开征房地产税对住房市场的影响

尚教蔚

住房制度改革以来，通过住房市场解决了大部分居民的住房问题，居民住房面积和居住条件有了较大程度的提高和改善。房地产业在这一过程中对国民经济增长发挥了重要作用;但不可否认的是，也存在部分城市房价上涨过快、住房租赁市场发展较慢等问题。

2016年中央经济工作会议和党的十九大报告都提出“房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，表明国家非常重视涉及民生的住房问题。住房问题不仅仅是民生问题，发展到现在还关系到国民经济增长模式转变问题以及房地产业如何回归正常轨道发展问题。

开征房地产税的重要意义

房地产行业回归正常轨道。改革开放以来，特别是房地产业快速发展的20多年以来，房地产业对我国经济增长的拉动比较明显，这主要源于房地产业上下游的带动作用，在有些年份房地产业在经济下行时还充当刺激经济复苏的角色，房地产业在发展过程中对经济增长的重要作用需要肯定，但也存在不利于今后经济发展的方面。我国经济增长模式也到了不应该依靠房地产拉动而要转向其他模式拉动的时期。2019年7月30日，中共中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。开征房地产税能使我国的房地产业逐步回到以多种模式对居民供应住房，逐步实现“房住不炒”的正确轨道上来。

城市政府财政收入方式会发生改变。在房地产业快速发展过程中，城市土地成为其发展的驱动力之一。我国实施的是城市土地归国家所有的制度，城市土地处理权划分给了地方政府，因此，在过去一段时间内，出售土地的收入作为地方财政的主要来源之一，又被称为“土地财政”。这也促使地方政府愿意出售土地建设住房。实践证明，这种以出售土地作为财政收入的主要来源的方式不仅不可持续，也与我国现阶段高质发展经济模式背道而驰。开征房地产税可以降低地方政府对土地出让收入的依赖，更好地完善地方政府的税收体系，通过税收增加地方政府的财政收入，从根本上改变城市土地的供应模式，使城市土地使用更合理，使住房供应更多样化、人性化。

住房价格将趋向稳定。住房价格在不同城市和同一城市的不同区位均会有差别。从国外开征房地产持有环节的税收经验看，长期住房价格是比较稳定的。我国也不例外，即将开征房地产税对稳定住房价格有一定作用——从长期看，住房价格会趋向平稳。因为即将开征的房地产税在一定程度上增加了住房持有成本（当然免除部分不包括），对于想通过住房投资的家庭会有一定的抑制作用;但从短期看，住房价格有回调可能，主要是持有多套住房的居民会根据自身情况适当出售二手住房，以减少开征房地产税带来的成本。房地产税在平抑住房价格的同时，可通过税收调节起到缩小贫富差距的作用。

我国住房市场现状

住房制度改革以来，我国城镇居民住房面积有了较大幅度的提高。根据国家统计局的数据，城市居民人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米提高到2012年的32.9平方米，2013～2020年住房市场共销售住房面积为106.8亿平方米。如果按每年人均住房面积增加1平方米估算，发展到现在，城镇居民人均住房建筑面积应该在40平方米以上。1999年以来，除了改善和解决了城镇大多数居民的住房问题，住房市场也存在以下三个方面的问题。

一线城市住房价格上涨速度过快。从全国来看，住房平均价格从1999年的1857元/平方米上涨到2020年的9980元/平方米，涨了5.4倍。从城市看，1999年和2020年住房价格排在前五的城市主要以一线城市为主（见表1），1999年35个大中城市平均住房价格为2529元/平方米，其中超过平均住房价格的仅有7个城市;2020年35个大中城市平均住房价格为15192元/平方米，是1999年的6倍，其中超过平均住房价格的城市有10个。在4个一线城市中，深圳、北京在这两年均稳居第一、第二。2020年深圳、北京、上海和广州的住房价格分别是1999年的11.4倍、8.9倍、11.8倍和7倍。4个一线城市平均住房价格上涨速度均超过全国和35个大中城市平均住房价格的上涨速度。

