基于层次分析法的房地产开发成本预警系统

文/曹体敏（对外经济贸易大学统计学院）

房地产开发成本存在一定的风险[1]。由于未来形势的不确定性，财务管理决策可能会导致开发商遭受财务损失，开发建设成本关系到开发企业的生死存亡[2]。在全球金融危机尚未完全解决的情况下，谁能合理控制成本，谁就能在危机中把握机遇，在市场竞争中生存。财务风险预警是一种预警，它可以及时发现开发企业潜在的财务风险，并对其具体情况作出预测，使开发商能够及时防控[3]。房地产开发成本预警系统模型帮助企业在不断变化的信息中捕捉到有利于企业决策的相关信息，引导相关部门及时微调，帮助企业趋利避害，并争取最大的经济利益[4]。层次分析法(AHP)是21 世纪中叶由美国系统分析家提出的，层次分析法(AHP)本质上是一种思维公式，它将复杂问题分解为各种成分，并根据各成分之间的主导关系将这些因素分组成层次结构，通过两两比较，确定层次结构中所有元素的相对重要性[5]。层次分析法是一种定量与定性相结合的人类主观判断形式的定量表达和处理方法[6]。在我国，层次分析法(AHP)以其定性与定量决策因素相结合的特点和系统性、灵活性、简便性等优点，在社会经济的诸多领域得到了广泛的应用[7]。此方法经过综合决策判定之后，可以建立一个有效的基于层次分析法的房地产开发成本预警系统，成为房地产企业关注的焦点。

一、基于层次分析法的房地产开发成本预警系统

（一）硬件设计

A/D 采样系统主要由核心处理器ARM、FPGA(现场可编程门阵列)、信号调理串行通信接口和滤波组成。精度测试部分为PCI622 9 数据采集卡、CP 和MATLA13 软件组成。图1 是硬件结构框图。

图1 硬件结构框图

通过一级调理电路，将传感器产生的信号放大到IV 范围，然后分别发送到数据采集部分和Nl PCI6229 数据采集卡。将两部分采集到的数据同时发送到PCC，并使用安装在CP 上，再对数据进行处理对比，最终得出采集系统的精度。Nl 的PCI6229 作为基准，其准确性为1.79%，能满足比较基准的要求。

（二）软件设计

（1）建立安全成本效益层次矩阵

在建立了基于层次分析法的层次结构后，确定了上下级元素之间的从属关系。确定因素基于C，下一层的元素是U1、U2、U3、U4......目的是找到U1、U2、U3、U4......Un最为标准的权重。层次分析法中权重的确定方法采用两两比较的方法。在这一步中，决策者反复回答以下问题:U1 和U2 这两个元素中，哪一个对C 标准来说是重要的，哪个更重要，并在1～9 之间分配重要性。表1 列出了1～9 标度的含义。

表1 1-9 标度的含义

表1 对于准则C，n个被比较元素构成了一个两两比较的判断矩阵，具体式子如下：

式子中，A12=1，A12=1A12，1 代表了1 到n，通常采用特征根分法，如下式2。

A的最大特征根为λmax，ω可以看作相应的特征向量，在特殊情况下，判断A是否有传递性，只需要下式3 即可：

当此式对A的所有元素均成立时，判断矩阵A称为一致性矩阵 。

（2）计算各项指标功效系数

根据房地产开发成本评价指标体系中各单项评价指标的特点，可按如下规则确定单项功效系数指标的取值，如式4 所示。

式中，M为极大型变量单项功效系数，Q为稳定性变量功效系数，Ns为实际值，Nm为满意值，W为不允许值。也就是说，上述公式中的实际值越大越好，可以定义为一个非常大的变量，如总资产利润率、应收账款周转率等。如果在一定范围内满意值最高，则可以定义为范围型变量，如资产负债率。在运用财务风险预警评价模型对房地产开发成本风险进行综合评价的过程中，各指标的重要性不尽相同，因此有必要确定各指标的权重。

（3）预警模块设计

建立基于层次分析法的房地产开发预警系统模块的整体思维路径，通过静态成本反映和动态成本跟踪，及时对实施结果进行预警和分析，指出采购、运输、开发、管理等环节的资源整合。或流程路径再造方向，为开发人员提供降低成本和提高效率的服务。由于各分系统与成本预警中心之间的内在联系，对于各子系统之间，以及各子系统与成本预警中心之间的关系，通过对一个网络的公式与功能设计的关系进行校核，某一个子系统中发生的任何数量的变化，都会导致其他成本相关子系统和预警中心的数字发生变化，利用计算机可以自动、快速地处理成本预警。具体模型如图2所示。

