住宅小区停车收费的法律依据

空军工程大学军政基础系 郑东瑞 关美

汽车是现代化工业发展文明的标志，体现了现代化的生活方式和生活水平，体现了人民对待生活的态度。为此，我国根据人们生活观念的转变，根据国民整体经济水平，确定了发展汽车产业的宏观政策。此政策的目的是普及家庭拥有小轿车的数量，将过去汽车作为一种奢侈品的理念转变为汽车是普通家庭的消费品，这一政策的普及，最直观的表现就是汽车成为每个家庭的必备品。随着汽车的普及，一系列的问题随之而来。从常识角度来看，汽车无非就是“行”与“停”两种状态，而且后一种状态持续的时间远远大于前一种。作为普通家庭用车，多数情况下都停在自己居住的小区。无论是大型城市，还是小型城市，住宅小区提供的停车位常见的有两种：一种是地下停车库或者专门提供的停车场所，另外一种是在小区内的人行道路旁画出停车位。从表面看来，这两种停车方式都是小区物业管理者向业主提供的服务，但是从法律的角度来分析，两者有着本质的区别。

1 住宅小区物业服务公司收取停车费的法律依据分析

目前，无论是大中型城市，还是中小型城市，在住宅区停车的业主们，无论是以哪种方式停车，都存在着不同情况的收费现象。不同地区，收费的具体数额不尽相同，对于这些收费行为是否合法？法律依据何在？下面我们来分析：

（1）如果是规划用于停放汽车的车位、车库，该车位、车库属于开发商所有，业主可以通过购买、附赠等取得所有权，或通过租赁取得使用权。依据《民法典》第275 条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《民法典》第276 条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《民法典》第275 条、276 条两个法条结合起来的意思就是开发商在小区内建筑的停车位可以附随商品房一起出售，也可以单独出售，既可以向业主出售，也可以对外出售，首先要满足业主的需求，即只有在业主没有需求或者已经满足了业主需求的情况下才可以对外出售。出售之后为业主所有，不得再向业主收取停车费用。在没有出售的情况下，建筑商可以委托物业向有停车需求的业主收取相关的费用，也可以向业主以外的人提供停车服务并收取相关的费用，根据前面规定的相关精神，对外出租也首先得满足业主的需求。业主购买了商品房，其共有部分只限于建筑区内的公共道路、草坪和其他绿化地，不涉及地下停车位和其他专属于停车的部分，所以业主没有权利享有该部分的使用权。

（2）如果是在小区内的公共道路上或者其他属于小区内部的公共区域规划出停车位，物业无权收取相关的停车费。《民法典》第275 条第二款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因为我国实行的是建筑物区分所有权制度。区分所有权，是区分小区内建筑的私有权和共有权。对于业主自主购买的房屋，属于业主所有，该业主对该房屋拥有私有权，其他业主不得占有、使用，不得妨碍业主的正常生活。对于房屋之外的部分，是共同部分，所有业主对公共部分拥有共有权。对于小区内的公共道路、绿地草坪、娱乐活动场所和小区内其他公共场所属于业主共同拥有。而我国现行的物业收费制度基本原理是依据业主的私有房屋建筑面积收取物业费，对于公共部分，统一收取费用，如公共管理费，是按照户来收取，也就是说对于小区内的公共部分管理费用，小区物业管理部门已经统一收取费用，业主在公共道路上停车，物业没有理由、法律依据再次收取停车管理费。

（3）物业将小区外部公共区域出租，办理停车场，经营者有权收费，但是物业必须将出租收益归业主。有一些小区临近街区，小区和街道还有一些空置区域，这个区域的归属不同，有的归属于街道办，属于街道办的空置区域办理停车场，业主停车当然得缴纳停车费。但是属于小区的空置区域，业主停车，需要缴纳停车费吗？笔者认为不需要，既然属于小区的空置地，业主共同拥有，每个业主都可以使用。还有一种情况，物业为了收取费用，将小区临近街区的空置地出租，有的租户办理停车场业务，业主停车，需要缴纳停车费吗？对此种情况，不同的学者有不同的看法。笔者认为，物业首先无权不经过业主委员会的同意而擅自出租空置地。物业违反规定擅自出租了空置地的情况下，小区业主停车依然要缴纳停车费，但是物业出租空置地所得到的收益必须归全体所有。物业无权享有租地收益。

