税、所得税的应税额度影响颇深，通常情况下，房地产企业的土地增值税使用超率累进税率进行计算，需要全面考虑临界点销售价格对税金的影响，企业要合理确认各项收入费用划分的范围，以达到减少税负的目的。其次，房地产企业可以设立销售公司负责销售房产，成立公司的费用可以进行税前扣除，设立销售公司的模式减少了企业的销售收入，进而影响对应的税率。最后，房地产企业进行延期纳税。房地产企业的纳税义务形成是确认收入和房产所有权转移之后，所以房地产企业在实际经营过程中，没有获取的资金暂不确认，而客户分期购买的房产则按照合同分次确认收入并结转成本，合理延缓纳税时间，减轻企业的税负。

2.健全税务风险管理体系

房地产企业应当健全税务风险管理体系，从税务风险管理流程、税务风险管理工具、税务沟通方面完善风险管理体系。首先，房地产企业的税务信息登记、税务资料保管存储、税务核算、税务申报以及税务监管都需要由专业人员负责，严格管理涉税信息，不允许无关人员查看、税务核算需要注意税法和会计核算规定的区别、定期汇总纳税申报数据并对其进行审核。其次，应用大数据技术管理税务风险，基于大数据技术搭建税务风险分析识别和评估系统，利用系统对采集的涉税数据进行深入分析和处理，基于历史数据评估税务风险，快速分析税务风险类型、影响范围，从而制定风险应对措施。最后，加强税务部门与其他部门的沟通联系以及与外部税务机关的沟通，通过内部信息共享平台实现实时无障碍信息沟通，涉税资料能够快速传递至税务部门。同时，在金税三期系统整合背景下，税务机关对企业实施更全面的监管，房地产企业必须及时与税务机关沟通，从而掌握税务管理缺陷和税务风险，进而采取应对措施。

五、结语

综上所述，房地产企业的税务管理以及税务风险防范是一项范围广泛、复杂性强的持久性工作，有效的税务管理是房地产企业提升市场竞争力的重要手段之一。房地产企业需要持续优化税务管理措施，健全税务风险防控体系，应对国家税制改革产生的税务风险，优化企业的税务管理和税务风险防范水平，在合理缴税的同时减轻企业的税务负担以及风险压力，加快促进提升房地产企业的整体经济效益。