常德：人口净流出之后

何小民

B站上，一段常德公交6路车（市二中—丁玲公园）的行车路线视频，引发网友关注，有人留言称：“这地方城市建设不错呀，咋一看以为是上海呢”。

的确，常德有干净宽敞的道路、繁茂的梧桐行道树，以及市城区老西门、大小河街等几处人文古建筑景区，有一线城市年轻人羡慕的网红奶茶—“茶颜悦色”，城内还有全国最大的城市内陆湖—柳叶湖，城郊有众人向往的“桃花源”，这些不仅让人有常德有上海的气质，也成为常德旅游业快速发展的注脚。

今年疫情，常德大小河街一条游船让约20人感染的新闻以戏谑的方式让常德旅游出圈。10月25日，风和日丽，一台旅游大巴在常德柳叶湖沙滩公园环湖赛道上倒车，准备离开，颇为冷清，而多次登上央视的大小河街，游客更少，游船停靠在岸，两岸的灯光亮化也没有开，相比过往人头攒动的举动，难免有种萧条感，亦如现在常德的楼市。

据第三方幸福里研究院的数据，常德上榜9月份70城新房价环比跌幅前10榜单。

近年来，常德人口持续流出，需求下滑嚴重。随着棚改退潮，注定了常德要经历一场深度的调整。

限跌的新房

常德是一座不折不扣的水城。

城内不仅有全国最大的城市内陆湖—柳叶湖，城市“绿腰带”—穿紫河，以及白马湖、滨湖公园等公园，不仅如此，湖南四大水系之一的沅水穿城而过，一江之隔，天然形成江南城区（鼎城区）、江北城区（武陵区）的城市格局。

以前，江南江北城区通过沅水一桥、二桥连通，近年来，随着沅水三桥（又名桃花源大桥）、沅江隧道的开通，常德南北中轴线拉通，最快5分钟隧道就可以跨江，南北城区居民的通勤效率大大提升，一江两岸协调发展也有了新进展。

记者在实地走访中发现，驱车沿着沅水三桥，从江北城区到江南城区，两岸的高楼住宅多了，特别是江南岸，江边一排整齐的高楼住宅，让曾经紧俏的江景房不再是稀缺物。如今，两岸的城市面貌、居住环境与配套并无差别，但江南城市房子的均价要低2000元左右，不少常德市民开始在江南城区买房。

吴晓红是当地政法系统公务员，单位在城市远郊，她告诉记者，单位不少同事就在鼎城区买了房，“平时上班走沅水三桥去单位，比住市里（武陵区）更方便”。

除了价格相对低，鼎城区目前新房选择多也是一个不争的事实。扎根常德楼市8年的资深房产中介老板李明给记者估算，常德城区目前在售或待售的新盘约50个，其中，约1/3在鼎城区。而李明的估算和记者在某房产中介平台上搜索到的数据差不多，而在4年前，常德城区的新房项目还只有20余个。

叶晓丽是鼎城区某楼盘的售楼员，采访中，她向记者透露，他们楼盘国庆期间搞了一波促销，销售还过得去，活动结束就不行了。随后，江南城区当地某中介负责人李伟告诉记者，叶晓丽所在的楼盘，“国庆降价厉害，最低4580元/平，还赠送车位”，据常德房地产信息网的统计，该楼盘还登上了常德9月份房产销售的Top3。

如今，这种以价放量的行情也一去不复返了。据南风窗记者多方证实，10月中旬，常德市政府有关部门已经约谈前期降价或促销力度大的楼盘，并要求辖区内的房企，商品房销售不能低于成本价，且销售价格不能低于9.5折销售。同时，还要求“以送车位、物业费等变相降价的一律停止收手，否则先关网签停业务、再约谈”。换句话说，常德已从监管层面对当地房企的新房销售实施了“限跌令”。

其中，城东某1000亩的大型楼盘，尽管第一、二期销量不错，且部分卖出了8000元/平的价格，但后续第三期可能不会再开发了。

目前，湖南省内公开发布“限跌令”的城市有岳阳和株洲，“限跌令”带来的直接影响是，价格过低将没法网签备案。这一点，曾参与某知名房企在当地一口价促销活动的谢敏深有体会，当时该楼盘以超低的一口价方式促销，并要求他们一次性全款付清，但最后，却因低于网签备案价而无法网签，如今，谢敏仍在等补偿方案。

