泰禾、华夏、协信、蓝光……房企爆雷声中的启示录

地产圈没秘密

2020年，房企爆雷最令人震惊的是泰禾，一个追求产品极致的企业遭遇房企生死劫，令人唏嘘。而泰禾之外，尚有新华联、福晟以及在天津并不知名的三盛。2021年，华夏幸福在传闻许久之后终于暴露危机，与华夏幸福同样出身河北的荣盛亦岌岌可危。但是蓝光倒在了荣盛之前，别忘了还有大名鼎鼎的泛海。地产行业的50强企业已经有3家曝出债券违约，

與此同时，远洋以仅仅40亿元就拿下了红星70%的股份，虽然小编并不看好这笔交易，不是因为标的资产不值这个价格，而是红星的劣根性。但红星有人接盘还是幸运的，虽然近乎廉价。

稍微关注一下曾经在天津有过项目的奥园痛痛快快把地产业务剥离出让了，回归医疗主线;广西一哥彰泰;保利地产拟针对北大资源的收购，以及同样被觊觎的苏宁置业。

有人说2021年是房企的违约潮，但实话说违约潮早在三年前就已经拉开序幕，只不过在“三道红线”之下，这股寒潮今年表现的更加凛冽：能级高，数量多，频次高。因为今年房企历史偿债规模达到极值，偿债总额达12822亿元！

小编并不关注这些房企，更关注这些房企背后呈现出来的异同，因为任何一家爆雷的房企几乎都有迹可循。

有券商复盘了今年爆雷的部分企业，可以看到房企爆雷既有经营因素，也有财务因素。当然，也少不了其他因素，比如股东风险、治理缺陷。对于券商来说这是保本的策略，但是对于草民来说，关注这些风险点，无异于是一本启示录。

从券商复盘来看，风险要素最高的点在于“周转与去化速度缓慢”，因为三个杯子一个盖儿的游戏玩儿不转了。另一个要素就是项目分布区域集中度极高，在政策主导的市场环境下，一旦一个地方政策收紧，很容易出现连锁反应。债券的集中到期与负面舆情及外部融资环境恶化，几乎是相伴相生的。典型如蓝光，在刚刚爆出违约的时候，地产行业的大金主平安第一时间进行切割，因为平安也是一朝被蛇咬，十年怕井绳，在华夏幸福身上吃了苦头。如果平安都撤了，哪有资本敢于接盘？

再比如，有房企高层互撕、大股东打架，有房企老板私德败坏、人神共愤，这些看似与经营毫不相关的话题，极有可能会是诱发房企爆雷的风险点。

前段时间红星在生态城的项目大热，有人说“远洋如果收购了，岂不是就会涨价了？”这种逻辑无异于火中取栗，君不见多少烂尾直到今天？可能涨价500块，但在一票企业轰然倒地无人施以援手的年代，可能被套牢的是500万。

券商研究的结论是：融资要高度关注房企风险，观察房企的风险点主要考察以下几个方面。

1、关注担保信号，深挖隐蔽债务。担保这种事情很正常，但是担保余额与自己的资产规模不成比例的时候，这就要警惕了，因为证明融资能力极差的同时也很容易被抽调资金。

2、股权质押。这在地产行业几乎是个习以为常的游戏，但是如果高比例密集将股权质押给融资、信托公司，最起码能够看到其对融资的迫切需求，资金压力不言而喻。

3、公司高管的频繁变动。一个正常经营的公司会出现高管变动，但是如果在非常敏感、谣言四起的时候高管变动，几乎成了经营困难的佐证。当然，如果大面积换血，同样意味着这个公司经营并不稳定。

4、高度关注杠杆。在融资环境大幅收紧的背景下，高周转、高杠杆类房企信用安全垫下降，信用风险加速暴露，而且一旦爆雷，可能资不抵债就沦为无人接手的垃圾标的。

实话说，买房对普通人的重要性不亚于券商融资，所以，房企爆雷除了看个热闹，也警示每个草民要高度关注房企的风险。

一票房企爆雷的同时，另一票房企在用足一切资源使劲借钱。2021年5月，国内房地产开发企业中共有12个债务主体发行境外美元债，共发行美元债12只，融资金额为36.93亿美元，环比增长72.01%，同比增长57.55%，并且利率普遍在10%以上，有些高达14.5%。

可见，有些房企的现金流已经撑不住了，开始“饮鸩止渴”。

从历史数据来看，第三季度通常为房企年度偿债高峰，2021年7、8、9月的债券到期总规模分别达1120.3亿元、953.0亿元及838.5亿元。再下一个偿债高峰出现在2022年3-4月。

捱过今天，谁还会问明天？