不动产登记统计数据的深度应用

文/白楷卿

在现代市场经济活动中，不动产交易登记数据扮演着越来越重要的角色。自不动产统一登记制度落地实施以来，不动产登记数据库日益完善，强化不动产登记数据统计分析的应用广度与深度成为不动产交易登记迫切需要解决的问题。面对庞大的数据库，不动产登记数据统计分析主要面临两大任务：一是以统计思维设计统计方案，由常用的统计报表形成定期（月、季、年）统计报表体系，设计统一的统计指标，并标记明确的指标说明、指标解释、统计分类标准、统计范围、统计口径，使统计结果能够被用于分析；二是将统计数据与研究目的转化为不动产登记系统与存量结构化数据能够实现的统计结果，满足登记数据统计需求方的要求。

一、定期（月、季、年）统计分析

（一）房地产首次登记

《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产首次登记是指尚未登记的不动产的首次登记，即不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。

在一定时期按行政区划统计房地产权首次登记的宗数、建筑面积，以及各房屋用途大类（住宅、工业交通仓储、商业金融信息、办公、教育医疗卫生科研、文化娱乐体育、军事、物管用房、其他）、房屋用途小类的登记宗数、面积。宗数以登簿数为准，一个登记单元为一宗，登记单元可以按栋、层、套统计，面积为登记建筑面积。

（二）二级市场转移登记

相关法律法规规定，已办理首次登记的不动产，包括房地产开发企业销售的市场商品房，企事业单位经房改出售的房改福利房，市、区住宅局销售的安居房、集资房等政策性住房以及拆迁赔偿房等，因购买市场商品房、购买单位房改房、购买保障性住房（不限于政策性住房、经济适用住房、安居型商品房、人才房）、拆迁赔偿、生效法律文书、权利人自行委托拍卖、作价入股（出资）、集资合作建房等各种情形导致权属发生转移的，当事人应办理房地产转移登记。一般将房地产首次登记后第一次转移登记称为二级市场转移登记。本文所述房地产二级市场转移登记主要是国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（二级转移）。

在一定时期内按行政区划统计二级房地产市场转移登记的宗数、建筑面积，也可按权利人类型、房屋性质、登记原因等分类统计。宗数以登簿数为准，一个登记单元为一宗，登记单元可以按栋、层、套统计，面积为登记建筑面积，也可以结合商品房成交量，统计网签成交的当期、环比、同比、本年累计、累计同比等指标，与二级市场转移登记的当期、环比、同比、本年累计、累计同比等指标相比较，预测其未来发展趋势。在统计项上，还可以按住宅、商业、办公及其他分类统计建筑面积、套数的当期、环比、同比、本年累计、累计同比等多维指标。

（二）三级市场转移登记

根据相关规定，不动产在已办理二级市场转移登记后权属又发生转移的，应办理转移登记，如房地产买卖、互换、赠与、继承或受遗赠、分割合并导致权属发生转移、作价出资（入股）、法人或组织分立合并导致权属发生转移、共有人增加或减少以及共有份额变化，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致权属发生转移以及法律法规规定的其他情况导致权属发生转移以及其他视为转让的情况等。一般将此类及其以后发生的转移登记称为三级市场转移登记。本文所述房地产三级市场转移登记主要为国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（三级转移）。

在一定时期内按行政区划统计三级房地产市场统计转移登记的宗数、建筑面积，也可按权利人类型、房屋性质、登记原因等分类统计。宗数以登簿数为准，一个登记单元为一宗，登记单元可以按栋、层、套统计，面积为登记建筑面积，也可以结合商品房成交量，统计网签成交的当期、环比、同比、本年累计、累计同比等指标，与三级市场转移登记的当期、环比、同比、本年累计、累计同比等指标相比较，预测其未来发展趋势。在统计项上，还可以按住宅、商业、办公及其他分类统计建筑面积、套数的当期、环比、同比、本年累计、累计同比等多维指标。

（三）抵押权登记

根据《民法典》的规定，抵押权是担保物权的一种。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，若债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权可以抵押，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。已办理预售合同备案的商品房抵押登记俗称为预售抵押登记，本文所述的预售抵押主要是已办理预售合同备案的商品房抵押登记，一般抵押权首次登记（预售）。商品房办理房屋所有权登记后再抵押的称为现楼抵押，本文所述的现楼抵押包括一般抵押权首次登记（现售）、最高额抵押权首次登记。

