房地产成本控制的突出问题及其精细化管理探讨

徐育莉

【摘要】在我国经济不断发展的今天，国内关于房地产行业在市场上的竞争日益激烈，对此国家颁布了很多相关的政策进行约束，以往粗放式的经营管理模式就已经很难再继续了，房地产行业的发展需要重新回归理性。所以在这个阶段，部分企业不能只顾自身的发展，更需要进行精细化管理，企业需要根据市场的需求和变化发展来不断提升核心竞争力，但是在房地产成本控制和管理中存在着一些问题，极大的阻碍了房地产企业的发展，针对突出性问题需要制定有效的对策，来进一步推动房地产的整体经济效益。

【关键词】房地产企业;成本控制;精细化管理;问题

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.109

房地产企业对成本控制就是用什么办法去管理好成本，达到成本最优化。这在企业财务制度中也是重点，同时企业想要取得更好的发展，还需要对精细化管理方面进行控制。但是从目前的状况来说， 我国房地产企业在对成本的控制中还存在着很多问题，对此，企业要对这些问题加以重视，结合现今的政策和实际的情况，实行有效的成本控制措施，为房地产企业实现可持续发展打下坚实的基础。本文将从精细化管理和成本控制，以及目前所存在的问题进行详细的分析。

1、我国房地产企业成本管理的现状

所谓房地产企业的成本，就是指一个项目完成的开发之后所需要的全部成本，包括项目前期的可行性需求，设计方案、后期对项目的开发，销售、交付以及项目的售后等过程，而这个过程中每个阶段所产生的成本是不一样的，需要对其分开进行成本控制管理。目前我国的房地产企业在这个方面做的有所欠缺，第一，管理方式老旧，存在不少的突出性问题，管理人员对成本管理思路没有转变，思路不清晰、没有先进完整的管理体系，大多数的企业都是习惯性的先做完事情，进行结算的时候再去管理，缺乏对整个事件过程的控制和事后评估;第二、就是对成本管理的内容不全面，只关注到了一部分的成本进行控制，一旦按照合同控制进度进行支付款项的时候，极其容易忽略规划和设计方面的部分工作，导致无法进行全面的成本控制。

2、开展全程成本控制和精细化管理的意义

房地产项目建设的主要特点是工程量大、施工周期长，需要大量的成本投入，而这些投入所涉及的范围比较广，有土地资源费用、工程的建设费用以及人工成本费用等等，这些费用的占比都比较大，要求房地产企业在开展的建设项目初期就要进行成本控制，以达到对项目进行有效合理的管控。因此房地产企业在項目前期，要做好成本控制的预算标准，把成本控制的标准贯彻到整个的管控体系当中，同时需要建立制度完善的财务体系。除此之外，房地产企业在成本控制管理的过程中要明确所有阶段的控制目标，隐藏环节的剖析工作要准备好，这样才能保障成本目标控制在部门的范围之内，使企业在项目中获得更大的经济利益。

精细化管理则主要是用在对房地产成本控制时，通过专业的知识和角度来对所有的产品格式以及外包成本进行分析计算，同时还要了解影响成本控制的部分因素。持续的分析和总结客户的需求，严格仔细管理运营成本，通过专家指导完成成本的估算方法，它的侧重点在于能适当、自定义和深入了解客户需求知识，从而使得公司进入到一个新的阶段，获得利润，给房地产企业创造价值以及增加成本的管理。

3、房地产成本管理存在的突出性问题

房地产成本控制中存在着许多的突出性问题，比如投资方式不科学，工程的施工作业以及管理意识相对淡薄，没有复核成本的目标以及成本控制的体系相对不完善，所以针对这类问题，需要及时应对和有效解决，提高房地产的成本控制水平，具体的内容表现为：

3.1投资方式不科学

房价之所以经过了这么长的时间还是一直上涨，其实是房地产企业在获得土地的使用权后，围绕着这块土地周围的房价也会自然而然上升，所以这也间接的说明房地产行业中的利润是非常巨大的，间接的导致一部分的房地产开发商，急功近利，在还没有经过分析投资，和前期调研的情况下，就匆忙进行，没有充分的去考虑其中的成本问题，导致后续的成本难以控制，这对于房地产企业来说是有着非常消极的影响。此外，通过仔细分析发现，一些房地产企业在获得土地后，才对周围的环境情况进行分析考虑，一旦这些位置没有判断改造等问题所消耗成本，这就会阻碍了后续工地建设的施工要求，严重阻碍了施工，同时这里面也增加了很大一笔成本开支，严重的话可能导致房地产企业无法实现成本项目目标。

