民事判决材料能否作为办理抵押注销登记的依据？

● 覃筱雪，肖 垚

案情简介：

2008年冯某与陈某签订了协议书，约定陈某自愿将1套单位福利房（涉案房屋）转让给冯某，由冯某支付全部购房款并支付一定金额给陈某作为购房指标补偿金。2016年，陈某办理了涉案房屋的不动产权证，但未与冯某办理涉案房屋的产权转移登记，并将涉案房屋抵押给卢某，同时办理了不动产抵押登记。

冯某知悉上述情况后，于2017年向法院提起民事诉讼，请求判定陈某与卢某签订的主债权债务合同和抵押合同无效。2018年民事一审法院判决以上两款合同有效，冯某不服，提起上诉，2019年民事二审法院判决以上两款合同无效。2020年，冯某持民事二审判决材料向不动产登记机构申请撤销抵押登记，不动产登记机构认为冯某的申请材料不符合撤销抵押登记的要求，建议冯某向法院提起撤销涉案房屋不动产抵押登记的行政诉讼，再依据行政诉讼判决材料办理抵押注销登记。2021年法院受理该案件的行政诉讼。

本案焦点：

冯某能否持法院判决主债权债务合同和抵押合同无效的民事判决材料来办理抵押注销登记？

观点分歧：

冯某认为，法院已判决涉案房屋设立抵押权时依据的主债权债务合同和抵押合同无效，故该抵押权的设立已丧失基础法律依据，应当予以撤销，其可以凭民事判决材料申请办理抵押注销登记。

卢某认为，其与陈某在办理涉案房屋的不动产抵押登记时，已尽到了审查物权公示的法定义务，向不动产登记机构提交的申请材料亦符合登记条件，该登记行为事实清楚，程序合法，不应撤销抵押登记。

不动产登记机构认为，其已依职权审查了涉案房屋的抵押登记材料，申请材料齐全，程序合法，做出的登记行为并无不当，且相关法律法规并没有规定民事判决材料可以用来办理抵押注销登记。因此，冯某不能直接持法院的民事判决材料来办理抵押注销登记，只能凭行政判决的有关材料来办理。

分 析：

一、主债权债务合同无效，抵押权亦不具备法律效力

抵押权为担保物权，具有担保物权的从属性，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百九十三条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭……”的规定，抵押权的发生、转移和消灭均从属于其所担保的主债权（2021年法院受理该案件的行政诉讼，此时《民法典》已施行）。本案中，陈某和卢某签订的主债权债务合同已被判定为无效，即涉案房屋的主债权失去效力，因此，作为从属权利的抵押权也无法独立存在。根据《民法典》第四百条“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同……”的规定，抵押合同成立并生效是抵押权成立的基础法律关系，为抵押权的存续提供正当合理的原因力。本案中，陈某和卢某签订的主债权债务合同和抵押合同均被判定为无效，涉案房屋设定的抵押权失去了依存的基础法律关系，应予以撤销。

根据《民法典》第三百八十八条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效……担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”的规定，主债权债务合同被确认无效后，抵押合同无效，抵押权失去了依存的基础法律关系。本案中，冯某已支付全部集资建房费用，且并非是因冯某而导致涉案房屋所有权转移登记事项无法办理，冯某对涉案房屋的所有权有合理的期待权。陈某将涉案房屋抵押给卢某的行为，属于无权处分。在法院确认主债权债务合同和抵押合同无效后，卢某实际上并未取得涉案房屋的抵押权，其与陈某应就自身过错承担相应的责任。

二、登记的主要依据被认定无效，可凭生效的民事判决材料单方申请撤销该登记行为

本案中，冯某已取得涉案房屋的主债权债务合同和抵押合同无效的民事判决，且判决书里已厘清该案件不存在善意取得第三人。根据《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请……（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的……”以及《民法典》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事行为自始没有法律约束力”的规定，陈某与卢某签订的主债权债务合同和抵押合同无效，陈某将涉案房屋抵押给卢某的行为没有法律效力，不受法律保护。不动产登记机构应依据判决材料撤销陈某与卢某的抵押登记事项。同时，不动产登记簿上的记载应与真实权利状态保持一致，方能最大程度地维护交易安全。本案中，冯某对涉案房屋的所有权虽未登记公示，但他是涉案房屋的实际权利人，在不存在善意取得第三人的情况下，应保证不动产登记簿记载事项是房屋实际权利人的真实意愿表示。因此，冯某可凭生效的法律文书单方申请撤销涉案房屋的抵押登记。

综 述：

在不动产登记机构的要求下，冯某于2021年向法院提起行政诉讼，请求法院撤销涉案房屋的抵押登记。法院裁定，因陈某和卢某签订的主债权债务合同和抵押合同无效，涉案房屋设定的抵押权已失去了依存的基础法律关系，抵押权消灭，撤销不动产登记机构作出的抵押登记。最终，不动产登记机构按行政判决要求撤销了涉案房屋的抵押登记。

现实中，主债权债务合同、抵押合同被法院判决无效的现象较为普遍。而当事人持生效的民事判决材料申请撤销抵押登记时，不动产登记机构通常建议当事人持行政诉讼的判决材料来申请，在不存在善意第三人的情况下，这样容易造成当事人和不动产登记机构的经济损失，因此应在日常工作中加强对此类案件的甄别能力。