安信证券：“限跌令”与三四线楼市

池光胜 高文君

近几个月来，多个三四线城市先后发布房价“限跌令”，引发市场关注。这些城市为何发布“限跌令”？三四线楼市表现如何？未来预期如何？

1. 哪些城市发布了“限跌令”？

2021年7月以来，已有9城发布“限跌令”或约谈大幅降价的房企，除昆明、沈阳外均为三四线城市。其中岳阳、张家口明确规定新房实际成交价不得低于备案价的85%，否则不予网签;江阴严禁低价倾销，其余城市也先后约谈大幅降价的房企，打压恶意降价行为。

这些城市为何发布“限跌令”？岳阳、昆明、唐山、桂林、张家口近几个月来房价连续下滑，楼市表现不佳。沈阳、株洲、江阴、菏泽房价虽未明显下滑，但部分楼盘销售压力较大，开发商为加速回款，大幅降价，房价明显低于市场合理价，容易引发价格战。为稳房价、稳预期、稳市场，地方政府先后发文严禁房企恶意降价行为。

2. 三四线楼市表现如何？

2021年以来，三四线城市呈现出整体涨幅放缓、区域分化的特征。

价格方面，2021上半年房地产市场热度较高，三线城市房价同比、环比增速均小幅上行。6月以来，随着官方多次表态强调“房住不炒”及热点城市调控政策收紧，三四线房价增速放缓。截至2021年8月，70大中城市中三线城市新建商品住宅指数同比增长2.8%，较上月下降0.5%;环比增长0.2%，持平于上月;相较于去年末，三线城市住宅价格指数增长2. 3%，三四线城市房价上涨幅度逐步放缓。

细分来看，三四线城市房价呈现出區域分化的特征。2021年以来（截至2 021年8月，下同），70个样本城市中有11个房价下跌，集中于河北、湖南等地，其中大理、廊坊等地跌幅居前;54个城市上涨，集中于长三角、珠三角地区，其中扬州、佛山、东莞等地今年以来价格涨幅超5%;德州、镇江、淄博、南充、湘潭今年以来房价变动不大。

销售面积方面，8月83个样本城市销售面积累计同比为20.8%，较7月下滑9.6个百分点，整体保持快速增长，但增速逐步放缓。细分来看，三四线销售表现区域分化明显，83个样本城市中，有24个城市前8月销售面积同比下降，其中东营、许昌等地降幅超20%;59个城市销售面积累计增长，其中赣州、太仓、漳州、新乡等地增幅在1倍以上。

量价结合，52个样本城市中有4个城市今年以来量价齐跌，分别为岳阳、柳州、常德、泸州，价格小幅下滑、销售面积累计同比下降;5个城市价跌量增，分别为廊坊、安庆、菏泽、唐山、保定;7个城市价涨量降，分别为绍兴、九江、东莞、惠州、韶关、嘉兴及东营;32个城市今年以来量价齐增，其中徐州、赣州、泉州等地量价涨幅均居前。

此外，镇江、淄博价格保持稳定，销售增长，南昌、湘潭价格稳定但销售下降。整体来看，2021年以来长三角、珠三角三四线城市楼市表现较好，京津冀三四线城市大多表现较弱，其余省市的三四线楼市表现不一。

为何不同地区的三四线楼市表现会出现分化？主要原因可能是三四线与核心城市之间的协同效应与虹吸效应的相对关系强弱。协同效应较强，则三四线城市能够享受到协同发展的政策红利及高能级城市的外溢需求，城市发展动力较强。

以长三角为例，一体化快速建设下，上海、杭州、苏州等高能级城市与周边三四线在交通、医疗、产业等方面进行互联互通，嘉兴、金华、无锡等三四线城市在协同效应下，经济强劲、人口增长，如浙江各地级市七普人口数据均为净流入，人口快速增长。但若虹吸效应较强，高能级城市容易吸引周边三四线的人口、财富、产业流出，可能造成低能级城市发展乏力，如湖南长沙七普人口净流入300万人，但其余13个地级市中有8城为人口净流出。

此外，多数三四线城市房价在2016年后基本都有比较明显的上涨，对那些经济基础、产业结构和人口流入都相对较弱的三四线城市而言，房价本身就存在一定回调需求。在今年调控政策不断收紧的背景下，这些弱三四线城市的房价回调压力会相对更大一些。

3. 未来三四线楼市预期如何？

随着调控政策的不断收紧，预计未来长三角、珠三角等强三四线城市的房价涨幅会趋于回落，房价回归平稳。3月以来，官方反复强调“房住不炒”，一二线城市率先收紧调控，随后长三角、珠三角等强三四线城市也加紧调控，湖州规范土地出让行为、建立房地价联动机制，台州收紧公积金贷款，东莞升级限购限贷，义乌实行限售，绍兴发布二手房成交价参考机制等。

7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5城，要求切实稳定房地产市场，随后金华市区开启新房摇号、惠州部分区暂停向外地户籍销售二套房。

严格调控下，下半年以来强三四线楼市已经明显降温，湖州、义乌土地成交溢价率迅速下降，徐州、金华等地房价涨幅放缓。未来随着调控政策的不断收紧，长三角、珠三角等强三四线城市的房价或将回归平稳。

对于其他一般三四线城市而言，房价仍存在继续回调的可能性，但不具备持续大幅下跌的基础。

拉长时间来看，当前表现不佳的城市房价可能只是处于去库存阶段大幅上涨后的回调期，无论是跌幅还是跌速都相对温和，跌幅相对较大的安庆、常德、泸州等城市新建商品住宅均价大体与2018年底相当。虽然不排除这些城市短期内还有继续回调的可能性，但在经历过2016 -2019年明显去库存后，预计不具备持续大幅下跌的基础。