3.2施工现场管理水平较低

目前的房地产施工都是属于大型项目，开发项目的时间耗时长，实施过程所涉及的范围比较广，企业在管理上会有很大的难度，特别是实施的项目过程当中，一定要严格把控好各个阶段的施工流程。一旦管理松散，时间一久，工地就会比较混乱，这对成本管理来就更加困难。目前来主要原因还是在对施工现场中管理人员的管理水平比较低，导致整个房地产项目在施工的过程中存在着许多的问题，而对这些问题所用的解决方案也不理想，这样在很大程度上就造成了项目的成本增加，除此之外，现场管理混乱的情况也很容易造成返工的情况，而返工也是一次成本的增加。现在很多的企业都采用的动态管理模式对施工现场进行管理，但是这种情况，是不注重过程，很容易导致施工现场的一些台账对不上，没有办法及时了解现场动态成本的情况，造成成本控制风险后的相关管理问题。

3.3房地产成本控制体制缺乏适应性

一个房地产企业想要对其项目开发的成本进行合理有效的管控，首先就要明确成本管理是非常重要的一个环节，在项目开始时，要对各个阶段进行相应的成本进行管控，逐渐形成一个完整的管理体系。而现如今很多房地产企业，其实都是没有关于自身的一套管理控制体系。企业在对成本管理方面缺乏管理意识、和执行力度。企业财务部门其实只是一个计算成本管理中的一个环节，未能解决成本管理的根本问题。而完整的成本管理控制体系主要包括其对项目的前期预算、以及施工过程中的控制和事后的分析等等，还需要通过相关管理人员，对项目的成本支出等相关数据进行大数据分析，这样才能够发现和规划好每个阶段费用的消耗。由于体系的缺乏，就有部分员工钻空子，对待工作采用消极的态度或者不合理化安排自己的工作，导致数据处理问题不能及时更新，因此就使得成本难以得到控制[1]。

4、房地产成本精细化管理的策略

4.1设计规划过程的控制

为了能够提高对房地产程企业精细化的管理，我们需要把设计的重点放在对成本的控制上，我们可以对各个规范过程进行控制，这样可以给现场的现场提供一个基础的成本管理控制方式，也是能够使得整个房地产项目实施有效的成本管控方式，从而进一步是使得施工项目成本可以控制在合理范围之内，对于房地产企业来说，在最初进行购买这块地皮时，就需要先安排人员对其现场的工作进行调查，比如其周边环境、以及对施工现场的一些障碍物等。通过对施工现场周边的环境等相关信息方面调查后再进行判断，控制其成本。除此之外，对项目设计师的要求也很严格，必须要有专业技能和素养。在设计工程中应该增加结构，降低成本，还需要保障施工的質量。只有控制好成本，这样才能够使得企业的经济得到发展和提高。

4.2施工过程成本控制

其实在施工过程中的成本控制也是尤为重要的，这个环节是有利于落实房地产施工的成本控制，这样能够使企业获得大量资源节约和提升房地产企业的经营利润。在这个阶段我们要做到的是在实施期间，尽可能的避免实际情况和成本目标出现较大差异的情况，而应该是要向目标房地产进行成本控制，这样才能够发挥出房地产中精细化管理的作用，同时在施工过程中，一定要先对图纸进行审核，一旦发现不一样的地方，就一定要采取措施，再加以改正;这样能够避免了很多事情的发生。在项目实施的过程中，我们一定要注重对过程中的数据收集和分析，一旦在施工过程中出现安全问题，需要立即采取相关控制措施，通过这种方式来使得这一定程度上能够使得成本精细化管理落实到位，发挥其真正的实力[2-3]。

4.3落实核数精细化管理

随着公司的不断发展，精细化管理将逐渐和成本精细化管理的个性化需求结合在一起，这样能够实现房地产成本精细化管理的稳定发展，对于房地产公司来说，其成本管理的工作应该侧重于科学的方法估算精细化管理，并且在子项目上建立好每个阶段所完成的工作，表现出个人的积极性和主动性，并且积极的鼓励员工，这样能够提升他们的敬业精神和工作效率，与此同时，房地产公司还可以组织专业的团队，对评估和责任人都进行责任划分管理。对此公司实施精细化管理并且加强所有项目联系成本控制是非常有必要的。

4.4重视现场管理

现场管理也是房地产成本控制的重中之重，在项目实施的过程中，要对其各个阶段都进行一定的成本控制，这样能够有效的节约成本。管理人员必须要有着专业的知识水平、管理能力以及风险意识，这样才能够在实际的开发过程中通过分析各种因素后，找到实际发展实施有效的解决措施，而在施工现场的过程中最关键的就是要保证材料的质量，在最大限度上避免出现资源浪费的现象，这样才能够节约控制成本[4-5]。

小结：

综上所述，房地产企业要注重对项目的成本控制以及精细化管理，只有在每个阶段都进行成本控制，才能有效避免出现资源浪费的情况，也能够有效提高企业的核心竞争能力，为房地产企业今后的可持续发展提供动力。

参考文献：

[1]王双琦.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].中国住宅设施，2020（4）：79-80.

[2]苏振亚.房地产成本影响因素及其精细化管理[J].建材与装饰，2018（9）：153-154.

[3]杨涛.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理探析[J].科学大众：科技创新，2019（12）：246-246.

[4]花浩淞，张显.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].名城绘，2020（6）：0003-0003.

[5]娄宇.房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径[J].全国流通经济，2018（22）：77-78.