地产商危局

范曳杉

上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。特别是第三季度，地产商接连爆雷，在房地产贷款集中度管理、“三道红线”、“集中供地”等多重政策叠加下，房地产市场提早迎来了“寒冬”，曾经的“金九银十”变成了“铜九铁十”。

更有部分研究将上个世纪九十年代初日本的房地产泡沫和中国房地产市场的近期情况进行简单类比，并由此得出比较悲观的判断。不过，著名经济学家任泽平认为，我国当前城镇住房供求格局更接近于上个世纪七十年代初日本的情况，库存和债务仍然有化解空间，尚在安全范围之内。

但不可否认的是，房地产市场的基本状况的确算不上火热。

房地产商的接连爆雷

房地产市场的不景气，最为直观的一个体现就是房企的破产数量。根据不完全统计的数据，从2019年到现在，全国累计申请破产的房企超过1000家，其中，不仅是中小型房企宣布破产，就连不少千亿级别的房企都陷入债务危机中。

克而瑞研究中心统计的资料显示，2021年以来，已经先后有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团等知名房企出现了流动性紧张的问题，而伴随这些流动性紧张问题的发酵，相关股票价格的腰斩再腰斩甚至三斩。

比如华夏幸福，其股价从去年7月份的20.93元杀跌到今年8月份的3.64元，仅仅一年时间便跌去了80%;中国恒大的股价更为恶劣，从去年7月份的27.11港元一路狂泻至今年9月份的2 .06港元，跌幅高达92%。

在深圳某私募机构任职研究员的贾明志指出，这是一个恶性循环，在目前持续偏紧的房地产行业政策环境和信贷环境下，房企的流动性紧张问题往往容易发酵且被放大，从而导致股票和债券价格的暴跌;而债券价格的剧烈波动，反过来又会对房企的再融资产生不利影响，从而加剧了房企的流动性紧张程度，因此爆雷事件难免此起彼伏。

而在此情景之下，不少房企甚至开始了打折促销等活动，以价换量，不惜降价卖房。尤其是三四线城市，不少楼盘因降价幅度过大而引发业主集体维权，多城不得不紧急发布楼市“限跌令”。据不完全统计，目前江阴、沈阳、岳阳、昆明、唐山、菏泽、株洲、张家口、南通等地已陆续出台楼市“限跌令”。

约谈降价的房企，打击恶意降价行为，严重者将被停止网签，取消所有批次预售、改为现房销售，将其计入企业信用不良记录等一系列举措，都是希求稳定楼市，避免房价大降。

部分楼盘疯狂降价

因为上半年的种种风波，房地产市场出现了十分明显的遇冷现象。数据显示，截至7月底，全国有多个城市的二手房待售量突破10万套，例如重庆就有16万套挂牌出售的二手房源，成都14万套，杭州10万套。

因此最近经常能见到降价抛售房产的投资者，例如合肥就有投资者吐槽说自己每平米降价3500元，才将房子卖出去，算下来一套房子亏了40多万元。

而为了将手上的房源卖出去，一些全国知名的房企也加入了降价大潮，有的企业是自身出了问题，有的是因周期性回款压力……以郑州为例，仅一个国庆黄金周，便至少有30多个项目先后公开降价，降价幅度在每平方米1000元至5000元不等。

在郑州市西四环内，一个总面积89平方米、总房价80万元的房子，首付仅需41090元即可买到，而按照3 0%的正常首付比例，该房子的首付应该至少为2 4万元。

于郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的小王表示，眼下的这种大幅度降价，在他20多年的从业经历中，只见过两回，一次是2008年，金融危机爆发之后，另一次就是现在。

同时，小王进一步指出，眼下这种“往本里亏”的促销也是他此前从未经历过的。以他所在的这个项目为例，该项目的成本价应为9000多元每平方米，但现在，他们售楼部的对外售价仅有每平方米8000多元。这也意味着，每卖出一个平方米，就要亏损近1000元，降价程度不可谓不疯狂。

