房地产行业融资问题研究

杜闪 易丹丹

【关键词】房地产;龙湖集团;企业融资

【中图分类号】F299.233.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）10-0107-03

0 引言

房地产行业经过40多年的发展，在我国经济建设中起着重要的作用。2000年开始，房地产呈现出异常火爆的趋势，房价只涨不降，买房卖房成为热点话题。2015年，政府为了抑制房价的飞速上涨和抵制“炒房卖房”的行为出台了相关文件，对房地产企业的限制增强。面对这样的市场环境，房地产企业想要增强盈利能力，必须重视融资问题。这是因为房地产企业在开发房地产项目时需支付高昂成本，項目建设周期长，而且资金只能在销售房地产之后才能收回，坏账风险大[1]。此外，近几年总体经济形势下滑，银行和其他金融机构的融资门槛较高，房地产上市公司在外部环境的影响下资金短缺的现象十分明显。由此可见，房地产企业选择合理的融资策略是很有必要的。

1 房地产企业融资方式分析

融资就是企业融通资金的过程。在所有融资方式中最普遍采用的就是银行贷款，在部分房地产企业中银行贷款甚至可以为企业筹集到70%左右的资金。随着市场的不断变化，产生了许多新的融资方式[2]。融资按照筹资对象可以分为外部融资和内部融资。

1.1 内部融资

内部融资是企业运用自有资金筹资的方式，主要是对应收账款、预售账款的抵押和出售。因为内部融资只涉及企业，所以自主性比较高，融资成本较低。缺点在于内部融资规模小，对于经营情况差的企业不适合采用内部融资。具体包括如下。

（1）留存收益。留存收益来源于企业期末的净利润，由盈余公积和未分配利润组成。留存收益可以为企业提供资金，而且不需要成本。

（2）预收账款。房地产企业一般都是提前将没有建设完成的房地产进行销售，以定金或者购房款的方式获取资金，借此实现资金快速回拢的目的，缓解企业资金压力。

1.2 外部融资

与内部融资相反，外部融资是向其他经济主体筹资的行为，在是否有金融机构介入的基础上可以分为直接融资和间接融资。具体包括如下。

（1）直接融资。直接融资是企业不通过金融机构直接进行融资，主要有股权融资、债券融资等。股权融资和债券融资各有不同，股权融资没有到期归还本息的压力，财务风险小，但是有控制权分散的风险。债券融资最突出的一点就是企业到期必须向债权人还本付息，因此在财务上的风险大[3]。

（2）间接融资。间接融资是需要借助金融机构筹集资金的融资方式，基本形式有银行贷款、融资租赁及信托贷款等。银行贷款的优点是融资的金额大，融资的约束条件相对较少;缺点是容易受到市场环境和相关政策的影响。除银行贷款外，融资租赁和信托贷款都是典型的向非银行筹集资金的融资方式。

2 龙湖集团融资现状研究

2.1 龙湖集团简介

1993年，龙湖集团正式成立，总部设在重庆，公司主要从事房地产的开发，也参与房屋租赁、装修等相关业务。2009年，龙湖集团控股有限公司在香港上市。龙湖集团业务范围广，市场遍布全国，至今成立龙湖集团开发的项目大约有900个。多年来，龙湖坚持以客户为中心，从客户的视角进行项目设计，建设优质房地产。

2.2 龙湖集团融资描述

基于对龙湖集团2019年的财务报表进行分析，可以看出龙湖集团内部融资和外部融资二者兼有。

（1）内部融资现状分析。我国有关于房地产企业持有资金的占有率必须高于总投入开发的30%的要求，对于内部融资，我国的房地产企业一般都是以盈余公积对项目进行投资。从财务报告中可以得知，2017—2019年龙湖集团的所有者权益和未分配利润呈上升趋势。预收账款是企业较快获取资金的方式之一，2017年龙湖集团有物业销售预收账款为932亿元，2018年和2019年没有预收账款。龙湖集团的内部融资是有所减少的（见表1）。

（2）外部融资现状分析。2019年12月31日，龙湖集团的银行贷款数额为1 313亿元，2018年的银行贷款数额为1 111亿元，2017年的银行贷款数额为691亿元。可以看出，龙湖集团的银行贷款是逐年增加的，并且2018年龙湖集团银行贷款的幅度较大。龙湖集团在2019年12月31日股份总额有每股面值0.01港元的普通股数目5 983 110 605股，价值5.2亿元，相比2018年增资扩股了44 639 000股，价值增加了300万元，2019年龙湖集团的股权融资较少。

截至2019年12月31日，龙湖集团发行有境内公司债券、绿色债券、中期票据、住房租赁专项公司债券和优先票据。其中，2019年发行的优先票据金额为59亿元，住房租赁转型公司债券为19亿元，境内公司债券为21亿元，2019年没有发行绿色债券和中期票据，总计发行了99亿元的债券。然而相较于2018年，龙湖集团减少了绿色债券和中期债券的发放，其他债券的发行数额均有所减少（见表2）。