住房市场体系不健全。我国的住房市场发展过程中一直以售卖住房为主，即出售新建住房和二手住房。住房租赁市场规模小且以居民自有住房出租为主，不仅住房房源少，住房租赁市场的制度建设和法律体系也不健全，更缺少大型机构，如房地产开发企业自持的租赁住房或大型中介机构提供的租赁住房，对机构持有的商品住房租赁培育滞后。此外，政策性租赁住房也很难满足符合条件居民的需求。

房地产的金融属性存在一定风险。经过20多年的发展，房地产行业金融资源聚集，主要表现在房地产企业购买土地、房地产开发建设、居民购买住房等环节均有金融体系参与，使得房地产行业一直处于金融风险的重要源头。2020年12月29日，党的十九届五中全会通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》，明确要“维护金融安全，守住不发生系统性风险底线”。国内外早就有研究指出，高杠杆的我国房地产业有可能发生金融风险，尽管没有发生一些研究所预测的金融风险，但房地产业金融参与度高，房价高企、高杠杆、吸引社会资本进入等确实存在一定的金融风险，早已引起国家的关注，“房住不炒”的提出就是遏制房地产系统风险的重要思想。

房市应对之策

大力发展住房租赁市场，完善住房市场供应体系。据不完全统计，住房制度改革后，我国城镇居民住房主要以购买为主，虽然一方面购买房产是我國居民根深蒂固的文化使然，但另一方面也与我国城镇住房市场体系不够完善有关——住房租赁市场没有真正参与到住房供应体系内。健全的住房市场体系应该由新建住房市场、二手住房市场以及住房租赁市场组成。现阶段我国城镇特别是大中城市新建住房市场和二手住房市场比较健全和完善，但住房租赁市场相较二者比较薄弱，在之前的发展过程中，新房市场销售旺盛，导致房地产开发企业进入“建房-出售-回笼资金-再建房-再出售”的循环，在土地较为稀缺的城市，二手房市场销售也比较旺盛。在住房租赁市场政策不到位、没有相关的法律法规支撑的情况下，房地产企业和相关机构不可能去涉足资金回笼较慢的住房租赁市场。国家在坚持“房住不炒”的同时，以开征房地产税为契机，改变城镇土地供应模式，逐步通过看得见的手纠正住房市场与之相悖的做法，为低收入人群住有所居提供一定量的租赁住房。因此，在政策引导和相关法律法规上要促进住房租赁市场的快速发展，培育机构持有的商品住房的住房租赁市场，以适应这一次较为长期的房地产改革步伐，更好地完善住房市场的供应体系。对于普通家庭来说，比较合理的住房供应体系应该是“租房-购买第一套住房-改善性住房”。

住房价格回归理性，减轻购房者负担。在试点和实施房地产税的一段时间内，城镇二手住房市场的住房价格会有一定程度的回调。主要是有多套住房的家庭可能会出售部分持有的住房来减轻房地产税征收增加的成本，住房价格的回调和趋向平稳为购买住房的购房者减轻了一定的负担。“房住不炒”的真正落实及房地产税的开征，会使之前具有一定投资性功能的住房越来越少，新建住房和二手住房主要供应刚需家庭或有改善需求的家庭，不会继续走入之前的“土地价格上涨-住房价格上涨-投资投机者入场-住房价格继续上涨”的恶性循环，以居住功能为属性的住房价格会越来越回归理性。

在一定程度上抑制住房的投机投资行为，防范金融风险。房地产税的实施，无疑增加了住房持有环节的成本，已经有住房的家庭在购买住房进行投资时就会比较谨慎，同时在一定程度上遏制了投机住房的人群。以此为契机，应该深入研究如何建立促进房地产市场健康发展的长效机制。房地产税的开征将改变城镇土地供应模式，房地产企业建设住房的目标和动力会有一定的改变，住房的供求关系也会发生一定的变化，上面提到的住房价格回归理性等一系列的组合拳会对控制和防范房地产行业的金融有较好的效果。

事实上，房地产业发展到今天对我国经济发展和改善居民住房条件是功不可没的，但也存在“房价上涨-出台政策-政策放松-房价继续上涨”的怪圈。因此，要跳出之前依靠政策来调控房地产市场的做法，通过对房地产行业的一系列改革来完成建立促进房地产市场健康发展的长效机制。而房地产税的开征只是房地产新一轮改革的一个切入点，落实“房住不炒”的精髓才是改革的真正目的。

责任编辑：孙 爽