论建立城乡基准地价体系的目的及意义

石维斌

（福州市规划设计研究院集团有限公司，福建 福州 350000）

地价是土地市场运行的核心，为避免城乡建设开发过程中，土地市场被恶意炒作，需要制定城乡基准地价体系，规范城乡土地价格市场，对城乡土地市场进行宏观调控，保证城乡建设的可行性与持续性。通过城乡基准地价体系的建构，使得城乡土地资源得到科学合理开发，不断推动我国城乡一体化建设。笔者认为，新时期土地价格的不断攀升，不利于国土资源的统筹规划开发，而通过建立城乡基准地价体系，可有效遏制地价的飞涨，对土地价格市场进行有效的宏观调控，逐步推动我国城乡一体化建设，实现城镇化率的预期战略目标，提高人民群众的整体幸福指数。

1 建立城乡基准地价体系的目的探究

1.1 充分发挥地价的杠杆作用

地价直接体现出土地所有者的具体权益，并成为土地使用权的有偿转让、有偿付费的量化判断依据。鉴于地价作为土地市场综合因素的产物，使得地价在土地市场建设中发挥出重要作用。地价信息的变化，可以灵敏地反映出土地市场的动态变化，同时地价的微妙变化，可成为社会经济发展指标，客观反映出社会经济的整体发展力。

通过建构城乡基准地价体系，可合理发挥出地价的杠杆作用。因为，地价信息的变化，将直接影响到土地供求关系，进而使得地价发挥出土地市场杠杆作用。市场运行过程中，市场资源的配置将影响到市场运行的发展规律，如生产要素的价格、投向、消费、利润、利益等。在中央与地方、政府与企业、政府与个人、企业与个人的土地利益关系中，最为直接的表现则为地价[1]。由此可见，为实现对地价的科学调控，应当得到基准地价体系的有力支持，并发挥出该体系的市场杠杆效应，保证城乡土地市场的良性发展，为我国房地产市场注入稳定剂，避免房地产市场出现经济泡沫，对我国市场经济造成巨大打击。

1.2 促进统一的城乡土地市场的形成

以前土地管理时，城市与农村分管、政出多门、放散管理等问题的存下，直接影响到土地市场的运行。新时期土地市场运行时，建构全国统一的城乡土地管理模式。在土地资源规划开发利用时，不在单一考量城市发展的土地资源需求，在保证城乡建设的前提下，应当对耕地面积进行严格控制，切实维护国家粮食安全与国民经济体系的可持续发展。在实际城市化与工业化建设过程中，应当突出土地资源的合理利用与节约管理，有效提升土地资源的整体利用效率。笔者认为，在城乡统一管理背景下，可有效克服发散管理的工作弊端，使得土地资源得到整体规划，有效推动城乡一体化发展，发挥出城乡基准地价体系建立现实价值[2]。

鉴于社会资本、城市人才，无法很好地流入农村地区，导致城乡经济发展的差距不断拉大。在城镇化建设过程中，应当突出城乡结合部的建设，实现对城乡土地资源的统筹规划，使得城乡资源可以实现对流，不断缩小城乡经济发展的差距，提高城乡居民的整体生活幸福指数。通过众多社会课题的研究分析可知，城市的发展与乡村发展的差距不断拉大，而由于多种因素的影响，使得资源集中于城市，使得乡村失去了发展动力源。为实现社会主义强国建设，不落下一个人民群众。新时期社会主义建设时，应当以城乡结合部作为抓手，使得城市资源不断外移，在城乡结合部对乡村进行引导帮扶。笔者认为，在城乡结合部建设时，地价市场的变化，将直接影响到市场资本的投资方向。为引导市场资源、社会资本进入城乡结合部，加快城乡结合部建设，应当在城乡一体化土地市场的建构背景下，对城乡结合部的地价进行灵活调整，并适当放宽准入政策，使得资源与资本合理进入，发挥出城乡结合部的时代价值，不断缩短城市与乡村之间的发展差距。

新时代，我国的城乡一体化发展已经进入到新常态，在我国城镇化率超越50%的拐点之后，我国城镇化的发展进程明显减缓，说明城市的发展空间受限，已经无法承载大量的资源。为促进城镇化的高质量发展，应当促进统一的城乡土地市场建设，有效扩大城乡土地市场的规模，激发出市场主体的内在活力与创新动力。笔者认为，为促进城乡资源要素的自由流动、平等交换，应当合理发挥出市场资源配置的引导作用。在城乡基准地价体系的建构运行下，可为城乡一体化建设提供有力保障，合理发挥出基准地价体系的运行现实价值。

