日本房地产泡沫崩盘启示录

2021-12-13三爷

投资与理财 2021年11期

关键词：房价泡沫日本

三爷

阿琼是北京写字楼里面的一个普通白领，在这个城市挣扎又不失倔强地前行，看着飙升的房价和干瘪的积蓄，心里充满着矛盾，心有不甘地愤愤道，如果能早出生个七八年就好了。

终于，在国家的限购限贷的政策下，房价降温了，阿琼终于决定用父母一辈子的积蓄，加上自己的收入，买一套房子。从此，背上了重重的房贷，每个月收入的百分之七八十都搭进去了，而自己只能收紧腰带过日子。

事实上，这样的情况在中国太常见了，最新的数据显示，居民收入接近一半都用来还房贷，一线城市更甚。其实，早在30年前，日本人早就经历此种劫难，并且失去了20年的发展。

今天我要给大家讲的是“日本房地产泡沫的故事”，也许听听别人家的故事，我们才能更清晰和理智地去判断，自己家的故事更多的是让我们顾影自怜。

往事并不如烟，时代变迁，人性不变，不同的国家、不同的阶层、不同的时代，在所有的不同之中，人性往往是共通的。而所有房地产危机的爆发，背后都是人性的贪婪与恐慌。

日本的经济奇迹

从20世纪60年代开始，日本经济成为发展速度最快的国家，向全世界展示了从战败阴影中复兴的形象，被称为“日本奇迹”。在80年代初期，日本连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一经济强国和仅次于美国的世界第二经济强国，并且取代美国成为世界上最大的债权国。

美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期，但在空前繁荣的背后，一场危机正在酝酿当中。

“广场协议”：阴谋？阳谋？

从1979年底到1984年底，为了治理通胀，美联储开始大幅加息，美元汇率上涨了近60%，美元过强导致美国对外贸易逆差大幅增长。

为了改变这种处境，1985年，美国老大哥开始把自己的小弟叫到一起，美、日、德、法、英签订了“广场协议”，小弟们一致同意帮助美国老大哥让美元贬值，以缓解美国大幅逆差以及美元的升值压力。然而站在历史的角度看，日本应该感到细思极恐，美国当时的目的还是为了打击自己最大的债权国—日本，而当时日本仿佛并没有意识到已经陷入美国老大哥的圈套。

于是，果然如美国所愿，广场协议之后，日元的升值幅度最大，三年间升值了86.1%。日元的国际地位提升，日本对外投资进行扩张，但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫破灭的炸弹。

日本房地产泡沫开启

日元升值，外需开始变弱，日本政府开始将重点转移到国内，想要通过提高内需促进经济。

于是乎，从1986年到1987年，日本连续5次降息，大量的钱开始涌入到经济中，在低利率以及流动性过剩的背景下，大量资金流向了股市和房地产市场。资金的逐利性以及人性的贪婪就此展开，居民开始纷纷买股买房。

于是，股价扶摇直上，地价暴涨，但是当时日本国内的城镇化率超过90%，房地产发展的空间有限。于是，一个巨大的泡沫正在诞生。

日本房地产泡沫的狂热

日本房价经历泡沫开始、泡沫形成、泡沫变大，这中间有着多股势力在推波助澜，似乎都想着能从这个巨大的蛋糕上分得一杯羹。

第一股势力，也是最强大的推手，那就是银行。

在泡沫面前，银行也开始慢慢失去理智，放任风险的变大，甚至于忽视、无视风险的存在，在房价持续上涨阶段，银行业低估房地产作抵押的贷款所含的风险，甚至发放无抵押的信用贷款（是不是感觉和美国2008年的次贷危机很像）。

1984—1989年，銀行的房贷年均增长率为19.9%，远远超出了同一时期9.2%的贷款增速。而当时，日本企业购入土地所需资金大部分来自银行贷款。于是恶性循环开始，房产、股票不断增值，借款人抵押物也不断增值，筹集到的资金也不断增加。筹集的资金又不断投入到房产和股票，循环往复，房价不断推高，股市不断上涨。于此对应的是地价高、股价高，企业完全脱离实体经济增长，泡沫日益膨胀。

第二股势力，国际热钱。

这些钱的嗅觉是非常灵敏的，在世界各个国家寻找最优收益的可能性。在当时的日本，签订广场协议之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，可以通过汇率变动，获得5%以上的汇兑收益。敏锐的国际资本迅速进来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入，加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。

第三股势力，国内的投机资本。

随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1985年到1988年，东京地价增长了近2倍。当时，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。然而同一时期，日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。

建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模，过高的地价也给政府的建设带来了严重的阻碍，高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。

当时的泡沫到底严重到什么程度？最明显的是，从1984年，也就是泡沫经济开始的前一年到1990年，房价从40万日元/平米上涨到了190万日元/平米，短短六七年时间房价翻了近5倍。而东京地价更甚，从1984年的146万日元/平米，上涨到了1990年的916万日元/平米，算下来翻了6倍有余。当时日本的中产阶级就算是40年不吃不喝，也买不起100平米的房子。

看到这，我好像理解了日本年轻人消极怠工的心态，不愿意结婚，不愿意生孩子，因为反正不管怎么努力，也买不起房，于是混混日子算了。

很多人可能会想，日本人难道没有察觉风险的来临吗？对于居民和企业来说，当时已经完全沉浸在美丽的神话之中，相信“土地不会贬值”，日本人多地少，坚信土地稀缺，相信“东京房价不会下跌”。奠定这一神话崇拜基础的，是日本过去十几年强劲的经济增长，在日本看来，取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的，还有一种信念，即政府会永远支持房地产。日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入，站在世界的中心，怎会有泡沫破裂的担忧？

这就好像阿琼始终倔强地相信，北京的房价不会降一样吧？

日本房地产泡沫破裂

神话终究是神话，当雪崩发生的时候，没有一片雪花会认为是自己的责任。在房地产最后疯狂的时刻，日本的地价总额增量是其GDP的1.19倍，意味着日本地价一年的增幅就超过了日本全国所有行业制造的财富。然而，很多日本人民还沉浸在梦中，不愿意醒来。

在股市和房市双重的泡沫压力下，日本政府选择主动挤泡沫，最终股市、房市先后破裂。

1990年，日本股市率先崩盘，造成了大量的企业裁员。为了生存，企业开始售卖资产，抛售房产。被裁掉的员工因无力还贷，开始弃供，银行大量坏账。大量房产弃给了银行，银行开始拍卖房产。1991年，房地产泡沫破裂，大城市房价直接腰斩，小城市房价下跌20%～30%。

那日本政府是否采取了挽救措施呢？做了，但这些措施不但没能挽救房地产，反而成了房地产泡沫破裂的催化剂。当时，日本严控房地产贷款，基本上就停止了房地产贷款;提高房地产税收，两年之内的房地产交易被苛以重税;收紧货币，银行连续加息。一开始，日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害，如果提前知道，可能政策会有所变化。