在一定时期内统计按行政区划分类办理的预售抵押登记宗数、抵押登记面积、抵押登记金额（本币或外币）。

登记机构定期收集积累不动产登记数据（含抵押数据）与宏观经济运行数据，确保数据的及时性与全面性，并运用计量分析方法，构建数据模型，探究各类不动产交易数据运行特征，研究不动产交易（抵押）数据与宏观经济运行之间的相关关系与变化规律。分析本地区不动产抵押的规模、结构与强度特征，分析判断潜在的各类风险，并提出有针对性的政策建议。

（四）安居房换证登记

安居房在经批准后可取得全部产权并进入市场。在一定时间段内按行政区划统计房地产权首次登记的宗数、建筑面积。宗数以登簿数为准，一个登记单元为一宗，登记单元按栋、层、套统计，面积为登记建筑面积。

二、专项统计

（一）存量已登记发证各类房地产现势登记数据统计

存量已登记发证各类房地产现势总量统计的目的是摸清本地区已登记产权状态仍有效的各类房屋规模、类型、结构，结合存量建筑物普查，查清合法建筑及违法建筑的规模、类型、结构，未登记房地产的数量、类型、特点和未登记的主要原因等，以便主管部门更好地开展房地产管理、规划土地监察、税收管理等行政管理服务。该类统计的数据是时点数据，对其应设定明确的时点要求及统计标准。统计工作可以以每年度12月31日24时为统计时点按年进行，也可以根据需要按月进行。在统计项上，可按房屋用途大类和房屋用途小类统计各类用途房屋的登记宗数、建筑面积，还可以按房屋性质分类统计（商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房、自建房）宗数、建筑面积。

（二）房地产交易登记税收统计

根据《税收征管法》《契税法》《土地增值税暂行条例》《增值税暂行条例》《个人所得税法》等法律法规的规定，将房地产交易环节应征收的契税、增值税、增值税附加、土地增值税、个人所得税、印花税、贴花等各种税收按区域、时间段、税种、纳税主体类型等分类统计。此外，还可以结合房地产交易数据（如商品房买卖合同中的建筑面积、成交价）、计税参考价、实际纳税额等进行综合分析，为税务部门税务稽查提供参考。房地产交易税收统计可为房地产调控提供决策依据。

（三）房地产交易登记非税收入统计

登记机构的非税收入收费依据主要为价格部门、财政部门文件，含行政事业性收费、经营服务性收费、政府性基金以及与之相关的其他费用，如不动产登记费、工本费、土地收益金等。近年来，随着国家深入开展“放管服”改革，政府切实减轻企业负担，非税收入项目、收费金额越来越少。登记机构在一定时间段内按行政区划统计各类非税收入的笔数、收费金额，还可以按缴费人类型（自然人、企业、事业单位、国家机关、其他）、登记类型、缴交渠道分类统计，包括涉企收费的收费金额、小微企业的减免金额等。

（四）房屋历次转移登记的登记价款拟合统计

一手商品房、二手商品房历次转让时根据商品房买卖合同记载的合同价款记载登记价款，这种登记价款客观、真实地反映了房地产在一定时期内的市场行情及价格指数。登记机构可以将商品房历次转移登记的登记价均价拟合成房价曲线，并在较长期间内形成时间序列。此外，还可以按行政区、一手商品房、二手商品房、房屋用途大类（住宅、商业、办公、工业）、房屋用途小类分类统计。通过对商品房登记价的趋势分析，可以了解商品房登记价均价的变化、房地产市场的周期变化及房地产调控政策的效果。

（五）自然人权利人性别统计

对存量房地产自然人权利人进行人口统计可以了解权利人的分布类型，如男性单独户权利人人数及比例、女性单独户权利人人数及比例、户籍男性单独户权利人人数及比例、户籍女性单独户权利人人数及比例、非户籍男性单独户权利人人数及比例、非户籍女性单独户权利人人数及比例。

综上所述，不动产登记数据统计需求多样化、个性化，统计主要依靠信息化手段实现，需要具有数据统计思维，建立统计体系，规范统计指标、统计范围与统计口径，再运用人工筛选的方式将各类数据根据统计目的进行清洗，从而更好地描述问题、拆解问题、分析问题。更重要的是，要从不动产登记业务视角出发，站在多方角度，用数据精确描述现状、分析问题、解决问题。

目前，就不动产登记统计现状而言，还普遍存在重信息系统建设与维护、轻信息数据挖掘与应用的情况。登记机构信息化建设的的内涵与外延仍有待发展，对数据资产的开发利用还未达到应有的高度，统计专业能力建设与统计专业化、个性化服务开发任重而道远。