房产测绘面积中存在的问题及质量控制

【摘要】房产测绘面积如果出现问题，将会导致房产交易纠纷增加，直接影响房地产行业的正常发展，所以必须对其中的问题进行控制，提升测绘工作的质量。本文就对房产测绘面积的问题进行研究，提出解决措施。

【关键词】房产测绘面积;问题;质量控制 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.021

房地产行业是社会的重要行业之一，房产面积作为衡量房产价值的重要数据，必须具备足够的精确性。但是近年来在房产测绘面积工作中，由于人员、管理、技术等因素导致测绘结果存在精确性问题，会增加房产交易纠纷，因此必须采取有效措施，加强对测绘质量的控制。

1、房产测绘工作概述

1.1房产测绘面积定义

房产测绘面积是指房产工程完工验收后，具备合法测绘资格的单位根据规定等对房产开展实地勘察工作，对房产进行绘图和计算获得房产面积，确定内建筑面积和共用建筑面积。测绘工作必须保证准确性，以保护消费者的利益。

1.2房产测绘面积重要性

房产测绘面积可以获得房产重要的面积数据，如果测绘工作质量控制存在问题，或者测绘缺少精确性，将会直接影响房地产商或者购房者的权益。为了避免出现经济纠纷或者法律纠纷，工作人员进行测绘时必须严格执行各项测绘要求，以及贯彻法律对测绘工作的要求，获得准确的面积数据。在进行测绘工作之前，也要进行充分准备和精准预算[。一些房产交易中，容易出现纷争性情况，为了解决矛盾必须业主提供有效的数据，以便获得足够的法律支持和援助，保护自身权益不受侵害。所以房产测绘工作中，应不断提升测绘的规范性，保证测绘数据的真实性和准确性，提升测绘结果的权威性，做好归档工作，保证数据的长期使用。

1.3房产测绘面积的社会作用

房产是我国国民的重要资产，是国民满足自身居住需求的途径，國民也通过购房提升生活品质，另一方面，房地产也是一个重要的投资渠道，很多人都通过投资房产提升资产，所以房产测绘面积工作的精确性将会直接决定生活品质和投资合法性。在缺少健全、完善管理办法的情况下，一些房产测绘工作的展开中，未能严格测绘规范的相关规定展开，导致测绘误差的出现，不仅影响工作质量，也会对房地产行业的正常发展产生严重制约。房产测绘工作人员在工作中必须保证数据的真实性和准确性，避免因工作的失误，造成房产交易过程中出现问题，同时，也能保证顾客的合法权益，保证房地产行业的繁荣。

2、房产测绘面积的问题

2.1缺少完善的测绘标准

房产测绘工作具有复杂性和精密性，为了确保各项工作的顺利执行，必须规范流程和各个步骤，明确细节要求，否则其测绘结果将不能满足建设部与国家测绘局制定的房产测绘规范的相关要求，也难以满足开发商和客户的需要。我国虽然房地产行业发展迅速，但是房产测绘工作、测绘管理工作还处在初级阶段，对各方面缺少有效的约束，也缺少有力的规范控制房产测绘面积工作，或者由于测绘参数不明确，会影响测绘结果。很多测绘工作在缺少足够资料支持和并没有建立标准的情况下就开展工作，也难有足够的依据判断测绘结果的精确性，多数情况下都是依靠测绘人员的个人经验确定测绘结果，会导致比较严重的测绘偏差^[3]。

2.2负责建筑测绘存在的问题

目前建筑种类增加、功能变得更为复杂，城市当中建立起大型、复杂的建筑，测绘工作、任务变得更为繁重，所以很难轻松确定测绘面积，针对特殊的建筑形状，在操作上也比较繁琐，必须处理大量数据，会增加统计和计算难度。所以在测绘工作中，很难避免测绘人员出错，使得测绘结果并不能满足精度要求。

2.3公摊面积分摊计算不准确

很多测绘活动中，多数业主并不了解测绘面积的获得途径，客户的知情权被屏蔽了。其次，一些开发商也会误导测绘人员，导致一些不需要分摊的公用建筑部分面积被分摊，影响消费者的权益。例如，在阳台等突出部位，测绘计算中常常产生意见上的分歧。

2.4工作人员专业水平低

房产面积测绘工作对人员的技术能力和专业程度有很高的要求，但是很多职业人员存在专业水平不足的问题，比如不能正确操作精密仪器，导致测绘结果精度下降。还有一些测绘机构为了控制运营成本，在人员招聘环节中，没有选择专业能力素质较高的人员，同时在岗前培训环节中重视程度不足，在日常管理中也没有有效的考核，导致人员的工作水平缺少提升，影响了测绘工作的进行。

2.5房产测绘的特殊性质

房产测绘面积工作过程中会受到很多不同类型因素影响，在多元因素的影响下，针对面积超大房产开展测绘时工作的可控性会明显下降。需要处理的复杂数据较多，导致目前自动化统计、计算被引入之后仍然容易出现管理问题。而且，如果房产测绘最终结果被确认，就会产生法律效力，不准确的面积将会影响房产的价值，既有可能导致相关人员在经济上出现损失，并增加房产交易中的后期赔偿问题。

2.6房产测绘市场不完善

房产测绘市场机制的完善性将会直接决定房产测绘工作的准确性，必须进行有效的监督和控制，完善市场控制机制，才能满足房产测绘市场管理需求。目前，房产测绘市场目前并不完善，缺少有效的市场管理机制，对测绘工作缺少监督和约束，导致很多错误的测绘结果直接作为市场交易信息，不仅不利于市场公平，也会影响测绘单位的信誉。由于多数单位仅仅能依靠管理进行监督，所以很难控制测绘过程中存在的误差，如果没有足够健全、完善的房产测绘制度，将会对房产测绘工作的社会监督产生巨大的影响。

