闲房荒宅变资源民富村美强支撑

泸县农业农村局

泸县在推进农村宅基地制度改革试点中坚守“三条底线”，突出问题导向，在耕地总量不减少的前提下，释放出“生钱、生地、生项目”的改革红利，为乡村振兴提供了重要的要素支撑。其宅基地依法取得、分类处置、有偿退出、适度放活和规范监管的创新举措，为增加农民财产性收入、壮大集体经济、公平节约集约用地提供了可行的实践经验，符合农村宅基地改革试点的总体方向，具有可推广、可复制价值。

近年来，泸县坚守“三条底线”，坚持问题导向，稳慎积极推进全国农村宅基地制度改革试点，以宅基地“三权分置”为基础，有破有立，大力探索宅基地依法取得、分类处置、有偿退出、适度放活、规范监管路径，为乡村振兴提供要素支撑。试点来，农村村民实现跨区居住0.5万人，闲置宅基地盘活2.3万亩（0.15万hm2），宅基地退出户平均收益4.2万元，村集体经济组织平均土地收益突破100万元，乡村振兴项目用地在耕地总量不减少的前提下实现应保尽保。

一、“统筹法”分配，促成“节地和优居”

统筹宅基地分配标准和区域差异性需求，建立起宅基地法定无偿、跨区有偿和县内统筹制度，明确村民附属设施用地，防止小房大院现象；支持村民跨区选位，促进节约集约用地。

（一）面积限定。坚持以户为单位，以宅基地资格权人为有效人数，每人配置30平方米的住宅用地、20平方米的附属设施用地。3人以上按实有人数计算，5人以上按5人计算。3人以下的户可按3人标准审批，但就夫妻之间等刻意分户的，按照分户前统一核定宅基地面积。试点来，已审批农房7 900余件。

（二）跨区有偿。农户可跨组、跨村、跨镇到村民聚居点有偿取得宅基地。需接纳地村民小组户代会同意，并经审批程序，在缴清有偿使用费后获得新宅基地。农户集体经济组织成员身份和收益保留在原籍地。玉蟾村拆旧复垦186户164亩（10.93 hm2）宅基地，统规统建山河社区，占地仅26.4亩（1.76 hm2），102户实现跨区适度聚居。

（三）县内统筹。镇、村、组可在县内竞价调剂集体建设用地指标，满足区域差异性需求。宅基地指标交易必须符合总量管控精神，即依据“三调”图斑，划定镇、村、组宅基地使用权控制总量，确保只减不增；依据镇、村、组人口变化趋势和集体发展用地需求，测定宅基地最低保有量，确保不破线流转。龙桥社区实现在县内竞价调剂集体建设用地指标87亩（5.80 hm2）。

二、“平均法”处置，促成“消遗和筹资”

测算村民平均占有的现状宅基地，并以此作为行政处置和有偿使用的分类界线标准，探索违占超占宅基地分类处置机制，化解遗留问题，筹集发展资金，促进用地公平。

（一）抽调平均数值。按照抽样调查方式，测算出全县集体经济组织成员住宅和附属设施人均占地面积。执法机构以此作为违占超占宅基地行政处置分类界线标准。各行政村（社区）可直接使用全县平均数作为宅基地有偿使用的分类界线标准，也可自行据实测定。试点中，基本测定住宅占地每人40平方米、晒坝等附属设施占地每人20平方米是全县的人均现状宅基地面积。

（二）行政分类处置。针对尚未确权登记的宅基地，视情形给予分类处置。对于在1987年11月2日之前形成的，可形成调查证明材料，予以确权登记。对于在1987年11月2日之后形成的，已报批的可将报批面积视作合法面积，未报批的可补办法定内面积手续，但违反规划且不能调规的除外。农户存在超占但人均面积尚在全县人均宅基地面积内的，给予从宽处罚，依法给予免除行政处罚、行政罚款，或者进行个案处置。农户存在超占且人均面积超出全县人均宅基地面积的，或者是违法性质严重的，给予从严处罚，区分一般案件、重大案件、重特大案件，依法给予违法宅基地行政罚款，或依法没收、拆除农房。对于在2020年7月3日以来形成的，给予从重处罚。目前，已梳理个案800余宗，立案330余宗，拆除16宗。

