城镇老旧小区改造工程造价控制措施

2021-12-06大同市新元工程造价有限责任公司

门窗 2021年10期

关键词：住宅区工程造价居民

李维大同市新元工程造价有限责任公司

1 前言

随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，必须改造老旧的居民小区，以便使这种普惠于人民的政策充分满足人们的需求，而改造工程中各个项目的造价合理控制是其中的一个重要组成部分。

2 影响民用建筑工程造价的主要因素

2.1 有效进行整体规划和建筑设计

在建造民用建筑之前，有关社区的负责人必须规划和设计整个社区。它必须分析社区的实际职能和人民的实际需要，然后根据实际情况确定社区内部组成水平之间的关系。其次，它研究、分析和规划各类建筑的不同比例、绿地比例和社区中各种生物能源比例，并通过合理利用社区的实际面积来衡量相关建筑用地的实际使用效率和潜在经济效益。但是，这种分析和规划将对社区内各种管道和道路的具体长度和参数产生重大影响，然后对整个社区建设的总体价格控制产生重大影响。此外，建筑和社区人口密度也将成为影响建筑费用的主要因素。在实现社区实际生活功能的基础上，人口密度越低，总体建设成本越高。

2.2 老旧小区的规划不够合理

老旧小区一般建设于20世纪80~90年代，小区的规划都是按照当时的需求进行，存在一定的滞后性。而且，随着时代的发展，小区的规划也发生了很大的变化，老旧小区在城市小区中就显得极为格格不入，非常影响城市的和谐发展。虽然老旧小区为很多的居民提供了住所，解决了居民的居住问题。但是随着社会不断发展，人们对居住条件和环境的要求也不断提高，对于小区在功能性方面、绿化方面以及基础设施的建设方面有了一定的要求，老旧小区已经不能够真正满足人们的需求。

所以，进行老旧小区的改造非常有必要。然而，老旧小区一般处在城市较为核心的地段，在进行小区拆除时比较麻烦，所产生的粉尘等会对于城市产生不良影响，不能够很大面积地进行小区拆除。

2.3 户型与住户面积

在实际的建筑过程中，房屋的建筑面积系数主要是房屋建筑结构面积与总面积的实际比例。一般来说，建筑面积系数越低，建筑方案的实际经济效率越高，建筑价格越低。如果总建筑面积减少，可用建筑面积就会增加，这是设计新家庭结构的主要衡量标准，并会对每个房间的外部造型、周长和平均面积产生重大影响。

2.4 居民的需求

住宅重建项目的实施是在保障居民正常生活环境的框架内进行的。社区是居民的家，改造的地方应该在居民的可接受范围内。社区转型是为了更好地满足居民的需要，社区公共设施转型应基于居民的实际需要。在成本控制方面，应从居民的角度思考，优先解决大多数居民提出的共同问题，优先解决资源有限的最重要问题。根据居民日益增长的物质和文化需求，该文件探讨了一种合理和有效的可行制度。居民的需求越多，投资于转型的资金就越多，成本在很大程度上受到居民需求的影响。因此，每个人都希望用有限的资金最大限度地发挥效益。

3 环环相扣，实施全过程造价控制

3.1 搞好规划编制，夯实控价基础

在全面研究和认识的基础上，考虑到当地经济形势、群众需求、历史遗产、区域特点等因素，系统分析和仔细计算，科学制定旧城社区专项整治计划，是有效控制改造工程造价的基本条件。注意特别翻修计划与其他相关计划之间的关系，避免因宏观经济决策失误而造成损失和浪费或效益低下，影响项目成本控制；与城市建设规划和土地利用规划相结合，避免“非法建设”现象；有必要与国家投资规划和税收规划相联系，与财政预算相联系，竭尽全力避免因财政问题而形成“未完成项目”。对接供气、供水、供电、通信、排污、防洪、消防等相关计划，避免重复投资和不必要的开闸；充分考虑到公共服务、医疗、教育和体育、文化旅游、文物保护等方面的需要，充分发挥旧住宅区改造的多种功能，在更深层次上实现经济和社会效益；围绕制定的特别计划，年复一年地制定、严格执行和有序推进年度改造计划，保持计划的严肃性，使该计划真正能够成为工程造价控制的“标尺”和“指引”。

3.2 抓好竣工验收，挤掉造价“水分”