三季度以来，全国房价整体下跌与房地产调控、信贷政策趋紧态势密切相关。中原地产数据显示，9月单月全国房地产调控累积62次，叠加1-8月的420次，2021年房地产调控次数刷新历史同期纪录，达482次。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，随着房地产调控抑制市场的影响逐渐出现，三季度楼市的拐点已然出现，而在四季度，继续下调或将成为楼市的趋势。

房企的积极自救

除了市场给出的种种救市政策之外，爆雷的房企，无论是去年爆雷的泰禾，还是今年以来陆续陷入困境的华夏幸福、蓝光、恒大、新力、花样年等，都没有“躺平”，而是在积极地进行自救。

出售项目股权和多元化板块，引入财务实力强的战投，进入债务重组阶段……这些房企面对已违约的债务，还在各自努力着。

10月7日晚间，华夏幸福正式披露了2192亿元金融债务清偿方案的主要内容，将通过出售资产回笼资金、现金清偿、债务展期等方式，分批实现债务化解。

泰禾目前与各方债权人取得了直接或间接联系，展开了线上及线下多种形式的沟通，完成了多轮沟通。目前债务重组工作取得了较大进展，公司已与部分主要债权人达成了对已到期未归还借款的和解。

蓝光在半年报中披露，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，债务风险化解整体方案正在加紧制定。在项目转让消息陆续传出的同时，蓝光据称也正在考虑引入财务战略投资者。“公司正努力短期脱困、中期恢复流动性、长期良性发展。”

花样年创始人曾宝宝则向全体员工发出一封“家书”，称花样年“绝不躺平”，目前公司管理层正积极与政府部门、境内外金融机构、合作伙伴诚恳磋商，力争控制和消弭风险，早日走出流动性困境。

暴跌后能抄底买房吗

市场的种种景象无不在提醒着一点，炒房这条路无论如何也是走不通了，买房致富时代已经成为了过去时，未来的买房不太可能会发家致富，甚至还有亏损或被套牢的风险。所以，现下的市场又是否适合刚需型买房群体抄底进入呢？

业内人士指出，对于大部分三四线城市的刚需群体来说，考虑到短期内价格变化不大，所以主要根据实际需要进行购买即可。比如结婚了需要婚房，生宝宝了需要改善型住房，那就不要考虑太多了，直接出手就可以了。

而对于在前期房价上涨较大的城市置业者，如果购房不是很急迫，未来一年内，时间越往后，房子的“性价比”可能越高，因为当下楼市处于政策的消化期中。

继深圳率先推出二手房参考价制度，目前已有多個城市效仿深圳出台类似政策，对二手房市场的降温确实是起到了立竿见影的效果。二手房价格要么涨幅回落，要么价格出现下跌。而随着楼市调控的深入，可能还会有更多城市出台类似政策。

房地产市场的压力和风险依旧是存在的，即便是刚需买房，消费者也仍需保持谨慎。与其事发后费时费力维权自救，还不如事前利用好手中的主动权，对开发商做个全面调查，未雨绸缪永远好过亡羊补牢。那么，选择什么样的房子，踩雷的风险会小一些呢？

首先一个看“三条红线”。大家买房之前不妨网上去搜一搜，看看哪些企业触碰了几条红线。现在的情况是，触碰2条以上的房企压力都很大。

第二条，央企风险小一些。毕竟央企是全民所有制，大股东是国资委。此外，很多央企也不单单只有房产业务，还有很多其他主营业务，业务横跨多个领域。

第三，老牌房企更稳健。楼市发展20来年，如果一家企业持续经营在15年以上，说明其运营还是比较稳健的;相反，那些近几年依靠牛市冒出来的“新房企”，尽管发展迅猛，但风险也比较大。

最后一条，买现房。当然现房最多的还是在二手房市场，二手房限购限贷的现状会比新房压力更大，但所见即所得，踩坑的风险更小些。