由此可见，业主对其小区内的共同道路有使用、收益的权利，既然业主有使用权，当然可以用于停放车辆。属于业主共有的地方，只要不影响小区交通，物业公司无权向业主收取停车费（车位费、占道费），物价部门也不会对物业公司在小区道路收费有任何批文。物业服务公司提供占道或其他场地停车服务的，是否可以收取停车服务费？对此不同的人有不同的观点。有人认为是物业服务公司提供了停车的服务，业主理所当然应缴纳相关的服务费用。有些人认为不应当缴纳，我们已经根据相关的规定和收费标准缴纳了一定的物业费用，其包括对共有部分的管理费用。笔者同意后一种观点，业主缴纳的物业费用既包括物业公司提供的对其房屋专属部分的服务，也包括对共有部分提供的服务，所以物业服务公司没有权利再次收取相关的费用。

如果小区公共道路上停车位除满足本小区业主之外还有剩余，也可以对外开放。在对外开放的情况下，物业服务企业受委托管理占道车位或其他场地车位的，可从车位场地使用费中提取一定比例的管理费用，具体比例由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。未成立业主大会的，物业服务企业不得收取车位场地使用费。提供占道或其他场地停车服务的，可以收取停车服务费，具体标准可参照本地区室外停车服务费标准并以合同形式与车位使用人约定。

在现实中，无论是第一种停车方式还是第二种停车方式，都存在收取停车服务费的现象，更让业主无奈的是附带一项条款：“业主对自己的车负有照看、管理的义务，在本小区停车的过程中若有刮、蹭、划等痕迹，或者有汽车被盗等现象的，物业概不负责”，这一霸王条款把物业的责任推卸得一干二净。按照合同法的相关规定，这是格式合同，免除自己责任的条款属于无效，具体理由不再阐述。

2 应对措施

物业本应该是为业主提供服务的一个机构，在物业与业主的相互关系中，应该是业主占有主导地位，而在实际生活当中恰恰相反，物业利用其手中的权利来限制业主的正常生活，例如物业在大门口设置自动取卡设备，限制不缴费业主的车辆进入小区，更有糟糕的小区是业主的车进入其小区内超过半小时就要收费（车停入公共道路旁），就相当于业主进自己的家门还要向物业缴纳费用。针对小区物业乱收停车费的现象，应对措施有以下几点：

（1）业主应增强法律意识，杜绝物业服务公司侵犯其合法权益。小区的业主，其权利不仅仅局限于住宅专有这一部分，对其小区内的其他共有部分也享有一定的权益，这是大多数业主所不了解的。作为小区的主人，其缴纳了一定的物业服务费用后，就有权利要求物业服务公司提供一定的服务。目前国内的小区物业管理比较混乱，相关的法律规定相对滞后，物业公司借此滥用权力，为规避其义务提供了可乘之机。为此有必要在小区内开展相关的法律宣传知识活动，比如定期为业主提供法律咨询，帮助业主分析物业的行为是否侵犯其合法权益，业主可以要求物业服务公司提供哪些服务和享有哪些权利等。

（2）明确救济的行政机关。对小区物业乱收费的现象，应该向哪个部门投诉？由哪个行政部门来监管？在实践中，这是一个空白地带。行政机关中管理房屋的专属行政机关是房管局，而房管局主要侧重于处理房屋的买卖、登记等与房屋所有权有关的事项，对于小区物业管理的质量不属于其范围，有必要设置专门的机关来救济物业侵犯业主的权利，撤销没有资质或者不达标的物业公司。

（3）完善相关的法律法规。目前，我国还没有具体的与物业管理相关的法律法规，而随着经济的发展，人们的生活水平越来越高，体现在吃、住、行等诸多方面。诸多群体的住、行与物业息息相关，为此，规范物业、业主权利义务的法律法规是大势所趋。

（4）增加停车场地。物业之所以可以这样猖狂，与小区内业主停车需求与供应严重不足有直接的关系。2010 年之后掀起购车高潮后，汽车数量的增加远远超过了停车位数量的增加，导致供不应求。物业利用业主停车难这一心理弱点来乘机获取非法利益。

虽然现代化的住宅已经解决了这一难题，实行人车分流，小区内的公共道路、公共场所不再允许停放车辆，但是不能忽视一些旧的、老的小区的停车问题。我国还有相当一部分小区没有实行人车分流，车停放在小区内的公共场所，物业理所当然地收取停车费，业主没有意识到自己的权利被侵犯。本文从不同的角度分析不同情形，物业收取费用的不同情况。分析此情况的意义在于告诉人们，日常生活中常见的行为，业主们认为理所当然的行为不一定是合法的行为，通过本文法律分析，告诉人们基本的法理知识，提高维权的法律意识。