旧城区住宅区改造工程完成后，有必要严格按照合同和技术标准对各环节的施工进行检查和验收。验收中发现的问题应妥善解决，同时明确责任，以防止不必要的费用被纳入工程造价。项目完成后未使用的材料、材料和其他资源应得到妥善管理，能够降低成本的应予以补偿。采用后，有必要严格组织决算审计，审核账目，明确资金，计算成本，以防止虚报、假模仿者和超支等欺诈行为，并在工程造价中挤出多余的“水分”。

为了及时处理旧城区改造工程形成的资产交付工作，应当依法登记根据《物权法》必须登记的设施。在竣工验收过程中，要充分考虑到项目后续管理和维护的需要，明确各方日后管理和保护的责任，妥善安排后续管理和保护的支出，重视旧城区改造工程的长远效益，从广义上实现成本控制。

4 齐抓共管，实施全方位造价控制

4.1 落实政府责任，强化管理监督

各级政府应认真加强城市旧住宅区改造的总体管理，形成上下级衔接、各部门合作的有效机制，为全面法律控制和要素成本控制奠定基础。各有关政府部门应大力推广采用空额，积极推动平行审批，优化工作流程，理顺旧住宅区改造工程的有关手续；实施各种税费减免政策，降低建设的税费；共同努力，加强规划、土地供应、安全、环境保护等重要问题上的合作，共同研究解决问题，共同努力克服工作障碍。财务处应确保及时、充分分配资金，在评估资金绩效方面做好工作，发挥资金的领导和促进作用。住房和建筑部门应及时制定技术标准和成本标准，加强业务咨询，并根据其职责进行监测和检查。审计机关应从执行重要政策和措施、保障和改善人民生活、审查社会中介机构依法发布的会计审计报告或考核报告等方面加强审计监督，并做好进一步审计工作。城关市街道办事处或者市政府也应根据职责分工，在项目管理和成本控制方面做好工作。

4.2 发挥基层作用，注重靠前管控

旧城社区改造工程是一项重要的生计工程，基层干部和群众对改造的有效性有最好的判断。因此，有必要充分发挥地方党组织的领导作用，协调社区邻里委员会和社区业主委员会，参与改造项目的监测和管理。保障人民依法知情权、参与权、监督权、公布改造内容、规划设计权、施工组织权、竣工验收权、审计结果权、完善咨询机制、听取群众意见权、便利群众参与监督权、调动群众参与项目建设和后续维护的积极性；为具有相应专业技能的居民或社会志愿者开展项目管理工作，密切监测项目，控制一次性电源、单向灯、砖瓦和沙石；动员保护性法律单位、投资单位、房地产公司和其他相关利益攸关方从各自的角度参与监督；充分贯彻“共建、治理、共享”的理念，探讨开放咨询、合作、共同管理、共同接受等新的管理思路，鼓励有关各方共同努力，开展好的“全面战争”，控制旧住宅改造项目的成本控制。

4.3 完善项目施工规划

鉴于前城市居民区仍有大量居民，为了确保翻修项目的顺利发展，有关工作人员应进一步加强对项目建设的控制，作为前城市居民区翻修项目管理工作的一部分，并制定特别建设计划具体而言，由于翻修前住宅区不仅要满足政府的城市规划需求，而且要满足居民的日常生活需求，工作人员必须根据项目优先事项制定项目翻修计划，包括施工费用控制计划、流程控制计划，以及不同工作类型的备用连接平面。

第一，虽然工作人员能够有效监测旧住宅区翻修期间的施工进度，但他们不仅能确保按时完成项目，而且还能降低施工费用，提高翻修的总体质量。因此，在前住宅区翻修项目施工过程中，工作人员应更加重视项目时间的控制。

第二，对大多数前社区而言，转换和协调工作是一项极其复杂的任务。在现场管理中，工作人员可以根据项目的实际情况协调不同工作的工作内容，也就是说，对于一些拥有大型建筑项目的社区而言对于工地上的小社区，管理者必须确保不同类型工作的工人相互融合。管理人员以一家公营公司以前的宿舍为例，由于社区面积小，正在进行社区重建，要求有关工作人员安装脚手架，完成一个外墙保温层的安装，然后开始建造一个地下水电管理项目这项工作完成后，实施了社区绿色道路项目。通过这一系列管理工作，根据施工质量尽可能缩短了项目施工期。

最后，为了尽量减少居民对翻修工程施工的负面影响，在项目规划过程中，管理人员应加大宣传力度，宣传旧住宅区翻修工程的施工效益，展示翻修后住宅区的成品图纸，并争取所有成员的同意鉴于居民的不确定性，施工计划的规划过程要求管理人员制定应急计划，以尽量减少解决紧急情况所需的时间，并确保项目顺利施工。