房地产企业全面预算管理的实施

刘畅 迟玉 纪国洋

摘要：全面预算管理的实施对企业起着重要的作用。我国房地产企业要想在激烈化的市场竞争环境中稳定发展，则需要对企业管理能力提出更高要求。同时，房地产企业需要对整体经济环境进行分析，就现有资源进行合理配置，制定未来发展的目标，提升盈利水平，合理管控成本，全面预算管理是有效实现以上目标的必要条件。因此，房地产企业需要分析和优化全面预算管理的现状。

关键词：房地产企业;全面预算管理;实施

引言

近年来我国经济结构逐步步入到战略调整阶段，在经济新常态下，房地产企业多类债权融资规模逐步下降。在此类现状中，诸多资源流出房地产，加上传统盲目投资导致房地产资源过剩等问题日益突出。在新常态下房地产要想全面实现资金高效化利用，以此来实现企业长远稳定发展，强化资源开发与利用以及预算管理至关重要。

一、房地产企业经营特点

（1）业务多。一家房地产企业可能同时投资商场、居民楼等多个项目，每个项目涉及了不同的流程，业务可谓五花八门，导致资金、人力、设备等难以统计，往往给资源整合工作带来阻碍，导致企业全面预算管理难以落实。（2）工期长。大部分工程项目都会跨年，若是中间遇到施工变更等还可能随机延长工期，导致项目风险较大，如何围绕各种风险来有效统合资源形成全面的预算管理，对企业的工商管理水平提出了一定的考验。（3）回款慢。在工程初期会大量投入资金，而最终回款却要一年或者数年之后，若是经营不善就会造成企业“亏血”，影响企业可持续发展，甚至于让企业进入崩溃的边缘。（4）资金变动大。项目之初大量资金投入，项目竣工验收以及销售阶段快速回款资金再度充盈，不过紧随着便是缴纳税款，导致房地产企业再度输出大量资金，这些庞大的资金出入加大了资金管理风险，让现金流预算成了全面预算管理的核心。

二、房地产企业全面预算管理的内涵

全面预算管理是指围绕企业战略统筹配置企业各项财务和非财务经济资源，通过预测和筹划企业未来某一期间的经营、投资、财务等各项活动，并对预算方案编制、审批、执行、控制、调整、监督、考评等一系列活动活动进行全程跟踪，进而推动企业战略目标实现的综合管理系统。对于房地产企业而言，全面预算管理通常包括经营预算、专门决策预算和财务预算。经营预算包括营销预算、开发成本预算、费用预算、薪酬福利预算等。专门决策预算包括开发项目预算、投资活动预算、资产购置预算等。财务预算包括资金预算、利息费用预算、预计税金预算、预计利润预算等。全面预算要涵盖企业的所有经济活动，并对企业经济活动做好预算的事前编制及审批，事中的执行、控制及调整，并在事后进行监督和综合考评，从而保证预算目标的实现。

三、当前房地产企业实施全面预算管理的难点和问题

3.1预算编制的时间过早，预算数据过时

预算编制是一个长期且持续的过程，每个预算编制的开始都是根据当前经营数据，结合未来预计的具体经营计划来制定的。预算编制从一线部门到总部统筹费时较长，过去某一时间点的不确定性在后续阶段已经基本落实，部分前期提报的预算指标变化较大时，会影响其他经营指标的预估。预算编制各个项目和指标联动紧密，牵一发而动全身。预算编制统筹是全方位、全人员参与的过程，规模较大或产业结构复杂的集团所需要的时间长达1-2个月。房地产企业尤为突出，比如项目的获取、土地成本核算、工程形象进度等，更新时间间隔短，开发计划更新、数据变化较为频繁。全面預算编制指令下达到最终成型，数据如不及时更新，预算目标就变成空中楼阁，难以实现。

3.2对全面预算执行缺乏有效的监督机制

在实施预算管理过程中，有的企业全面预算执行能力欠佳，全面预算执行刚性不足，预算调整随意性较大。对一些重大项目的支出，没有相应的检查程序，没有履行严格的审批程序，任意调整预算，使预算流于形式。也有些房地产企业在实施全面预算过程中，过度强调预算刚性，不能根据环境等因素变化及时调整，导致资源浪费严重。另外，如果没有适时监督、考核全面预算实施全过程，将不利于更好地完成企业预算管理目标。

四、房地产企业全面预算管理的实施策略

4.1提升管理当局全面预算管理意识

第一，管理当局必须要认识到所谓的全面预算管理包含了人力、资金、设备、技术、信息等各类资源的统合，不仅仅是资金预算管理那样简单，只有这样的思维得以建立之后，才会积极地纳入企业工商管理人才，由其来操刀“全面预算管理方案”，保证方案的全面性，告别简单依靠财务部门的外行管理模式。此时工商管理系统会形成一个庞大的数据池，将企业的人力、物力、财力等信息都吸纳其中，进行数据归纳分析，能够保证各类资源得到整合分配，从而提升房地产企业的资源优化水平。第二，要认识到全面预算管理是将预算管理前置到项目决策阶段，能够对工程规模和标准展开认真分析。同时也要深入招投标环节有效地控制招投标价格，进行科学合理选标，保证具有资质的施工企业进入工程，从源头上把控工程质量和造价。

4.2优化预算管理内容

房地产企业在预算管理内容优化中，要注重积极借鉴诸多先进企业预算编制方法。保障预算编制方法能全面落实，在实际操作基础上对预算管理内容集中优化，最大限度适应企业发展。此外，在预算管理内容优化中，内部控制活动开展对企业长远发展来看具有较大影响，在成套系统建设中能促进房地产企业稳定发展。房地产企业在新时期发展环境中要注重加速财务系统建设，实现信息层面建设。比如在房地产系统建设中，要注重拟定完善的沟通机制，促使各项信息传递能趋向于程序化发展，这样能提升各项信息获取效率。还要注重强化会计人员之间的有效沟通，实现多项信息共享，集中控制各项发展难题。房地产企业要注重对各项计算机技术合理运用，组建财务共享平台，对各项资金流向有效把控。最大限度实现各项信息共享，全面提升信息传递速率，强化企业信息沟通能力，促使企业能长远可持续发展。

4.3构建完善的全面预算标准体系

房地产企业作为我国国民经济运行发展的重要内容，就推动社会整体进步发展具有重要作用，在激烈化的市场竞争背景下，房地产企业需通过有效推行全面预算管理提升自身竞争能力，从而保障良性发展。房地产企业需不断提升对全面预算管理的重视度，促进全员形成正确的全面预算管理理念，对自身各项工作起到指导作用，从而为企业开展全面预算管理提供有力帮助，有利于协调企业其他工作的开展。另外，房地产企业还应当根据自身实际的发展情况，结合行业市场需求展开深度分析，形成完善财务科目体系，同时还应当改善企业内部治理结构，进而制成更完善的全面预算标准。

结束语

综上，全面预算管理普遍适用各种企业，但各个企业在应用中仍会有水土不服的情况，企业需结合自身特性把计划编制、执行、修正、考核等过程逐一剖析，找出薄弱环节，加以完善。同时建立全面预算管理体系，成为全部员工的工作重要组成一部分，从根本上重视全面预算管理，方能从内部形成核心竞争力，在激烈的竞争中脱颖而出。凡事预则立，不预则废。企业从长远的角度来实现企业使命和愿景，遵循国家方针政策，利用全面预算管理把蓝图变成现实。

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