隐形的“限跌令”让常德新房市场提前进入寒冬。仅从今年8月份至今，常德江北城区均价就已下滑近2000元，已跌破7000元/平。10月下旬，从记者走访的柳叶湖板块、城东板块的几个售楼部来看，售楼部内的销售人员比顾客多，不少销售员甚至公然在沙盘旁边玩起了手机。前述中介老板李伟告诉记者，他手下两个门店的交易量同比下滑五成，员工也裁掉一半了。

新房销售遇冷，依靠销售回笼资金的房企对此十分敏感，不少房企也有了应对措施。据一位不愿具名的本土房企老板透露，当前常德不少新房项目都放缓了开发节奏，其中，城东某1000亩的大型楼盘，尽管第一、二期销量不错，且部分卖出了8000元/平的价格，但后续第三期可能不会再开发了。

新房尚且如此，常德二手房市场的情况更糟。几年前，在新盘不多的情况下，还有顾客会因地段、配套成熟选择高价购房二手房，如今，随着新房增加、且品质和配套开始提升，新房和二手房之间的价差在缩小，“只有不到10%的人，出于风险的考虑，会选择买二手房”。李明称，别看现在常德部分热门盘挂牌单价在10000元左右，但基本都是有价无市。

采访中，记者发现，不少当地人都有两套或多套房，如今他们面临的难题是，房子挂出去卖，无人问津，就连租出去都困难。

始于知名房企

但在之前，常德楼市也是各大知名开发商争相投资的热土。

尽管最近5年，常德人口持续流出，常住人口从曾经的600万减少到如今的528万；尽管同样争夺省内经济第二的岳阳和衡阳都已经通了高铁，常德人民盼望已久的高铁还未落地，常德依旧坐稳了全省经济第三的宝座，2020年常德GDP总量为3749亿，究其根本，常德或已开始走出“一烟独大”的产业困局。

据常德市政府官网介绍，装备制造与军民融合、生物医药与健康食品产业迈上千亿台阶，文旅康养产业产值达到910亿元，超过烟草（633亿元）。

常德旅游产业的发展有目共睹，今年疫情，常德大小河街一条游船让约20人感染的新闻以戏谑的方式让常德旅游出圈。

伴随着产业优化，常德房地产行业也得到了迅猛发展，楼市均价在全省地级市中也位居前列，成为为数不多均价达到7000元左右的地级市。

话说回来，即便常德人口持续流出，但常住人口依旧有528万，这样的人口体量在全省地级市中依旧排第4，仅次于衡阳、邵阳、永州，这是楼市发展的压舱石。

2009年，当时常德房价不到3000元/平，如今，江北城区均价经过一轮回调后，仍稳定在6800元/平左右，热门楼盘的挂牌价甚至过万，过去10余年，常德房价翻倍背后到底经历了什么？

记者在与多位业内人交谈中，梳理过往10年常德楼市发展的脉络，有两个不容忽视的重要节点，也是常德楼市快速发展的重要推动力。

某知名房企的事件，也是给常德人的一次买房者教育，这些知名开发商并没有真正提高当地房子品质，但市场的另一面是，市场对高品质房子的需求已经凸显。

首先，2013年启动的常德“三改四化”建设，其中，“三改”是指内河水系改造、棚户区改造、道路改造，“四化”是指美化、亮化、绿化、数字化。这曾经是常德居民的噩梦，但经过三年的阵痛，常德道路等基础设施焕然一新，为常德楼市发展打下基础。在这期间，江北城区白马湖公园片区的楼盘德景园就率先将常德房价提到了6000元/平的水平。

随后，伴随着恒大、碧桂园、万达等知名大开发商下沉策略开始，知名开发商到常德布局，他们以提升房子品质为名，将常德房价提升到一个新阶段。吴晓红向记者回忆，2017年，她买万达湖公馆时，房价一天一个价，她入手较早，仅需6400元/平，目前该楼盘在某中介平台的挂牌均价为8383元/平。

而棚改是常德楼市最后的狂欢，常德完美抓住了棚改货币化的红利，在笔者过往的报道中，2019年常德棚改规模位居全省前列，棚改的货币化安置，催生了一波拆迁户的购房需求，在这过程中，常德提出“北拓西进”，城区扩容，北部新城、西部高新区逐渐崛起，新盘林立，再次将常德楼市推向高潮。

中介老板李伟是2017年从深圳回到家乡常德创业，进入房产中介行业，正好赶上了这波红利，当时一个门店一个月能成交100单，不像现在店里冷冷清清。他回忆，当时外地知名房企的房子需凭指标才能购买，“2018年，保利的一个购房指标曾卖到了8到10万”。

