对土地评估市场法中区域因素修正的探讨

刘勋涛　刘雨思　靳剑辉

[摘 要]市场法作为土地价值评估的基本方法还存在不足，尤其是在因素修正过程中的主观性和随意性问题，会影响估价结果的准确性，从而导致估价结果不能客观反映土地价值。文章针对现行土地市场法区域因素修正过程中的不足，引入层次分析法进行改进，并结合案例进行计算分析，对比改进前后的市场法估价结果，证实运用层次分析法进行区域因素修正的可行性和优越性。

[关键词]市场法;区域因素修正;土地估价

中图分类号：F301.3           文献标识码：A           文章編号：1674-1722（2021）20-0019-03

一、研究背景

市场法是在土地估价实践中非常常用的评估方法。市场法通过对可比交易案例各项因素的修正，确定评估对象的价格。其测算方法以及应用原理都相对简单，而且贴近市场，使得估价结果更易被接受，更具说服力，更能客观体现土地价值。但在实际操作中，由于影响评估对象因素的多样性、可比案例选取的不唯一、因素修正权重的不确定等，评估结果往往会受评估人员的主观性判断影响。在进行宗地评估时，各因素修正因子较多，尤其是区域因素的修正，更是市场法评估过程中的难点和关键之一。

文章通过引进层次分析法，改进传统区域因素修正方法，并运用改进方法对相关实例进行评估，减少因区域因素修正过于主观带来的一些误差，尽可能使估价结果贴合市场，更具客观性。

二、现行土地估价市场法分析

（一）土地估价市场法概述

市场法也称比较法、市场比较法。其基本含义为：在评估某一待估宗地时，依据替代原则在近期公开的土地交易市场上寻找与待估宗地可比的类似交易案例，并将这些可比交易案例与待估宗地相关情况和因素状况进行对比分析，然后进行修正。这样就可以得到每一个可比案例的比准价格，然后采用相关数学公式，从而得到评估基准日下待估宗地价格的评估方法[1]。

土地评估市场法公式：

P比=可比交易案例价格×可比实例各项因素修正系数

（二）土地估价市场法区域因素分析

土地区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合而形成的地区特性，从一定程度上可以直接影响一个地区的地价层级水平，而且不同用途的土地，其区域因素影响因子也有所不同。

1.影响土地价格的区域因素：繁荣程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件

2.不同用途的土地区域因素因子不同：包括住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、公共管理与公共服务和交通运输用地

（三）现行土地估价市场法区域因素修正时存在的不足

1.修正方法

目前土地估价市场法区域因素修正时是以待估宗地的区域因素状况作为比较基准，通过逐项对比待估对象与可比实例，分析两者在区域因素方面存在的差异性，从而得出区域因素修正比率。

2.存在的不足

在土地评估实操中，区域因素的修正往往比较简单，还伴随着比较大的主观随意性，缺乏相应的标准和理论支撑，往往会影响土地估价结果的客观性。而且评估人员能力水平参差不齐，从业时间有长有短，从业经验有多有少，这就会导致区域因素的修正结果的不同，使估价结果出现偏差，不能客观反映土地价值。

三、运用层次分析法进行区域因素修正的可行性分析

（一）层次分析法概述

层次分析法根据问题的性质和要达到的总目标，将问题分解成不同的组成因素，并按照因素间的相互关联影响以及隶属关系将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型，从而使问题最终归结为最低层相对于最高层的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定，具体的操作流程如下。

（1）建立评价指标层次结构

层次分析结构，一般分为最高层、中间层和最底层三个层次：最高层是分析问题的预定目标和理想结果;中间层次主要考虑一些指标和准则;最底层则是各种方案。

（2）构建判断矩阵

从层次结构模型的第二层开始，对于从属于或影响上一层每个因素的同一层诸因素构建判断矩阵。

（3）层次单排序以及一致性检验

层次单排序就是根据判断矩阵计算对于上一层某因素而言，本层次与之有联系的因素的重要性次序的权值。判断矩阵的最大特征根λmax所对应的特征向量经标准化处理后就是这个权值。

一致性检验是层次单排序必须完成的步骤。判断矩阵A是一个两两相互比较的正负反矩阵，当且仅当其最大特征值λ=n（n为n阶一致矩阵的唯一非零特征根）时，判断矩阵为一致矩阵。

（4）层次总排序及其一致性检验

计算某一层次所有因素对于最高层（总目标）相对重要性的权值，称为层次总排序，其操作过程与层次单排序基本一致[2]。

（二）层次分析法下区域因素的修正

运用层次分析法对土地市场法区域因素进行修正，主要体现在对因素权重的确定上。权重反映的是各因素对估价结果的影响程度，因此在建立区域因素层次结构时，要根据实际情况确定必选的区域因素。

