论农村宅基地使用权的流转

2021-12-03黄梦

农村实用技术 2021年12期

关键词：使用权宅基地法律

黄梦

（江西财经大学，江西南昌 330000）

我国农民欲在土地上建房，必须要取得宅基地的使用权，其途径有两种：一种是原始取得，即从宅基地所有权人处得之；另一种则是继受取得或称传来取得，即从宅基地使用权人处受让所得。

1 限制农村宅基地流转的弊端

1.1 农村宅基地普遍闲置，影响宅基地的合理运用

随着我国经济的发展，在大城市生活的人越来越多，因其农村人口大量涌入城市，随之而来的是农村人口急剧减少，年轻的劳动力进城务工或上学，留在农村的都是些老弱妇孺，农村耕地荒废，人口减少，宅基地普遍闲置，使得许多资源被浪费。一些经济宽裕的农民进城买房，因法律限制了宅基地使用权的流转仅限于本村集体内部，导致农民空置宅基地的流转效率大打折扣，农民的可支配资金减少，也不利于经济的向好发展。更有些农民在城市和农村均有房屋，因法律和政策的规制了宅基地的自由流转，许多宅基地上的自建房只能被迫闲置，也违背了“地尽其力”的原则。

1.2 农村宅基地流转混乱

虽然现行的制度对宅基地的流转有了一个比较的完善的规定，民法典规定了宅基地使用权的流转规范，但是与之前的物权法相比，并没有太大的改变，仍然是一种准用性规范，其依然要参照《土地管理法》等相关法律的规定。农村宅基地的流转因为法律规定不明确等因素导致其形式和方法有些混乱。典型例如“小产权房”的转让，因其没有合规的手续，导致卖家在将房屋出售给其他人后，由于产权关系模糊、土地市场秩序混乱，买受者没有合法的产权证明，为后来产生的纠纷埋下了隐患。还有例如农村自建房出租和抵押的情况也不胜枚举，尤其是双方名为通过签订无期限租赁的合同来租房，实则是以买卖房屋的形式来掩盖法律禁止非集体内部成员转让的情形。

1.3 宅基地管理混乱，隐患众多

农村宅基地没有清晰的管理主体，主要由村委会代行职责。《土地管理法》规定了自然资源部门享有对宅基地的监督监察权，但实际上是交由村民自治委员会管理。农村本就是一个人情社会，村民自治委员会出于人情考虑、怕得罪人，一般也只敢管直属“大队”的土地，对农民的宅基地使用权不敢伸出手管理，于是潜规则下往往宅基地的使用权归村民自己。而且村委会也缺乏对此管理的经验和合理性，有一些村委会成员法制意识淡薄，居然不知道也根本不关心宅基地是否能对外流转。

还有一些私下转卖的宅基地例如城乡结合部和城中村，这些地区存在人流密集、成员复杂、治安管理不到位等情形。在这些地方，由于宅基地的流转是非法流转，没有通过正规合法的渠道进行消防安全设施管理，加大了管理的难度和风险。这种情况下没有合法完善的消防安全管理、电力基础设施建设、卫生检查等都难以开展，只能通过私设电线、自行管理卫生和消防等方式来提供这些日常服务，显而易见，这些行为非常容易产生不可控的隐患，一旦紧急情况发生，救护车和消防车或难以通行，造成安全事故的后果可想而知。实际情况中，由于宅基地的非法流转，农民经过多次转卖之后，产权不明晰，导致对房主和各种承租人的追踪不到位，一些城中村和城乡结合部已经成为当地政府治理的头号难题。

1.4 与宅基地相关的法律法规存在缺陷

我国宅基地实行“一户一宅”制度，但实践中对于界定“户”的概念却缺乏统一认知，于是在取得宅基地的过程中产生了大量纠纷。且也没有明确规定宅基地是否具有继承性，后辈子女能否继承父辈的宅基地，还是个问号。农民个人所有房屋产权与农村集体所有的宅基地产权的矛盾，导致了农村房屋能否继承问题的复杂性。继承人是否是本集体经济组织成员、继承人是否拥有宅基地、房屋是否仍具有使用价值等都会对继承人是否可以继承宅基地而产生决定性的影响。对于继承人不是本集体经济组织成员的，其是否具有继承权，从法律分析来看就很明显存在矛盾。

