不动产测量中测绘工程技术的应用探究

张旺平 宿松县自然资源和规划局城关管理分局

1 不动产测绘概述

不动产测绘是对不动产形状、位置、面积、层次、方位等方面的定位，需以具体的信息数据为依据，相关人员借助测绘技术准确地掌握不动产空间、属性、特点等，并以图表、数字等方式呈现各项信息数据。我国政府部门为不动产测绘工作的稳定实施出台了相关政策，采取相关的法律法规为依据标准，使其具体较强的法律效力，受《中华人民共和国物权法》保护。

不动产测绘的模式包括市场化的混合模式、市场化模式、不动产测绘模式。依据现代化社会发展背景，市场化发展模式具有较强的复杂性，因测绘职能不断细化，该模式对测绘技术水平、人员专业能力等提出较高要求，并把不动产测绘信息数据设定为不动产登记管理的重要依据，从而对不动产登记管理公信力、公示力带来积极影响，确保不动产登记管理的工作质量与效率。

2 不动产测量当中运用的测绘新技术

2.1 遥感技术

遥感技术（Remote Sensing Technique）在现代测量中的运用比较普遍，其主要是通过遥感设备，结合测绘技术和数字处理软件而进行测绘的一种技术方法。遥感技术是远程非接触性测绘技术，该技术可以运用在地形复杂且交通不便利的地区，从而保证测量人员的人身安全，以及测绘工作的效率和所得数据的精准度。

2.2 无人机

无人机技术现在非常普遍。许多高校开设了无人机技术及其使用的专门课程，培养了大批后备人才。无人机技术主要借助激光扫描技术和雷达技术进行测绘。该技术在房地产测量中的应用具有成本低、测绘效率高、灵活性强、适用范围广、测量范围大等优点。特别适用于人工测量环境复杂、难以进入和布设控制点的工程。

2.3 GPS-RTK

GPS-RTK技术是一种新型的快速实时定位技术。在实际应用过程中，实时计算两个基站之间的载波相位差并发送给客户，从而高速、准确地完成测量任务。GPS-RTK技术处理数据速度快，精度高，可以达到厘米级，数据误差小。

2.4 倾斜摄影技术

倾斜摄影技术是近十年来国际摄影测量领域发展起来的一项新技术。这项技术通过从五个不同角度同步采集图像，获得建筑物顶部和侧面丰富的高分辨率图像：一个垂直角度和四个倾斜角度。它不仅能够真实地反映地物的情况，高精度地获取地物的相关信息，而且通过先进的定位技术，通过融合、建模等技术生成三维仿真模型。倾斜摄影测量技术能够充分感知复杂场景，具有范围大、精度高、清晰度高等优点，通过高效的数据采集设备和专业的数据处理过程，生成准确的数据结果，直观地反映地物的外观、位置和高度。同时，可以有效地提高工作效率。通过倾斜摄影建模，可以在3~5个月的时间内完成一个中小型项目的建模，手动建模可以在一年或两年内完成，大大降低了三维模型数据采集的运行成本，缩短了工期。目前，倾斜摄影测量技术已广泛应用于国内外工程项目中。

2.5 GIS

GIS技术在不动产测量中也比较常用。GIS技术可以获取各种信息，能够对资源环境管理模式进行快速、重复的分析测试，分析不动产资源的动态状况，该技术还可以实现数据收集、空间分析、决策的集合，明显提高工作效率、经济效益。因此，GIS技术在不动产测量中的优势包括实现空间数据收集、数据完整、测绘精度高。目前，该技术在不动产测量中的应用取得了非常良好的效果。

2.6 高速摄影测量技术

不动产的测量范围大、精准度要求高，在不动产的测量过程中，可以使用高速摄影测量技术。该技术主要使用高速摄影机和网络传输技术，以数字计算和软件分析、建立坐标的方式进行不动产测量和数据处理。需要注意的是：该技术的使用过程中产生的误差较大，对操作人员的专业性和网络系统运行质量要求比较高。从技术应用途径来看，高速摄影机运用基站无法设立，在地理环境复杂，靠近水源和山体等区域不动产测量难度很大。

3 不动产测量的特征

3.1 权威性

不动产测量需要严格遵循相关法律法规以及规范标准进行，因此，不动产测量又是一项权威性明确、复杂程度比较高的工作。国家在相关法律法规中，对不动产测量过程需要使用的设备、仪器都作出了明确的规定。测绘人员在测量过程中，应严格按照相关规定进行。另外，不动产的数据信息都会进行存档管理，是非常重要的资料，是工程部门进行审算的重要依据。

3.2 比例尺和对象的差异

不动产测量的对象与地形测绘、地质勘察存在区别，不动产测量的内容主要是指土地、房屋、林木等地物的位置、数量、用途等，以及与周围有关的建筑、地形之间的关系，多数需要在户外进行，图纸表达的内容和范围都非常广，权属界线范围内的要素需要清晰地表示出来，因此，不动产的测绘比例都比一般图纸更大。