3、房产测绘面积质量控制

3.1测绘前期质量控制

由于房产测绘面积工作的质量受到很多因素影响，所以在测绘工作开始之前必须做好相关是的准备工作，尤其做好前期测绘资料的收集、图纸质量控制，为测绘工作提供有效的支持。测绘部门获得的施工图纸应该交给监督部门进行审核，并在经过审批之后才能使用到测绘工作中，保证测绘面积的精确性。由于测绘过程中可能出现很多不可控事件，导致测绘流程会出现变更，因此委托方需要提供详细的变更名单。测绘中的数据审阅和计算是影响测绘工作质量的关键因素，为了确保这类工作的精度。比如测绘过程中可能出现面积核算范围难以确定的情况，测绘过程中通过查阅剖面图就能获得准确的范围，保证测绘结果精确。同时，测绘相关资料中也要提供很多建筑功能部位位置和功能说明，比如蓄水池位置、配电室位置等等，方便测绘人员针对这类特殊位置使用针对性的测绘方法。

3.2提升面积计算部位和公用分摊的合理性

确定面积计算部位时，必须严格遵守规范的要求，进行测绘之前，为了防止测绘面积有偏差出现，应该明确不同类型的数据，包括全面积、主体面积、不需要计算的面积。然后根据要求对不同数据进行发计算。为此，也需要明确不同面积和建筑之间的关系，比如完全封闭状态的公用面积需要计算其全面及;敞开状态的则需要通过分析和建筑之间的关系计算，然后分情况展开测绘工作。针对测绘工作，测绘人员应要求委托方提供详细的说明书，防止一些位置标错的情况。为了避免使用者的直接利益受到影响，完成对面积的计算工作后，还要根据测量规范和规定继续计算分摊面积，如果发现不能获得准确的分摊面积，要由测绘人员、质检人员分析分摊面积计算方法，以及在计算后比对和检查计算结果，确保分摊面积的精确性，保护消费者利益。

3.3加强对外业测绘质量的控制

强化对外业测绘的控制对房产面积测绘质量提升有巨大的帮助，所以测绘人员需要重视实外业测绘，测绘机构也要制定更为合理的制度提升外业测绘的精度。测绘工作开始之前应该进行实地勘察确定房产范围，通过调查确定项目的产权边界图，保证其与设计图一致。加强数据分析和统计工作，保证数据的精确性和完整性，对于房屋层次、幢号等信息，也要做好调查工作。

3.4做好对业内数据的整理工作

由于房产的建设活动、交易活動很多，所以业内数据种类多、数量大，所以计算工作和数据管理工作有比较繁重的任务，必须加强测绘工作的管理。首先都需要使用标准的规格、尺寸进行房产图的绘制，保证绘制的图纸具有足够的清晰度，并且拥有完整的内容。为了提升测绘数据的京确定，要使用正确的方法进行测绘，不能出现错误状况，编制的报告也必须完整规范，各项内容要精确表达，并做好房产档案的保存管理工作。

3.5利用工作流程技术

通过工作流程技术能实现对测绘业务流程的全方位监督，强化测绘人员、队伍之间的协调合作，有效控制测绘的各个环节。随着技术水平提升，房产测绘面积大量使用网络技术、数字技术，提升了测绘工作的流程化水平，为了适应全新技术环境以及充分发挥新技术的作用，一些测绘单位也引入了该技术[6]。工作流程技术可以建立更为明确的岗位职责、任务，确定操作人员的权限，确保所有的工作都在严格的监控下执行，提升测绘结果的真实性和准确性，并且利用实时统计也能确保测绘面积结果的完整性。

3.6提升共工作人员的整体素质

技术进步的背景下，房产测绘工作也引入了很多不同类型的测绘技术，对提升测绘精度有巨大的帮助，但是高水平的测绘技术也需要测绘工作人员使用，因此需要保证测绘人员的整体素质，满足测绘工作的长期要求。在招聘测绘人员的工作中，应对人员的素质、能力提出更为严格的要求，测绘机构内部也需要建立严格的人员提拔标准，淘汰低水平的测绘人员，并不断通过培训、学习完善队伍的整体能力和素养。培训内容包括测绘工作的业务规范、测绘面积算法、各项测绘技术的使用等等。同时，也要加强实操确保测绘人员可以更加熟悉测绘工作的流程，提升测绘人员的熟练程度，并建立合理的考核制度，激励人员细致工作，满足市场和法律的要求。

结束语：

随着群众对房产重视程度的提升，以及房产交易的增加，房产测绘面积精度越来越受到关注，也会影响行业的发展。为了保证测绘工作的精确性，测绘机构需要提升对人员的水平，行业内也要提升对测绘工作要求和标准，强化测绘工作的各项流程，解决当前房产测绘中存在的问题，提升测绘的总体效果。

参考文献：

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[2]夏治学，郭倩倩，胡玉峰.房产测绘面积计算常见问题分析[J].冶金与材料，2020，40（05）：176+178.

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[4]李伟敏.建筑面积测绘中存在的问题及对策分析[J].中国住宅设施，2020（06）：106+108.

[5]叶剑军.房产测绘面积计算常见问题分析[J].建材与装饰，2019（36）：241-242.

[6]黎志洪.房产测绘面积中存在的问题及质量控制对策[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2016（06）：85-86.

[7]张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（13）：337+325.

作者简介：

徐慧，女，籍贯：山东省胶州市，出生日期：1976年5月23日，职称：中级工程师，本科，工作单位：胶州市住房服务保障中心。