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上市房企总负债到底有多少

2021-12-13粤开证券研究院

投资与理财 2021年11期
关键词:小房应付账款红线

粤开证券研究院

房地产形势变化,使得此前激进加杠杆房企的债务风险逐渐暴露。前几年已有不少区域性小型房企出现债务违约,而今年华夏幸福、恒大等大型房企也陷入债务危机。根本原因在于未深刻认识到政府对于房地产调控的决心和定力,在近几年的过渡期中没有及时降杠杆,反而继续高负债经营;高估了自身的能力,低估了时代变局的力量,直至最终爆发债务风险。

房企总体债务风险可控

从房地产行业整体来看,债务负担较重,非上市中小房企尤其是低能级城市的中小房企抗风险能力较弱。

截至2020年底,上市房企显性负债总额为25. 9万亿,其中有息负债为9.1万亿。假设上市房企负债占全行业的比重保持2019年的30.4%不变,房地产行业负债总额约为85.3万亿,占GDP比重为84.0%。

其中有息负债约为30.1万亿,按前十大房企的平均融资成本6.2%保守估算,行业付息约占GDP的1.8%,占行业主营收入的17.6%。一般而言,非上市房企融资成本高于上市房企,中小房企融资成本高于大型房企,因此房地产行业的实际付息成本更高。

随着房地产调控持续收紧、行业集中度不断上升、三四线城市楼市降温尤为明显,中小房企生存压力持续加大。截至9月30日,今年已有284家房地产企业发布破产文书,平均约每天都有1家房企破产。

从上市房企总体来看,短期债务占比较高,“三道红线”压力下偿债指标无实质性改善。

随着房地产调控持续收紧、行业集中度不断上升、三四线城市楼市降温尤为明显,中小房企生存压力持续加大。截至9月30日,今年已有284家房地产企业发布破产文书,平均约每天都有1家房企破产。从上市房企总体来看,短期债务占比较高,“三道红线”压力下偿债指标无实质性改善。

为更好分析房企债务风险,我们选取227家A股和港股上市房企作为样本(其中万科和北辰实业同时在两地上市)。上市房企在全行业中规模较大,爆发债务风险后的影响也更为深远。2019年上市房企总资产、总负债和营业总收入占全行业比重分别为33.7%、30.4%和54.6%。

1、上市房企债务总量大,短期偿付压力大

2020年底上市房企负债总规模高达25. 9万亿,占GDP的25.5%,2021年上半年进一步攀升至27.1万亿。

短期债务占比较高,短期偿付压力较大。2021年6月上市房企流动性负债(剔除预收账款)为15.1万亿,占总负债(剔除预收账款)的67.4%。流动性负债基本都需在一年内偿还,按照偿还紧急程度,主要包括短期应付债券、短期银行借款以及应付账款。

首先是短期应付债券。信用债一旦违约,将导致公司信用评级下调、公开市场融资困难。2021年9月30日数据显示,四季度和2022年共有4624亿元房企信用债到期,其中四季度和明年三季度到期压力较大,到期偿还量分别为1095亿和1150亿。近期华夏幸福、蓝光发展、中国泛海等房企信用债违约,导致投资者信心下降。

其次是短期银行借款。短期借款偿还直接影响后续银行授信。2021年6月上市房企短期借款总规模达2.7万亿,占总借款的比重从2019年底的33.2%持续下降至当前的29.7%,一定程度上反映了房企债务滚动难度加大。

最后是应付账款。房企应付账款是经营性负债,具体为因购买原材料、拖欠工程款而产生的债务。若无法按时偿还,将面临供应商催款、停止提供原材料、暂停施工的局面。2021年6月上市房企应付账款余额达3.6万亿。

此外,预收账款和表外融资也是房企的重要债务。预收账款(新准则下为合同负债)是房企出售期房所收取的售房款,未来交房后才能确认为营业收入。2021年6月上市房企预收账款为4.7万亿。房企除了表内融资以外,还存在大量非标、理财等表外融资。例如恒大的表内负债为2万亿,市场普遍估计表外负债在1万亿左右。

2、“三道红线”压力下,偿债指标较2020年有所改善,但并非实质性改善

2020年8月住建部、央行在召集房企开会时提出的“三道红线”监管要求,为衡量房企债务风险提供了重要参考。时至今日,“三道红线”出台已有14个月的时间,总体来看,上市房企的偿债指标在2020年下半年受监管的压力有所改善,但是今年上半年又开始恶化,整体并未出现实质性改善。

从剔除预收账款后的资产负债率来看,上市房企中位数在2017-2019年整体呈上行趋势,2020年在监管的压力下有所回调,今年上半年小幅反弹至69.4%,仍高于2016年1.2个百分点,与2017年基本相当。

从净负债率来看,自2016年以来,中位数有所下降至59.7%,但是今年上半年下降幅度较小;3/4位数甚至上升1.4个百分点至98.2%,仍接近监管底线(100%)的水平。

从现金短债比来看,自2016年以来整体呈下降趋势,2021年二季度中位数为1.3,较2020年底下降0.1;更值得关注的是现金流较差的企业即1/4分位数下降0.1至0.5,该部分房企本身短期流动性紧张,若进一步下降,容易产生流动性危机。

债务风险主要集中在红档和部分橙档房企

我们按照监管部门制定的“三道红线”标准,根据2021年6月的财务数据,将202家有完整数据的上市房企分为“红橙黄绿”4档。

上市房企债务风险总体可控。202家上市房企中,大部分企业处于黄档(75家)和绿档(72家),合计占比72.8%。橙档靠近黄档的房企经营状况也较为稳健。

债务风险主要集中在红档和部分橙档房企。

红档房企有26家,总负债为4.5万亿,占全部上市房企的16.5%,是债务风险的高发区。红档房企剔除预收账款后的资产负债率、净负债率显著偏高;现金短债比明显偏低,中位数仅有0.2,反映出短期流动性风险较高。收入前30的房企中有4家为红档,其中华夏幸福和恒大已爆雷,中國奥园和富力地产正通过变卖资产与大股东注资来紧急输血。

橙档房企总体表现略好于红档,但需关注靠近红档部分的房企。

总体来看,红档和橙档房企经营状况仍在恶化,而绿档和黄档房企则相对健康。高风险房企经营状况仍在恶化。

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