多政策支持保障性租赁住房

严跃进

租房难、租金贵、房源差，一直困扰着大城市的年轻人。不过今年房地产市场上关于“保障性租赁住房”的讨论明显增多了，其能够在多大程度上解决住房租赁问题呢？客观看待这类新住房产品、充分了解最近两年住房制度的改革精神，对于每一个关心房地产市场的参与者而言，都是很有必要的。

政策从多角度给予支持

今年7月2日，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。该文件指出，近年来，各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。基于此，文件明确，要加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。

此次会议后，7月22日，国务院召开“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”。此次会议明确，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。

在此次会议的基础上，土地、财政、金融、税收等部门明确给予了各类支持。其中银行系统方面，今年10月，银保监会明确，加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。而从住建系统角度看，其明确对住房供应提出了新要求。10月21日，住建部在福州召开发展保障性租赁住房工作现场会。住建部数据显示，2021年，全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，1-9月已开工72万套，占全年计划的76.9%。其中南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

地方上也形成了各类支持。比如今年11月，广东发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确支持市场主体参与。相关部门将定期组织产品推介会，促进市场主体与企事业单位、村集体和产业园区等有发展保障性租赁住房需求的合作主体对接。此类地方性的政策，对于各地更好更快地推进保障性租赁住房的发展，具有积极作用，将助力这一市场的做大做强。

市场认可程度逐渐提高

在保障性租赁住房概念提出和产品入市的初期，市场上存在各类误解和质疑。大家可能会认为，此类房子难以消化，最终面临无人问津的尴尬。但实际上从今年下半年各地的试点和推进情况看，市场认可度很高，且不断在提高。

这里以上海松江某保障性租赁住房的项目为例。2018年10月，某央企竞得了松江区泗泾镇租赁住房地块的使用权。该地块属于农村集体经营性建设用地，项目定位是只租不售。到今年3月，该项目正式投入运营，并被命名为“某某国际公寓社区”。虽然该项目在此前并没有贴上“保障性租赁住房”的标签，但恰是项目入市的过程中，上海逐渐明确了发展保障性租赁住房的思路。因此，此类产品本身就纳入到政府层面的供应体系中，属于上海具有典型意义的保障性租赁住房产品。

可能有人会问，类似住房和其他租赁住房有什么区别呢？或者说保障体现在哪里呢？总结来看，主要体现在申请无门槛、租金低于市场化水平、户型以小户型为主三个特点。从申请门槛看，其实没有硬约束，无论有无户籍均可申请。换句话说，虽是保障性住房，但可以从市场化的方式去租赁。且申请方式灵活多样，无论是去门店申请还是APP上都可以。从租金水平看，此类产品定价为2000-4000元/月不等。若对比周边新房项目和租赁价格，类似租金属于较为便宜的类型，真正体现了保障的属性。而从户型角度看，以35平方米左右的一室户、一室一厅为主，较好地吻合了年轻人的居住需求和特性。从入住者的构成看，一部分是周边产业园的产业工人，一部分则是大学毕业生。此类产品和中央“解决好大城市住房突出问题”的思路高度吻合。此类群体对于此类租房的模式非常认可，满意度很高。

实际上除了上海，全国各地都在加快此类产品的供应，且形成了“多渠道供给”的模式。部分城市科研企业通过利用自有土地建设此类住房，解决了新入职科研人员的住房困难问题。部分城市的厂区获得了配建保障性租赁住房项目的资格，将低效厂房拆除，腾出土地建设宿舍型保障性租赁住房，解决了厂区职工住房问题。部分城市则规定了轨道交通站点要配建此类住房的比例，如不能低于30%。此类地方版本丰富了保障性租赁住房的供给渠道，具有非常好的效应。

社会应多支持此类新产品

回顾过去20多年中国房地产的发展，可以看出，住房的产品变化是最直观的一种变化。1998年中国住房制度改革的大潮中，新建商品住宅、经济适用房、动迁安置房、公租房等大量涌现，其也显著影响了我们的住房或居住模式。而当前中央明确了保障性租赁住房的地位，即其为“十四五”住房建设的重点内容。据此，社会各界需要关注此类政策表述，积极学习和了解此类产品，同时积极做谋划和策略的调整。

中国住房市场的发展，和商业银行的关系非常密切。对于保障性租赁住房市场来说，需要关注商业银行的信贷等行为。而对于商业银行来说，也需要据此转变经营思路，围绕房地产的大趋势和变化做业务转型。当前商业银行对这类产品的理解还停留在初级阶段，更多的还是围绕传统的开发贷和按揭贷款做业务。但是，既然房地产的产品线已经出现了变化，那么商业银行的金融服务也需要变。比如全国重点城市每年大约新增2万-5万套保障性租赁住房，那么其衍生出的金融市场需求有多大？银行又需要配置多少力量去开拓此类新业务呢？这都是保障性租赁住房市场发展中形成的新问题。

而明确了此类问题，就需要在实际操作过程中细分金融业务。比如说，现在都在提农地入市的概念，一些农村集体经营性建设用地也要进入此类市场。如何对此类土地进行抵押处理，同时如何给予相关参与者贷款支持，这都是值得探索的问题。在房屋建设过程中，其贷款业务和传统的开发贷是否有差异，显然也需要给予思考。到了房屋运营阶段，如何给租客提供金融保障，从过去的购房按揭贷款转为租赁消费贷款？此类问题解决了，就将真正创新金融服务，也促进租赁消费需求的更好释放。

当然，对于大城市里打拼的年轻人来说，也应该多关注下此类产品。当前租赁消费群体对此类产品的关注度是不高的，可能也有很多疑问和顾虑。但是多关注所在城市此类产品的供应和租赁信息，对于更好解决租赁住房需求是有帮助的。而且，经过今年下半年的试点，预计到明年此类产品会更为丰富，也更宜居。租赁需求将被更好激活，保障性租赁住房市场也将更为活跃。

嚴跃进

易居研究院智库中心研究总监。