论新收入准则对房地产企业收入确认的影响

2021-12-03许莎莎

大众投资指南 2021年4期

许莎莎

（石家庄中基会计师事务所（普通合伙），河北石家庄 050000）

收入确认是衡量企业经营状况的一个标准，也是优化企业内部管理方式的重要因素。在企业发展过程中，加强对新收入准则的研究，利用此分析企业整体运行情况，探究管理工作中存在的问题与不足，并进行创新完善，以此解决经营问题，提升管理工作质量。

一、新收入准则重要变化

与旧收入准则相比，新的收入准则内容主要发生以下变化：第一，收益计量方式理念。在旧准则中“收入费用观”基础上，新收入准则中提出“资产负债观”这一收益计量方式理念，要求企业在明确成本资产、收益、负债的情况下，进行收入计量，凸显出其他综合收益的重要性与合理性，可以更加直观地反映出企业资金收入与支出状态。第二，收入确认模式发生变化。新收入准则中，要求不同行业的企业以合同的方式，完成收入确认。该规定的出现，促使各个行业的统一，保证会计信息的准确性，提升工作效率。第三，收入确定、计量流程发生变化。旧收入准则中，要求企业将完工百分比作为确定计量的方式，根据合同中要求的内容及完工情况的百分比进行收入确认。新收入确认准则改变原有收入确定及计量流程方式，要求企业根据合同要求按时完工，只有这样才能实现收入确认。第四，信用风险防范方式发生变化。新收入准则中，要求以期末计提坏账准备的方式进行信用风险预防，在保证企业收入确认工作效率的同时，减少不法行为出现，提升风险防范效果。第五，合同成本内容更加完善。新准则中，要求将资本条件、履行合同时发生的损耗、合同增量成本、合同成本相关的减值计在合同中体现，明确哪些是收入内容，这对于企业发展来讲十分有利，具有指导作用。第六，信息披露内容逐渐增加。与旧收入准则相比，新收入准则中，要求企业将合同资产、负债等内容体现出来，这对于收入确认工作来讲，不仅提供便利，同时还保证会计信息的准确性，避免出现收入不准确的问题。

二、新收入确认模型对房地产企业的影响

（一）会计政策的转变

新收入确认模型的出现，对房地产企业会计政策使用情况产生非常大的影响。在2017年新收入准则提出前，使用原有的收入准则及对应的会计政策，在收入、成本确认和计量上都采用原有的方式进行工作。当使用新的收入准则后，需要按照合同要求时间进行工作，只有完工才能进行收入确认，并且在合同中规定了合同资本与负债方面的内容，使整个收入确认过程变得更加直观、有效。

（二）财务报告发生变化

在新收入准则中，要求各个行业的企业将资产、负债等情况体现在合同中，以便保证收入确认的准确性。如，某房地产企业，在2017年上半年收入金额为744.7亿，若是采用时间段的方式确认收入则为147.5亿，占总收入的19.8%，调增收入为23%。若是采用新收入准则进行计算，则将调增期初留存收益确认为31.5亿，净利润为33.3亿，利润为66%，呈现在财务报告中，与旧收入准则相比，更加具体、详细。

（三）对企业经营产生影响

房地产企业利用新收入准则进行收入确认工作时，可以通过其中细节部分发现自身运行管理中存在的问题，能够根据资产、负债信息调整工作模式与内容，以保证各项工作的顺利进行。旧收入准则中，并没有要求企业将资产与负债情况体现出来，导致部分企业管理人员在看到收入确认合同时，只看到收入，却没有看出企业为了这一项目顺利运行所付出的资金，使其认为自身的运行方式是符合市场需求的，缺失创新发展意识。而新准则中则凸显出更多的信息，提升管理者对整个项目的认识，促使其创新思维发展，对企业经营发展来讲具有推动作用。

（四）收入确认时点影响

房地产企业发展的目的，就是如何实现利益最大化，在激烈的市场竞争中站稳脚步，获得更长远的发展。在经营过程中，会通过一些方法，创新工作模式，参与更多的项目投资，以达到自身价值最大化的目的。准确地核算收入，是房地产企业的重要工作之一，也是保证获利的前提。房地产企业投资内容主要有两个不同类型的房屋销售：现房销售与期房销售。现房销售与普通商品销售工作并没有过多的不同。当企业与客户签订合同后，会收到现金并将房屋交付给客户。双方履行约定的过程中，就是确认收入的过程，也是收入时间。期房销售与现房销售有很大的不同，房地产企业销售期房时，会对房屋销售有一个履行约定的过程，与客户签订协议及交房验收也有一个时间段。房地产企业可以在这一时间段中，要求客户缴纳一部分的购房款。就目前情况来讲，我国大部分人员在购房的过程中会采用贷款的方式，先交一部分房款，然后再进行银行贷款，每个月还一部分房款，直到还完为止。当双方签订合同后，房地产企业就可以获得整个购房金额，采用按时段确认收入的方式完成收入确定。