2 建立城乡基准地价体系的意义解析

2.1 建立城乡统一的土地价格体系

在我国农村实行家庭联产承包制的土地制度后，使得我国土地改革进入全新阶段，有效解决了农业生产过程中责任与监管效率的相关问题。通过对土地改革工作进行解析可知，由于土地管理方式的特殊，使得土地管理工作明显落后于资源管理与资产管理，阻碍了我国土地资源的开发利用。在相关国家法规的规定下，将农村集体土地与土地市场隔离，不利于土地市场的高效运行[3]。

在2017年初，我国国土资源部，尝试探索城乡土地市场的运行新模式，使得集体土地合理融入到土地市场当中。通过建立城乡基准地价体系，可架构城乡统一的土地价格体系，为城乡建设提供内驱动力。因为，在城镇土地市场运行过程中，将使得城镇土地与房地产价格出现一定幅度的提升，很好地激发出农村集体用地价值最大化的热情，如部分地区农村居民进行联合房地产开发。在合资、联营等不同方式，将农业用地转化为非农业用地。为规范城乡土地市场，应当不断完善城乡基准地价体系，使得集体经营性建设用地入市的条件基本成熟[4]。

在新修订的《中华人民共和国土地管理法》中明确规定，土地利用总体规划、商业开发、工业生产等活动开展时，应当依法登记集体经营性建设用地，严格依照土地使用管理条例。通过对农用地流转价格、集体建设用地交易价格进行调查，进而对城乡基准地价体系进行建构，不断缩小土地市场价格与城镇土地评估价格的差距，使得城乡土地资源得到科学合理的开发，并形成完整的城乡地价体系，促进城乡统一土地市场的建立，实现对城乡土地资源的整体统筹规划，有效保证城乡土地市场的稳定运行，避免出现低价虚高问题的出现。

2.2 科学规范并完善公示地价制度

现阶段，通过对农用基准地价与集体建设用地基准地价的研究，可不断缩小农村地价与城镇地价之间的差距，为农村土地市场的可持续发展提供价格指导。与此同时，在基准地价体系运行下，可在地价管理与价格政策制定中，完成预期宏观调控，保证城乡土地市场的稳定有序运行[5]。

为促进城乡一体化建设，在土地市场运行管理时，应当科学规范并完善公示地价制度，即对标定地价与基准地价进行公示，进而接受广大人民群众的监督。在基准地价与标定地价研究时，应当在城镇土地级别和均质区域划分的理论中找到工作突破口。伴随着我国标定地价工作的规范化开展，基准地价作为控制土地出让的实际交易价，可为土地税费征收、市场交易价格评估等工作提供直接参考。

3 提高政府地价政策水平和地价管理能力的举措

笔者认为，在实际城乡土地资源管理开发时，应当严格保护耕地、尊重农地发展权，给予农民土地使用的自由权，即农民可根据自己的需求对土地进行合理开发，进而发挥出土地资源的最大利用效益。在农村土地资源开发利用时，应当设定农村集体土地平等入市的机制，使得集体土地得到更好利用，为城乡经济发展注入动力源。

为有效提升，我国政府的地价管理能力，应当对地价管理职责进行明确界定，避免地价管理单位的权力叠加，影响到地价管理工作开展的可行性与可靠性。与此同时，为保证地价管理工作开展的公平、公开、透明，应当出台相关政策制度，促使各个管理单位之间的管理权力制衡，发挥出单位之间相互监督的工作效能。鉴于地价市场变化，与人民群众的切身利益密切相关。为使得人民群众的监督权得到行驶，应当基于互联网信息技术的支持，建构地价管理公示信息平台，动态更新城乡地价管理条例与相关政策。人民群众可及时了解国家政府发布的城乡地价相关文件，便于对基层地价管理人员的工作行为进行监督。通过人民群众的由下而上监督、管理同级单位之间的相互监督、上级单位由上而下的监督，使得城乡地价管理监督效力得到有效发挥，有效提升城乡地价管理工作水平。

新时期，在政府地价政策制定发布时，不应当单一参考业界专家的相关建议，应当深入基层开展全方位的市场调研，了解人民群众的真实想法与市场变化。在掌握大量真实资料与信息后，进而对地价管理政策进行合理完善优化，保证地价政策落实的可行性与合理性，不断推动我国城乡土地市场的稳健发展。

4 结语

综上，文中对我国城乡基准地价体系的建构目的与意义进行分析探讨，旨在说明新时期城乡一体化建设过程中，必须对土地市场进行统一管理，并设定规范标准的基准地价，实现对土地市场的宏观调控，避免土地市场出现地价虚高问题。今后，城乡土地资源开发利用时，为使得土地资源开发综合效益得到有效提升，应当基于基准地价体系，科学规划城乡建设方案，突出耕地保护、集体用地管理、土地价格调控，不断促进我国城镇化建设发展。