（三）分类有偿使用。坚持以村集体经济组织为实施主体、以村民小组为独立核算单位，推行宅基地分类有偿使用。有偿范围为超占且超出人均占有面积的宅基地、农房被没收且处置给被没收对象使用的宅基地、非本集体经济组织成员通过继承农房等合法方式占用的宅基地（没有经过改扩建的、农户跨区合法取得的除外）。收费标准由村集体经济组织民主制定，收取资金归宅基地所属集体经济组织，村集体经济组织留存20%作为乡村振兴发展资金。试点来，收取有偿使用费1 373万元。

三、“节地法”补偿，促成“挪地和流转”

针对闲置宅基地有偿退出节余指标，给予退出者补偿。对收回的宅基地，除就地利用外，就其复垦复耕指标可易地布局使用、调整为集体经营性建设用地、用于县内调剂、交由政府收储。

（一）明确退出范围。根据自愿原则，允许住有所居且属城镇落户的、一户多宅的、跨区建房的、一户一宅有多余宅基地的农户，以及通过继承农房等合法方式占用宅基地的非集体经济组织成员，按照“三调图斑”建设用地范围，申请宅基地有偿退出。

（二）创新退出补偿。探索以宅基地退出节余指标为基准的补偿机制，区分住宅和附属设施用地，给予农户资金补偿。对新办农转非再整户有偿退出的，给予农户放弃宅基地资格权补偿。

（三）规范退出程序。退出由农户自行申报，村民小组初核并与农户签订自愿退出协议，镇建档编制实施报告，主管部门编制年度计划报告，报县政府批准后实施。对于退出后的宅基地，编制复垦方案，组织复垦复耕，镇初验、县政府终验并核发合格证，上报备案。县自然资源和规划局负责注销已退出宅基地并落实复垦图斑变更。

四、“需求法”放活，促成“增收和解压”

顺应乡村振兴建设需求，在允许农房出租、转让、继承的基础上，不断丰富宅基地权能，重点探索权益置换、入股经营、合作建设实现方式，增加农民财产性收入，缓解业主短期投入压力。

（一）权益置换。针对困难家庭，实施以合法宅基地使用权在定点的农民公寓等住宅小区置换房屋居住权。主导单位通过变现节余建设用地指标收益，叠加地质灾害点搬迁等项目，组织统规统建住宅小区，实现收支平衡。如嘉明镇农民安康公寓，37户“三无”老人户实现了以合法宅基地使用权置换长期居住权。

（二）入股经营。农户经民主管理程序审议，可将农房及宅基地使用权入股农业新型经营主体，用于民宿等经营；也可将宅基地使用权入股村股份经济合作经营组织。村股份经济合作经营组织可将宅基地使用权入股第三方，依法易地集中建设经营用房，获得一定年限集体建设用地使用权。

（三）合作建设。在符合规划的前提下，允许农户以合法宅基地使用权与第三方合作，通过双方协商、集体经济组织监证、村委会同意、附带协议和方案报经镇政府审批，县农业农村局备案，实施合作建设。农民获得住房，第三方获得经营用房，并采取分割方式确权登记。如谭坝村实现共建共享5户。

五、“层级法”规范，促成“适管和便民”

明晰县、镇、村、组宅基地管理职责，落实“四级网格化”管理；搭建宅基地信息化管理平台，探索高效便民服务机制。

（一）自治管理。建立村民小组户代会议事规则、村股份经济合作经营组织运行规则、村土地民主管理委员会自治章程等民主管理制度。明确村级协管员职能职责。落实集体对宅基地使用权的取得、流转、退出、收回和有偿使用的民主自治管理。

（二）行政监管。镇级政府行使宅基地审批权、属地管理权。部门落实行业主管权、监管权。整合县级部门在镇（街道）的部分职能，成立镇（街道）农村土地管理和乡村规划建设办公室，妥善解决职能交叉重叠等问题。

（三）平台服务。建设宅基地信息化管理平台，开展网上申报、审批、转办、推送、查询等为一体的信息化服务，完善终端农户“掌上”申报与查询，后端部门“并联”办理、归档等功能，逐步实现全要素、全链条、全流程数字化宅基地管理目标。