《继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。农民的房屋肯定被包含在个人的合法财产中，所以房屋是肯定可以被继承的。《城市房地产管理法》中有着“房随地走”或“地随房走”的规定。因此，对于非集体组织成员的继承人，其仍拥有宅基地的使用权和房屋的继承权。但是，《土地管理法》却限定宅基地使用权只能在村集体内部流转。

2 宅基地使用权流转制度的完善

2.1 完善宅基地使用权的相关法律

新出台的《民法典》对宅基地使用权作出了一些规定，但其指出还是需要参照《土地管理法》等相关法律的规定。这些规定相较于其他明确的法律条文，显得粗糙、宽泛，并不能很好地应用于实践中。其没有针对宅基地使用权的流转的一个系统或专章的规定，没有亟需重点解决流转范围内的问题，尤其是具体规定流转的范围、价格以及程序等等。

在我国地区经济发展不平衡的背景下，宅基地的居住保障功能依旧存在，但自由流转才是未来发展的常态。另外，关于宅基地流转的价格也需要进行规定，宅基地使用权由原来的无偿取得，保障居者有其屋，发展到有偿流转，政府要制定合理的流转价格，使得土地利益得到最大的发挥，农民的权益得到极大的保障。

2.2 设立专门管理宅基地使用权流转的行政工作部门

我国国土资源行政机关设立了土地利用管理部门，这个部门主要负责制定具体规范和管理土地使用权的利用，主要包括土地使用权的出让、租赁及作价出资等等。这可以对管理农村宅基地使用权作一个相关参考，建议可以探索设立专门管理宅基地使用权流转的一个行政工作部门，具体负责农村宅基地使用权的流转方面。除此之外，我们还可以健全宅基地使用权的价值评估机制，使得交易更加地有保障。一些专门的评估机构可以针对不同的位置的土地及其附属建筑物的价值进行评估，为农民、政府组织和其他的农村集体经济组织提供咨询服务。评估机构还可以为宅基地有偿使用的资费项目提供参考，实现宅基地使用权有偿服务制度。

最后，我们可以通过完善社保体系以此减轻宅基地流转带来的冲击，虽然我国的社会保障体系建设已经取得了一定的成就，但农村的社保体系还需加强巩固，努力向城市等较为完善的社保体系靠拢。

2.3 探索试行宅基地使用权的自由流转，完善其相关制度

宅基地使用权能否向村集体成员以外的人流转，这个问题一直以来都有争议。有些持禁止宅基地向城市居民流转观点的学者表达了他们的看法，认为如果宅基地可以向城市居民流转的话，很可能会出现城市里的居民囤积宅基地的现象，造成农民无家可归的结果，不利于社会和谐和国家的稳定治理。但从这么多年的现实情况来看，这种想法完全是没有必要的。因为一个理性、心思活络的人是通常不会轻易与别人交易自己的房屋的，那是他们生活的基石。

根据民法典及相关土地法律的规定，宅基地只能在农村集体组织内部成员间进行流转，而这些内部成员往往都有自己的宅基地，虽然没有宅基地的农民可以根据法律规定申请一处宅基地，但一般的农村经济不发达，没有形成宅基地流转市场的需求，因此这项法律规定变成了纸上谈兵。只有打破该使用权受让主体的壁垒，让城市居民也能拥有该权利，才可能建立一个新兴的宅基地流转市场。但是与之同时，我们还应当控制城镇居民取得宅基地的数量、面积和其流转，避免发生炒地皮的现象。

为了市场的交易安全，我们设立宅基地流转市场，再辅之以相关政府部门的监督，其中登记是有效监督的一种方式。我们不仅要贯彻落实“三权分置”精神，消除隐性流转市场的障碍，保障农民的宅基地使用权等财产性权益，就应当在市场中也设立宅基地使用权的流转，形成有序统一的土地流转市场，为未来能够使宅基地使用权的自由流转铺垫基础。比如我们可以在宅基地流转市场设立土地交易所，买卖双方在市场里能够获取充分、透明的信息，从而自由地流通和转换。