所谓必选因素需要遵循以下两点：①所选择的因素对于该类型土地价值的估价结果有显著影响。②所选择的因素应该有针对性地适用于待估宗地。在选择区域因素因子时，要从待估宗地和可比案例之间的差异性入手。在选择了必要的因素建立了目标层次结构后，就要进行两两因素之间的相互比较以及赋值，从而构造判断矩阵。然后按照层次分析法的操作步骤，进行运算，求得各层的因素指标权重，从而完成对区域因素的修正。层次分析法将因素修正的过程数学化，有利于提高估价结果的准确性。

四、实例论证分析

（一）估价对象描述

本次估价对象为S科技公司拥有的位于S工业新区的项目地块，坐落于S市工业新区，出让用地，有50年的土地使用年限，评估基准日选择2020年11月30日。

待估宗地处于S市工业新区，面积为16693平方米，工业用地四级，成交总价为319万元，即191.10元/平方米。其四至：北临建设大道，东临车城西路，处于十字路口的交界处;附近300米内有三个公交站，途径公交20辆，交通出行方便;距离最近的高速路距离为5.3千米，距离最近的港口16.4千米，距离2.5千米有H物流园;周边有幼儿园、连锁酒店、H诊所等，超市、便利店、药店，配套设施比较齐全[3]。

（二）估价过程

（1）选取可比交易案例

根据替代原则，结合待估宗地的实际情况，选择了以下三块工业用地作为此次的可比交易实例，具体如表1所示。

本次所选择的交易案例与待估工业用地在土地用途、交易情况、交易方式、使用年限这些方面都保持一致，交易时间也接近，故不对这些因素进行修正，权重取100。

（2）运用改进前评估测算

对各可比实例进行修正，根据相关工业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表和工业用地宗地面积修正表，计算得到三个必转价格为200.46、180.47、201.75，对得到的三个比准单位价格，进行算术平均得到待估宗地单价。

（3）改进后评估测算

由于本次所选择的可比交易实例与待估对象在个别区域因素上具有相似性，本次采用层次分析法主要针对有差异性的区域因素进行修正。首先建立层次分析结构，目标层为区域因素A，因素层B包括道路通达程度B1、距离火车站距离B2、距离汽车站距离B3、工业集聚程度B4、距离商圈距离B5、商业集聚程度B6。然后，建立相应判斷矩阵，并根据9级标度法邀请专家对因素进行打分。得到判断矩阵后就需要进行运算，首先对矩阵分别进行列向量归一化和行向量归一化，得到WBi=[0.246，0.063，0.054，0.434，0.061，0.142]。此时判断矩阵的λmax=6.395。根据上文中的公式可以求出CI=0.079，此判断矩阵为6阶矩阵，查表可知RI=1.24。故根据公式可以求出CR=0.064<0.1，满足一致性检验。

算出了相应的权重，就需要根据指标Bi对四个地块进行打分，如表2所示。

故待估宗地单价

待估宗地总价=192.42×16693=3，212，100.00（元）（保留至百位）

（4）改进前后对比

对比改进前后，现行市场法修正下宗地单价为194.32元/㎡，层次分析法下宗地地单价为192.42元/㎡，两者相差将近2元/㎡。待估宗地的交易价格为191.10元/㎡，层次分析法的计算结果更为贴近。这表明了层次分析法在区域因素修正方面的可行性和优越性。层次分析法相较于现行的区域因素修正方法，其定量性分析元素更多，在因素权重的确定上更具合理性;修正后得到的比准价格也更具客观性，减少了因主观性导致的估价结果偏差[4]。

五、结语

文章借用层次分析法对现行市场法区域因素修正进行改进，对比改进前后，层次分析法展示出了一定的优越性。但是在实务操作过程中，层次分析法也存在计算工作量大和专家打分人为主观性问题，不可避免地存在一些误差。

参考文献：

[1]陈晨.房地产估价市场比较法的改进研究[D]. 青岛理工大学， 2018.

[2]史婉玲.土地价值评估方法比较研究[J].广西质量监督导报，2019， 225（9）：41.

[3]周诚.城市地租和地价的基本理论及应用[J].调查与探索，2012，32（8）：46-49.

[4]李松， 杨志， 王蔷.基于区域因素修正模型土地价格价格动态测算研究[J].土地市场，2017（06）：45-52.