从那个时候开始，常德人就养成了不用公积金买房的习惯，“因为公积金放款周期长，房子不等人”。

这波棚改红利将常德楼市推向高潮，也留下了后遗症。据中介老板李明称，现在在售的50个楼盘中，大多开发商是在棚改热潮中拿的地，无疑，棚改提高了开发商对常德住房需求的预期，房企这种拼命拿地开发的惯性，碰到现在房产调控的大环境，形成了现在常德楼市深度调整的局面。“常德的新房估计要5-10年才能消化。”

从历史发展来看，此次常德楼市降温或调整，未必不是一件好事。

改善型需求？

随着棚改退出、楼市房住不炒的严厉调控的持续深入，常德楼市遇冷，是意料之中的事。

事實上，当前常德楼市，除了终端市场的房价开始回落到2016年的水平，土地市场也降温明显。原因很简单，现在土地流拍常有发生，开发商不愿意拿地，有些开发商也确实没钱拿地。据一位本土有10多年经验的房产人士胡丽透露，“去年卖了30多宗地，今年可能就10来宗，而且以往都是拿的都是大面积的地”。

在实地走访中，记者见到了胡女士提到的“大面积的地”，记得当时网约车刚下沅水三桥，在等红绿灯间隙，司机就对记者比划，这条路（桃花源）一直往前走，四个红绿灯都是这个“南金城”的。据了解，“南金城”由本土地产商开发，占地600亩，房产中介老板李明告诉记者，它并不是常德最大的盘，现在常德有几个超过1000亩的大盘，如某建生态智慧城，占地3000亩，是它的5倍。

现在开发商资金紧张是全国的普遍问题，再拿这么大面积的地已经是过去式了，不仅如此，开发商交土地出让金也是能拖则拖。据当地官媒报道，9月份常德住建局官员还专门开会督促开发商交土地出让金。记者从接近财政局的人了解到，今年政府卖地收入确实不好看，“但具体数据不方便透露”。

但长期以来，在买房上，消费者养成了买涨不买跌的心态，如果放任开发商无序降价销售，一场恶性竞争不可避免。

当前常德新房限跌，让开发商艰难，但胡丽向记者透露，在政府这波约谈和隐形限跌令出来之前，“不少开发商还是准备扛一扛的”，为什么说扛？胡丽给记者算了一笔账，当前，常德许多新盘在楼市发展高峰时拿的地，楼面价到了4000元左右，现在建安成本需要2000多元，这样算下来，开发商的成本就到了6000元以上，如果按约谈前开发商促销的力度，不难看出，它们就是在亏本卖，只为了求生存。“当然每个项目开发周期很长，都是分期销售，现在的房子亏本甩卖，如果项目前期销售好的情况下，项目整体还是赚钱的。”胡丽补充道。

但长期以来，在买房上，消费者养成了买涨不买跌的心态，如果放任开发商无序降价销售，一场恶性竞争不可避免，从这个意义来说，常德这波隐形限跌令，除了稳房价，政府也在倒逼市场出清，留下真正有实力的房企。

在李明看来，某知名房企的事件，也是给常德人的一次买房者教育，这些知名开发商并没有真正提高当地房子品质，但市场的另一面是，市场对高品质房子的需求已经凸显，以常德高端别墅的销售为例，据柳叶湖片区某别墅盘的营销经理介绍，别墅的成交周期远远低于普通商品房，这个别墅盘也是本地开发商开发的别墅盘代表，单价定在2.5万/平，单套总价在500多万，比之前同板块碧桂园、保利开发的别墅价格要高近一倍，但依旧卖得很好，且在去年已售罄。

这也是胡丽坚持认为，像常德这样的三四线城市，楼市的未来在于市场如何满足改善型住宅需求的原因之一。另一个原因是，未来，这类城市人口流出的是大势所趋，刚需市场再难回到以前，且从前述提到的房企综合成本来看，房企专注刚需盘的利润空间大幅缩减，改善型需求尚有可开发的余地。具体到常德，随着交通环境的改善，加之常德得天独厚的宜居环境，常德这座省域副中心城市或将对周边形成虹吸，提升改善型需求市场也未可知，这也将成为常德楼市未来发展的变量。

不过，抓住改善型需求，对房企的挑战也不小，“以前顾客可能只看地段、配套，改善型需求的顾客除了考虑这些，将更多关注房子自身的品质，可能具体到门窗、电梯的品牌等等”。简而言之，未来，只有具备开发、运营和资金实力的房企才能抓住这波机遇。

此轮调整之后，围绕改善型需求，本土开发商和全国知名房企，将会掀起一轮新的竞争，能否实现充分竞争，又能否惠及普通老百姓，值得期待。

（文中人名皆为化名）