龙湖集团是受国家政策影响较大的企业，近年来中国人民银行多次上调了银行贷款准备金金额及它在存款总额中所占的比重，银行贷款的利息也逐年增加，龙湖集团、碧桂园集团等大型房地产企业的贷款利率在正常情况下会以国家基准利率向上浮动，所以龙湖集团的融资成本呈明显的上升趋势。龙湖集团2019年的定息银行贷款利率是4.88%，浮息银行贷款利率是4.32%。龙湖集团2019年的银行及其他借款利息达61亿元，占全部利息的93%。较高的融资成本会带来较大的融资风险。龙湖集团2017—2019年的资产负债率分别为70.73%、72.22%、74.45%（见表3）。

3 龙湖集团融资问题分析

3.1 资本结构不合理

房地产企业是负债较多的企业，企业运营过程中面临着极高的经营风险。因此，房地产企业想要持续运转，就必须保持充足的资金链。2017—2019年，龙湖集团的资产负债率基本在73%左右浮动，就国内的资产负债率情况来看，资产负债率在60%～80%的企业都需要承担较大的融资风险。可以看出，龙湖集团是高杠杆的运营模式，流动负债比率逐年增加。面对这样的资本结构，企业财务风险呈现出锐增状态。

3.2 融资渠道少

采用不同的融资方式和融资方式所占的比重就是融资结构。根据龙湖集团的融资现状可以发现，2019年龙湖集团银行贷款融资就占到全部融资的76.21%，债券融资其次，股权融资最少。由此可见，龙湖集团主要依赖于银行贷款，股权融资较少。然而银行贷款的利率高，由此产生的财务费用也高，债务性融资较多，容易导致企业产生替代行为，在资金运转不灵的情况下，一旦集团无法偿还债务，现金流就会出现问题，严重时可能会造成企业的财务危机[4]。2019年，为了应对房地产市场泡沫现象，货币信贷的发展趋势放缓，如果龙湖集团继续依赖银行贷款补充融资的需要，其风险会剧增。

3.3 融资风险大

龙湖集团的融资成本较高，其中利息费用就达到65亿元，融资成本升高，会增加融资风险。较高的利息费用会给企业带来利率风险和汇率风险。龙湖集团会受到银行和金融机构利率变动的影响。截至2019年末，龙湖集团的短期借款有139亿元。此外，龙湖集团浮息贷款有927亿元，占全部贷款的比重达70.61%。这意味着在没有其他影响因素的情况下，利率变化会直接影响企业的财务费用。因此，如果龙湖集团对固定利率和浮动利率的借款数额配置不合理，会导致企业的利率风险增大。

4 龙湖集团融资对策

4.1 优化融资结构

龙湖集团资产负债率较高，而且短期负债占比比较大。一旦短期负债的偿债能力下降，可能导致企业资金链受损，遭受财务危机。此外，龙湖集团的外部融资较大，外部融资耗费的资金成本较多[5]。因此，龙湖集团必须未雨绸缪，兼顾短期负债和长期负债，保证资金的稳定性。为了优化企业的融资结构，龙湖集团可以改善企业经营模式，增加企业资金积累，通过加快资金周转速度、及时处理闲置设备等方式提高资金利用率，可以提高内部融资的力度，减少对外部融资的需求。内部融资的加大在改善融资结构的同时，也可以提升企业的盈利能力。

4.2 加强融资创新

在科技日新月异的今天，利用互联网平台，加大信息交互，加快信息流动，传统实体行业与互联网结合，可以创造新的发展机会。据此，银行业、基金业等相继推出了互联网新商品。互联网在为房地产企业提供新的运营可能的同时，也为其融资提供了新的渠道。在房地产行业中具有代表性的龙湖集团有着良好的品牌优势，集团可以借此在互联网上建立融资平台，发展“房地产+证券”“房地产+基金”等，通过“互联网+”的新业态增加房地产的融资渠道，发展多元化融资。

4.3 控制融资成本

龙湖集团的融资成本较高是因为集团的利息费用较高，从之前对龙湖集团的融资现状进行分析的基础上可以发现，在龙湖集团的多种融资方式中，利用银行贷款进行融资的力度最大，这也是造成企业融资成本高的原因。事实上，银行近年来对放贷的要求愈发严格，一些银行甚至缩小了合作的房地产企业的范围。同样，2017年开始房地产行业减少了发放债券的规模，现阶段发行的债券数量有所减少。相对于债券融资，股权融资不需要还本付息，因此龙湖集团可以加强股权融资，采用增资扩股、夹层融资等方式外引优质股东，优化股权结构，将债权人转为股东，降低融资成本。

5 總结

融资是企业财务管理的活动之一，龙湖集团又是资金需求量大、建设成本高的企业，因此对融资活动的要求十分严格。根据龙湖集团的融资现状，针对龙湖集团融资渠道少、融资成本高等问题，提出加强内部融资、优化融资结构、控制融资成本的对策，从而提高企业的融资水平，提升企业盈利能力，更好地发展企业。

参 考 文 献

[1]邵名童，张丹阳.房地产企业融资问题研究[J].商，2016（8）：152.

[2]石密艳，孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[J].中国市场，2021（8）：78-79.

[3]王春英.房地产企业融资风险研究[J].行政事业资产与财务，2013（10）：81-82.

[4]陈紫艳.W房地产公司融资存在的问题及对策研究[J].科技经济导刊，2019（33）：210-211.

[5]高佳薇.房地产企业融资困境与对策——以LD公司为例[J].区域治理，2019（44）：203-205.