4 测绘技术在不动产登记管理中的实际应用

4.1 平面测绘

测绘技术在平面测绘中的应用主要考虑房地产的平面结构和整体面积，为房地产结构模型的构建提供重要的信息和数据。同时，专业人员需要熟练运用测绘技术，明确房地产登记检测的具体要求，并在测绘环节详细记录各种信息和数据，从而为充分展示房地产结构模型图、房地产分层位置确定、高层特征等提供了有利条件，为消费者了解房地产的实际情况，如房地产的具体位置打下了良好的基础，城市中心的总体位置等。

此外，在房地产测绘中，对相关信息和数据进行压缩，相应的模型提供具体的数据，具体生动地展现房地产的实际结构，为消费者提供参考建议和意见，从而体现测绘技术的应用价值和重要性。

4.2 房地产信息的改进

房地产登记管理包含很多内容，在各个工作环节都会生成相关的信息数据。在房地产信息调查环节，可以根据测绘技术应用环节生成的信息数据，对房地产的具体情况、所属单位和权属信息进行改进。此外，为了让消费者关注房地产信息的细节，还需要考虑到测绘技术应用的标准化，详细记录测绘环节产生的信息数据。

例如，房地产地图的核心内容是房地产平面。结合房地产调查收集的信息数据，计算房地产地图的具体面积。该环节对测绘信息数据的准确性和准确性提出了较高的要求，房地产面积计算结果的误差和容差应控制在标准范围内，以确保房地产登记信息数据的准确性。

4.3 房屋结构调查

房屋结构调查的核心工作内容包括产权类型、产权人、层次、层数、使用年限、用途、结构等。在各项工作环节均会应用到测绘技术，并对测绘信息数据的准确性、精确性有较高要求，由专业的工作人员规范操作测绘技术，详细记录各项工作环节中所产生的信息数据，并顺利地完成房屋产权界限示意图编制工作，为房屋结构的使用提供有力的信息依据。

在各项工作开展阶段，对比分析各项信息数据成为不动产登记管理工作中的要素之一，需分析不动产内部、外部附属要素及全部内容。

5 在不动产测量中应用测绘新技术需要注意的事项

5.1 优化网络

网络信号会影响测绘新技术的测量精度。因此，在不动产的测量过程中，为有效提升测绘质量，应加强网络信号的优化，优化作业人员的测绘设备，可通过安装信号放大装置、抗干扰装置等方式来强化网络通信的传输信号，减少因为网络延迟和信号不稳定等导致测绘精度不准、测绘失误等现象。

5.2 软件维护

不动产测量过程中软件的维护非常必要，一些软件会对其他软件进行干扰，影响软件设备的运行质量，对最终的结果产生很大的影响。因此，在具体的使用过程中，需要强调软件维护，以保证设备的稳定性。

5.3 测绘关键环节的监督

对于测绘部门的管理者来说，除了完善质量控制机制外，还应加强对测绘关键环节的监督。正式测绘前，必须严格审批测绘方案，确保其合理性和可行性；测绘过程中，要求测绘人员正确操作测绘仪器，对特殊结构进行反复测量。如果数据有偏差，应及时查找原因并纠正。

测绘工作完成后，应严格验收测绘成果。特别是，应仔细审查每个测绘环节产生的数据。应根据选定的标准评估测量精度和测量程序是否合理。总的来说，抓好每一个测绘环节是提高房地产测绘质量的重要保证。

5.4 完善质量控制机制

为了保证房地产测绘的质量，不仅要完善测绘技术，还要及时完善现行的质量控制机制。这就要求测绘部门重视测绘质量管理，探索或引进高效的质量管理模式，及时建立和完善相关法规、规范和制度。对于管理者来说，不仅要明确管理职责，还要掌握信息监控技术，采取合理措施消除测绘质量管理隐患，避免主观因素对房地产测绘成果的巨大影响。

5.5 加强事中事后监督机制

为了保护业主的合法权益，有必要建立房地产测绘的过程中和后监管机制。监督的内容包括以下两个方面。一是独立共享建筑的测绘依据、测绘方法、面积分配是否符合《房地产测绘规范》，是否执行了国家标准、行业标准或省市颁布的相关测绘标准。第二，房地产测绘结果中的单位划分、层数、房屋用途和位置是否与规划许可证相符。如有不一致，测绘成果能否为业主办理，以规划部门的相关要求为准。

6 结束语

从不动产测量测绘新技术的运用来看，为有效保证不动产测绘质量，满足测量标准，达到行业规范，需要强调维护管理，落实网络信号优化管理。据此保证测绘数据的精度，提升工程测绘的效果。基于现代化社会发展条件，测绘技术在不动产登记管理工作中被广泛地应用，文章主要考虑到不动产登记管理的工作内容具有统一性、透明性、公开性，通过应用信息化技术，能提升不动产登记管理的工作质量与效率。同时，文章还分析了不动产测绘模式包括市场化模式、市场化混合模式、不动产测绘模式，能在应用测绘技术的过程中突出其在不动产登记管理中的应用价值与重要性，为不动产登记管理工作提供重要的信息依据，为权利人或利害关系人提供有力的法律保障，并在平面测绘、不动产信息完善、房屋结构调查中被合理化应用，构建智能化管理平台，注重各项工作环节的信息数据的准确性，从而为不动产登记管理工作的开展与实施提供有利条件。