（五）会计估计使用范围发生改变

新收入准则中，增加许多评估标准，而这些评估标准的使用，则需要执行者根据管理经营情况及工作经验，进行判断。会计估计是收入确定的重要工作内容之一，也是保证收入准确的方法。新会计准则中，对会计估计的使用，使收入判断变得更加灵活，增加企业的主动权，保证收入金额的合理性与合法性。房地产收入确认的过程中，需要通过会计估计了解支出与收入，并进行最终的确认。房地产工作具有周期长，投入大的特点。通过会计估计，可以避免出现资金断裂或者浪费的情况，提升企业资金的使用率，促使房地产企业长远发展。新会计准则的出台，为房地产企业适应市场变化提供更多的支撑，使房地产企业可以根据收入确认情况选择不同的时间点，提升自身的适应能力。在实际工作中，加强对会计估计的运用，提升会计人员专业素质，借此保证房地产企业资金的稳定，为高质量、高效率的管理工作开展提供动力。

三、新收入确认准则对房地产收入确认的影响

（一）减缓收入波动

通过对2006年与2017年的收入确认准则分析，发现旧收入确认准则下的房地产企业收入波动非常大，呈现季节性的特点。在旧收入准则中，收入确认和成本结转都集中的某一个时间段，不仅无法保证收入指标的准确定，同时还会造成收入波动大的情况，无法保证企业安全运行。而新收入准则的出现，避免同一时间段出现收入确认与成本结转的问题，使收入波动变得缓慢，各个季节的收入距离逐渐拉近。收入波动减缓，维护房地产企业的问题，避免因为资金问题而出现项目断层或者资金链断裂的问题，促使房地产企业健康稳定运行。

（二）营业收入现金含量指标稳定

新收入准则中，要求房地产企业在一段时间中完成确认收入，提升收入确认时间与现金流时间匹配度。如在旧收入准则中，企业收到客户支付的尾款后，若是不符合收入确认条件，那么收入金额就会记录为0，且无法将营业收入现金含量指标作为收入确认的参考，无法保证企业收入准确性。新收入准则中，则要求收入与现金流同步，当客户支付所有的尾款后，则确认收入。即使房屋未交付，也可以将此作为营业收入现金含量的指标，作为判断现金流是否可以结转成成本，企业受益情况。与旧收入准则相比，新收入准则的出现，使营业收入现金含量指标逐渐稳定，能够为企业判断自身盈利情况提供更加准确的信息，促使企业健康发展。

（三）履行进度成为履行成本计算的依据

新收入准则中，要求企业在一定时间段内完成收入确认业务，并根据合同要求工程进度，及自身履行的进度，预估项目成本。在工程项目未开始前，需要对开发成本进行估计，通过预算管理制度的运用及市场调研，分析将会得到的收入及支出，并将此与实际工程项目对比，以此完善自身的预算机制，提升管理效果。当企业满足这一条件后，就可以根据履行合同进度进行结转，确定成本。与旧收入准则相比，优化“相关或已经发生成本能够可靠计量”内容的不足，提升房地产企业成本管理效果。

（四）会计信息披露增加

新收入准则对收入确认的操作过程进行创新，简化操作步骤，提升会计估计工作效果。在新会计准则收入的过程中，提出一些新的要求，其中对投资方及利益相关的信息披露十分重要，使整个收入过程变得透明化，清晰化，为房地产企业发展提供更有利的数据支持。与旧收入准则相比，新收入准则中明确提出，房地产企业可以提前确认收入，通过判断与客户合同履行情况，确定自身工作是否符合确认条件，然后进行确认收入工作。信息披露的发展，为投资者与利益相关者了解房地产企业经营状态提供便利，其可以通过合同上描述的信息，开展进一步的探究工作，思考与自身利益有关的信息。新收入准则中，要求将会计政策变更内容，使用的会计政策、重大事项等全部披露出来，为相关工作人员工作开展提供依据。需要注意的是，新收入准则要求在附注中披露收入确认变更内容及影响。在收入确定时，可以将涉及的信息提前披露出来，为各个部门工作开展提供便利，避免影响房地产企业的稳定。