图2 预警模块设计图

成本预警模型是为了预防生产经营活动的潜在风险，或实时监控环段进行改进而建立的，这就要求公司内部相关部门必须在规定的时间或期限内参与，并提供按时间顺序、信息全面准确地进入这个房地产开发成本预警中心。动态成本预警是指成本计算每隔10 天，或在特定时间点的计算所需，假使领导人决定检查一批原材料采购成本，或想要在一段时间后检查，其关键项目的销售价格要快速确定，成本控制系统也要能计算采购阶段的套期保值成本。

成本波动预警即成本结构变化、各工序消耗水平变化、成本价格不变条件下的波动预警。根据开发计划和本月的资金调动计划，结合供应部门将采购价格和单位实际正常消耗的数据报告，预测每道工序的目标成本，并对下个月的开发成本波动所引起的结构变化进行了重点预警，预警结果主要为成本管理部门提供参考。

二、对比实验

（一）实验准备

为了对房地产开发成本预警系统进行分析，本文选取了某房地产公司一年内的开发财务报表，计算了影响财务风险的9 个开发成本指标，运用层次分析法确定各因素的权重，计算出房地产开发商财务风险水平的综合效率系数。应用社会、经济和科学管理问题的分析，首先要对问题进行组织和分层，层次分析结构模型见图3。

图3 预警模块设计流程图

在成本价格发生变化，各工序消费水平发生变化，原有经济消费结构发生变化的情况下，可根据计算结果计算开发成本波动的利润空间，这个时候就会存在预警提醒，预警提醒的按下列公式5进行计算。

式中，d1表示监控中的原始成本，在控制之内的原始成本是不会触发预警的，d2是会触发警报的成本监控预警数阈值，ω为成本的权重排序向量。预警结果主要为房地产开发成本的经济部门提供参考，预警系统可以指导成本控制决策，使用成本预警系统可以快速、及时、准确地对成本变化或各种综合因素影响下的变化趋势发出系统警告。

（二）实验结果

根据以上公式5可以计算权重，具体确定各指标和单项指标的功效系数，结果基于各级安全效益层次图的判断矩阵，计算影响财务风险的9 个财务指标，通过层次分析法(AHP)确定了各因素权重后的公司发展成本风险水平的综合效能系数，具体指标值的确定及单指标功效系数的计算结果，如表2 所示。

表2 功率系数计算表

从表2 中的计算结果看出，其盈利能力中等，其中流动比功效系统比率和速动比率偏高，资产负债值为2.05%，数值属于正常区间内，证明该企业的成本目前可控。这些关键预警内容的合计值为71.15%，根据国家规定，综合功效系数处于70～80 间为中警的警限区间，说明此公司财务风险的综合功效系统系数正常，显然其房地产开发的成本较低，面临的成本预警风险较小。

房地产开发商的财务风险预警，无论在何种预警范围内，都不是财务风险预警研究的最终目标。最终目标是找出导致出现这种预警的异常因素，也就是说，领先指标预警与标准指数之间，存在着一个巨大的差异，这种分析和研究发现，预警源的根源根据具体情况做具体的分析，应采取措施控制和消除风险。根据公司历年来的记录，该企业的增长率在行业平均水平内，说明该公司的发展成本控制策略并不完善。综上所述，企业可以通过建立财务风险预警系统，将财务风险损失降到最低。本文建立的开发成本风险预警系统具有实用性，能够帮助企业降低财务风险。

三、结束语

从研究财务风险预警系统的思路出发，建立开发成本风险预警指标体系，运用层次分析法进行分析，确定了企业开发成本风险的预警程度，并结合实例进行具体分析。阐述了开发成本风险预警模式，清除警告是指清除警告对象，所谓成本控制预警指的是警报系统的预警，成本控制预警也可以从警报系统要素和警报系统程度两个方面来考虑。在今后的工作中，开发公司各部门可以利用预警成本信息开展标杆勘查活动，通过与行业先进水平的比较，准确定位企业在行业中的位置。通过建立严格的标杆管理制度和考核制度，将确定成本和消耗的重要指标纳入需要比较的首位，找出差距，给技术创新和管理创新带来效益；通过与同行企业的竞争中不断挖掘潜力，找出不足，及时采取措施加以改进或应对，努力实现效益最大化。