房产测量中预算面积与实测面积误差研究

2021-12-31谭磊罗建赵森霖

科学与信息化 2021年10期

谭磊罗建赵森霖

石柱土家族自治县城乡规划测绘有限公司重庆 409100

引言

作为大众消费品，房产价格通常较高，预售时尽管给出了明确单价，但预算面积和实测面积往往存在出入，容易引发利益纠纷。而房产测量结果为产权产籍管理的重要依据，需要保证面积得到准确测量，以便通过减少预测和实测面积误差避免纠纷的产生，继而为房地产业的健康发展提供保障。

1 房产测量中预算面积与实测面积误差来源

（1）共有面积误差。在房产测量中，共有面积分摊时常会引起预算面积和实测面积误差。预算面积测量按照初步设计图对容积率进行计算，并根据经审核施工图完成最终面积测算。而实测面积是在竣工验收后现场测量，完成分户图等图形绘制后，对共有面积进行分摊。但房地产建设周期较长，两次测量之间拥有较大时间间隔，可能出现政策不一致问题。在工程施工期间，未按照图纸进行实地功能区施工，如电梯井、楼梯间等区域建大或建小，同样会引发共有面积变化。竣工阶段，使用的气压罐等设备未能安装到位，未能实现功能价值，最终无法分摊至功能区，也将引发面积误差[1]。预算面积测算是按照分摊方案进行的，但实测时如果出现幢划分不一致等情况，如原本属于一期的共有面积被划分到二期，也会引发共有面积测算误差。

（2）私有面积误差。房产套内面积属于私有面积，往往更被产权人所重视。在实测阶段，套内长、宽等是否变化，都会给实测面积带来直接影响。未能严格按照施工图施工，显然将造成预算面积与实测面积间产生较大误差。实际在预算阶段，房产测绘工作未按照技术规范开展也会引发误差。如未按规划审批施工图开展测绘工作，出现套内中空面积未能扣除、封闭阳台按照敞开式计算一半面积等情况，就会导致测算结果与实测面积存在差异。在实测过程中，从施工图中划出未安装空调机位，将造成阳台面积过大。而直接在阳台中对机位进行分割，又会导致面积过小。此外，现场测量需要使用测距仪等设备，在人员疏忽情况下可能导致数据被报错，如不同层次剪力墙被误认为厚度相同等问题的发生，最终将造成误差的产生。

2 房产测量中预算面积与实测面积误差解决

（1）误差处理。按照《房产测量规范》要求，面积测量需要将误差控制在一定限值内。实际在限值设定上，还要结合地方房地产市场开发情况进行不同精度等级的选择，一旦超出限值需要按照合同约定进行处理。但如果事先并未对有关内容进行约定，通常按照3%的限值进行处理。具体来讲，就是在预算面积和实测面积之间，需要确保面积误差比绝对值不超3%。按照“面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积”公式进行计算，可以对误差大小进行衡量，然后采取相应处理措施。针对误差比未超出要求的情况，可以遵照合同约定价格进行房产结算。如果超出限值，买受人可以申请解除合同并要求返还房款及利息，确保当事人合法权益得到有效保护。从开发商角度来看，在实测面积比预算面积大3%以上，超出部分将赠送给买受人。如果实测面积比预算面积小3%以上，将无理由支持买受者退房，如果买受者不退房，也可以选择将超出部分乘以合同单价双倍退还买受人[2]。为避免双方产生纠纷，还要严格按照国家规范进行房屋测量，以免因人为因素引发预算面积与实测面积误差过大情况。

（2）误差控制。从源头上加强误差的控制，能够避免后续处理问题的发生。结合误差不同来源，可以采取不同的防控措施。如针对由政策变化引发共有面积分摊变化的问题，可以将旧政策当成是依据，通过沿用政策进行面积测算。在开发商擅自变更设备用房功能或未将设备安装到位时，还要对用房进行修改，确保分摊方案能够保持一致。无法修改则不计入分摊，以免买受人权益受损。在房屋产权登记时，还应注意连体楼和地下室尽可能维持整体状态，通过同时登记加强管理，以免出现幢号变化。在实地建筑物施工期间，还应严格按照规划审批结果进行尺寸控制，相差过大则要进行整改，否则将对超出规划部分面积进行罚款。结合房产测量实践经验可知，需要做好特殊情况的处理，保证预算和实测阶段能够采用相同的建筑面积计算标准。如对阳台面积进行测量，需要按使用需要划分为全封闭和未封闭两种，前者按照外围水平投影面积进行测量，后者按照外围水平投影面积一半测算。对外墙进行测量，按照外墙面积一半计入套内，剩余计入共有面积。对室外楼梯面积进行测量，区分为有永久性顶盖和无完全遮挡两类，前者按照自然层水平投影面积的一半进行测算，后者不计算上层楼梯面积，下层楼梯面积相应少算一层。

（3）管理措施。为保证上述方法得到有效运用，还要加强房产测量工作管理，确保预算面积和实测面积都能得到规范测算。在建筑业快速发展背景下，还应结合现代建筑规划设计理念出台房产测绘细则，使共有面积、套内面积等各种面积测量范围得到明确规定，并对室外楼梯等特殊情况进行补充说明，确保各种新的建筑形式能够得到规范测量。在房产面积预测阶段，需要建立严密的作业流程，并强化质检管理。建立严格行业准入制度，保证测量单位软硬件配置、人员素质水平等各方面满足测绘工作要求，并确保项目规范图纸得到准确核对，及时解决各种测算问题，最终按照统一规定进行面积测算，能够减少误差的产生。在建筑施工阶段，如果发生变更则要经过规划部门严格核实，补办相关规划手续，重新委托测绘单位进行房产测量，并将成果送审。在完成房屋预售证办理前，应确认已经完成变更测绘。如果未能及时完成测绘，还要求告知房屋买受人。