房地产开发项目的流程化管理措施

李谋幸

摘要：房地产业作为国民经济的重要组成部分，其市场稳定与人民群众的切身利益密切相关，直接影响到房地产企业的生存和长远发展。客观上，管理人员必须更加重视开发项目的过程管理，严格控制房地产开发项目的成本投资，为房地产企业谋求更多的经济效益。本文以房地产开发项目的过程管理的必要性为出发点，并提出了具体的管理措施;从而为相关从业人员积累更多的工作经验。

关键词：房地产开发项目;流程化;管理措施

1房地产开发项目流程化管理的必要性

1.1 确保开发商的经济利益

顾名思义，项目管理就是对整个项目的全过程进行有效的计划和监督。流程化管理是多方面、多角度的;从最初的项目规划可行性研究到后续的施工，再到销售，最后到交付给业主，需要控制好每个环节;一个小小的缺陷可能会影响项目的整个过程。科学的项目管理机制可以有效地帮助开发商节约不必要的额外成本和相应的费用，从而保证开发商收入和利潤的最大化。

1.2可以提高工程质量

项目的质量决定了项目的最终评价和后续的房屋销售环节，对项目全过程的科学管理可以有效提高项目的施工安全性和房屋质量系数。在建筑工程中，施工是一个重要的环节，施工质量受多方面的影响：施工技术的质量、操作人员的技能水平、施工队伍的整体素质、项目管理在施工过程中起着重要的部署和监督作用。项目流程化管理不仅科学规划施工内容和环境，而且对施工材料、施工作业和人员配置进行控制，为有效提高工程质量提供保证。

1.3 完善施工规划，确保工期

整个项目就像一个成型的积木，每个过程和操作方法都是积木中的许多模块。如果你想让每个模块按照要求完美地安排和组合，必须通过有效的管理措施来实施。如何规范施工过程，提高施工的流水作业时间，使项目管理成为一种必要的手段，良好的管理是一个系统，对全局和细节都有合理的规划和布局，可以有效地使项目施工有序进行，节约协调时间，确保工程按规定工期顺利完成，有效防止因工期延误而增加工程造价。

2房地产开发项目的流程化管理措施分析

2.1可行性研究评价阶段的流程化管理

在房地产开发项目流程化管理中，第一阶段是可行性研究评价阶段，要确定新的房地产项目的核心经济指标。房地产开发项目核心经济指标一般包括一个核心经济指标和多个辅助底线指标;辅助核心经济指标主要包括房地产企业内部资产收益率、投资资产收益率和净资产销售毛利率;其中，辅助底线指标主要包括研发持续时间;房地产开发项目一期开发、运营和管理过程中，房地产企业项目一期的开发和开工，企业累计净现金收入流量等，而核心经济指标必须同时满足辅助底线评价指标，辅助底线指标一般可作为房地产企业一期开发的重要参考和评价依据。

2.2规划阶段的流程化管理

在房地产开发项目流程化管理中，业主在组织相关项目建设决策时，需要将相关项目建设计划与相关项目开工方案相结合，作为项目规划、开发和建设管理的重要参考决策依据。在管理房地产项目开发建设项目前期规划阶段时，首先需要根据具体的经济投资规划内容，构思出适合企业的经济投资战略方向;其次，对专业咨询机构的资质进行了较为详细的分析，选取了一些信誉好、资质好的专业咨询机构，对适合企业实际发展的问题进行了较为详细的分析，制定适合企业未来经济发展的战略方向。在此基础上，管理人员认真研究了建设规模和建设技术方案。同时，科学合理地评估房地产开发项目的风险，编制项目可行性研究报告，为决策者的决策行为提供参考;最后，项目建设应及时报当地有关主管部门批准。

2.3准备阶段流程化管理

根据相关项目初步可行性评价及研究成果报告，对相关项目前期建设用地面积及工程设计实施期进行综合测算分析，对相关项目的总体形态及周边环境条件进行初步科学合理的环境规划，努力提高项目的土地、水资源综合利用率和价值。此外，管理人员还应建立自己的项目前期管理部门，由专人负责项目前期管理，制定基本完善的项目前期实施进度计划，加强项目前期施工进度控制管理，成本使用管理和工程质量监督管理。同时，对相关项目施工承包商的材料进行早期科学合理的质量评估，加强项目施工设备和材料的质量采购和使用管理。

