房产投资的拐点

叶辉

关于房产投资，最近有两件大事必须关注。因为，房产投资也许真正已经到了拐点。

第一件大事，房产税终于要来了。关于房产税已经说了很多年，但始终“只闻楼梯响，不见人下来”。2021年10月2 3日，全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定发布。也就是说，房产税即将开征，现在明确了房地产税试点的改革目标、实施路径、征收对象之后，下一步就是在某些城市进行试点了。

房产税究竟怎么收，还没有出台具体的细则。这项涉及所有人利益的改革，相信政府会非常慎重，不会让普通人交太多钱，但扣除抵扣面积以后，投机炒房的多套房和豪宅可能每年都得交不少税。房产税的出台，可能会使炒房彻底失去空间，使房产投资进入一个拐点：持有房产的成本越来越高，炒房将越来越难。

当然，房产税出台，能避免房子被过度炒作，也会使不少人卖掉多余的房子。是不是会造成房价下跌？结果有待观察。不过，对于持有多套房产的人来说，提前卖掉些房产，“降低仓位”可能也不错。

房产投资的另一件大事，就是以恒大为代表的地产公司今年纷纷爆出债務危机：一方面部分楼盘无法按期交付;另一方面有些楼盘大幅度打折，诱使人“抄底”。

恒大被曝总负债高达8000亿元，不得不变卖所有能卖的资产，以解决债务危机。即便如此，恒大的前景依然不明朗，还没有拿到房子的买房人忧心忡忡。更夸张的是，国庆黄金周期间，百强房企花样年一笔剩余2亿多美元的境外债务直接违约，深陷“逃废债”的质疑中，使整个中资地产美元债陷入信誉危机。据了解，中资美元债存量规模总计8 614亿美元，发行主体集中于金融、房地产和城投，地产存量占比接近四分之一。信誉没了，后续借不到钱，企业会不会出更大的事？

房企总负债到底有多少？统计显示，截至2020年底，房地产行业负债总额约为85. 3万亿，其中有息负债约为30.1万亿。房企还不起债，首先就会打楼盘交易监管资金的主意。实际上，泰禾集团就挪用了不少资金，导致一些楼盘烂尾，买房人陷入水深火热之中。

房产公司频频爆雷，说明地产业赚钱越来越难了，行业的黄金年代已经过去。在这种情况下，买房的风险也在不断加大，尤其是期房。假如只看打折广告进行抄底投资，一不小心也可能直接被套，血本无归，如果房产公司出问题了的话。

房产作为居民主要财富资产，在过去的二十年里，中国许多人尽情分享了房价快速上涨的饕餮大宴。因此，不少人对“炒房赚钱”有了路径依赖。如果说，“房住不炒”政策出台让炒房不再容易赚钱，那么房产税的征收也许会让房产投资彻底进入拐点。