首次登记如何界定小区配套幼儿园的权利主体

徐映雪

案 例

A公司申请办理一栋幼儿园教学楼的首次登记，要求将该楼登记在公司名下。经核查，该幼儿园为小区配套幼儿园，能否直接为A公司办理登记？

分 析

近年来，小区配套幼儿园成为人们购房时考虑的重要因素，因此幼儿园归属引发的诉讼也逐渐增多，出现了不同的声音，而各地法院作出的判决也不尽相同。

2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》第2条规定：“已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门……有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。”文件出台后，有观点认为小区配建幼儿园应直接首登给当地教育行政部门。那么，首次登记时配套幼儿园的权利主体到底是谁？

这一问题之所以困扰登记机构，主要是因为相关法律法规并未作出明确规定。《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但对于小区配套幼儿园是否属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”，登记机构无法予以认定。

对此问题，有些地区出台了相关规定，要求市、县人民政府在土地供应时，需在土地出让前置条件意见书、国有建设用地使用权出让合同或划拨决定书等文件中，对配套幼儿园建成后的产权归属、建设要求、管理使用单位、交付方式等内容予以明确，如河南、福建、广东等地。

针对此前是否有约定，或约定不明确的情况，各地登记机构存在不同的观点与做法，主要包括以下几种。

观点一，应按照“谁投资、谁所有”原则，如无明确约定的，开发单位作为幼儿园的土地使用者、投资者和建设者，通过依法建造房屋的方式取得幼儿园的所有权，同时，享有收益权。

观点二，应归全体业主共有，因配套幼儿园提升了开发商开发地产的档次，也无形中提高了房屋的价格，业主在购房时已经分摊了这部分的成本。

观点三，应核查幼儿园的建设费用是否已计入房价成本，计入成本则说明业主的购房款中已包含了此项费用，建设成本由业主分摊，所有权应归业主所有;未计入成本则说明此项费用是由开发单位自行负担且单独核算的，所有权归开发单位所有。

观点四，只要约定需将幼儿园移交当地政府部门的，就应首次登记给辖区教育部门。如登记给其他权利人后迟迟不配合办理移交，就会涉嫌造成国有资产流失。

笔者认为，观点一、二均缺乏办理依据，直接进行登记可能会面临登记错误涉诉赔偿的风险。观点一未充分考虑投资建设的成本构成，幼儿园有可能属于住宅的配套公共建设设施，如其投资建设费用已被业主分摊，则可认为业主对幼儿园进行了间接投资，权属直接登记给开发单位不合理。观点二没有认识到业主并非必然分摊了幼儿园的建设成本，到底是谁出资，需要进一步核查。至于观点三则具有一定借鉴意义。

《不动产登记操作规范（试行）》9.1.4规定：“不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点……申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属。”据此，开发单位如申请小区配套幼兒园的首次登记，申请材料必须明确该幼儿园是否属于“其他公共场所、公用设施”。能说明此情况的材料可以有多种形式。如观点三，由物价局出具小区商品房销售的价格构成，也可由有关部门认可的建设成本核算资料或幼儿园建设出资是否进行单独核算的证明等。至于观点四，虽然能避免国有资产流失，但将小区配套幼儿园登记给教育部门，会出现土地、规划等申请材料的主体与登记主体不一致的情况。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第33条规定，首次登记的申请人应是国有建设用地的使用者与房屋的建造者，即开发建设单位。

综上，不能直接登记给A公司，应先核查该宗地《土地出让前置条件意见书》《国有建设用地使用权出让合同》等文件中有无明确约定。有约定的从其约定，未约定或约定不明确的，再通过核查商品房销售价格构成或建设成本等来综合判断幼儿园的权利主体。（作者单位：郑州市不动产登记中心）