2.4施工阶段流程化管理

2.4.1施工质量流程化管理

在建设项目前期流程化管理前，房地产建设项目运营开发商仍必须定期组织与施工质量监督服务企业签订合同，严格执行党和国家有关法律规定的工艺质量标准和有关规定，在签订的定期合同中，明确双方在建设项目前期施工质量管理全过程中的共同法律责任和履行法律义务;同时要严格认真执行党和国家有关法律法规的规定，明确施工安全、工期和工程质量的主要管理内容，从而避免建设项目施工初期人员与施工、监理之间的矛盾。在建设项目前期流程化管理中，加强施工项目前期的过程工程质量监督和过程监控。在同时，应特别注意加强工程建设单位与其他施工单位之间的相互沟通和协调。因此，在建设工程前期一定程度上保证各工程的施工过程质量监督过程能够达到国家施工过程质量标准。

2.4.2施工成本流程化管理

在房地产开发项目施工成本流程化管理过程中，成本管理控制将对整个建设项目的实际建设和运营效益产生很大影响。在项目设计阶段初期加强项目成本管理和控制十分重要，这就必然要求管理人员合理选择项目地质勘察设计单位和项目设计施工单位，加强项目成本源头管理和控制。通过现场调查，可以了解工程建设的实际运行情况，采取有效的建筑工程施工管理制度，提高工程建设管理的安全性，降低工程的建设和运营成本。

2.4.3施工进度流程化管理

在房地产项目开发项目施工进度流程化管理中，管理过程涉及项目管理的诸多内容，包括项目工程设计资料、销售样板区样板房的建设、销售服务分区的确定、各分期工程进度关键节点的安排、各项验收工作（主体、消防、规划等）的统筹安排等，没有一套科学有效的项目管理模式，它将直接影响到开发项目的正常顺利进行，甚至整体项目的开发周期，最终影响到房地产项目开发项目的经济效益管理水平。

2.4.4施工安全流程化管理

随着现代人对住宅建设项目前期建设项目质量和安全要求的逐步提高，房地产业在其产业发展过程中必须清晰准确地认识到项目安全监督管理的重要性。这就必然要求在建设项目施工前要选择一批专业、合格的工程监理服务单位，在工程施工安全过程中加强施工安全监督管理，以确保建设工程的施工质量。监理人员在对建设工程施工质量安全进行监督管理时，应当按照国家相关施工规范和技術要求，制定安全管理和监督的流程，全面、全方位、全周期地开展监督检车工作，及时发现建设工程施工中可能存在的各种质量安全问题，及时向业主及有关总包、专业分包等施工单位反馈，并及时采取有效的检查和整改措施，确保建设项目的质量和安全，可以提高房地产开发企业的经济和社会声誉形象。

2.5 竣工阶段流程化管理

整个项目前期启动交付后，管理人员在整个项目的竣工验收并向业主交付工程验收之前，必须先明确整个项目当期的竣工验收和交付验收。因此，管理人员在项目开发管理的实际过程中，坚持项目前期工作任务清单的管理原则，具体分析交付进度、质量问题产生的原因，重视整个项目开发建设项目的前期工程竣工验收及交付验收，做好项目验收前期的项目管理工作，特别是在项目竣工的前期监督、检查和管理阶段，整个项目的交付和验收，并尽可能以前期工作管理清单的形式，系统、明确地定义整个开发项目建设中必须涉及的所有前期工作管理细节，以确保项目的竣工、验收和整个开发项目的交付和付款验收一目了然。此外，在整个开发项目的前期，管理人员必须首先明确选择具有较强项目专业性和资质的施工单位。

3结论

综上所述，随着房地产项目开发企业项目建设过程规模和建设数量的不断扩大和增加，人们对房地产开发项目过程管理提出了越来越高的要求。在房地产开发项目流程化管理中，可以充分采用施工过程项目管理模式。在建设项目开发建设前，可定期进行项目可行性调查和项目评价，确定建设项目社会经济评价的主要指标;同时，在项目开发和施工过程管理中，加强施工过程质量、安全和施工进度管理;在项目开发建设过程完成后，还应加强对房地产开发项目的建设竣工期限和验收过程的管理。只有这样，才能有效保证房地产开发项目施工过程的质量，提高房地产开发企业的社会效益和经济效益，促进房地产业的可持续发展。

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