房地产行业成本核算的问题及对策

王海燕

（安徽徽创地产集团有限公司，安徽 合肥 236000）

一、房地产行业成本核算的相关理论

房地产产业是我国经济发展的重要产业，为中国经济的快速增长做出了重大贡献。房地产产业也成为税务系统中的重要产业，其主要税种为企业所得税和土地增值税，特别是土地增值税，而这个税种的核算是以收入及扣除项目组成，收入是固定的，关键点在于扣除项目，而扣除项目所涉及的内容均为成本，因此要做好成本核算工作。扣除项目中，土地使用权支付金是房地产开发企业无法控制的，但开发成本是可以掌控的。

二、房地产企业成本核算的对象及成本核算的项目

对房地产行业而言，成本一般通过开发成本一级科目进行核算，其主要涉及以下几个方面：

（一）获取土地使用权及拆迁补偿费

指从政府土地管理部门取得土地开发使用权或开发权而生的各项费用，主要包括征地费、契税、拍卖佣金及手续费、大市政配套费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费等。

（二）前期工程相关费用

指在工程项目实施前期，对土地和房屋进行规划与设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地供水，供电，供气及道路平整等。

（三）基础设施费

指在建设园林、小区道路、绿化、水电暖气、排污、通信照明等工程时发生的支出。

（四）建筑安装工程费

指在按照项目计划要求，在进行各项主体建筑工程时所发生的施工、安装、装修等费用。

（五）公共配套设施

主要包括在开发小区内发生的，可计入土地、房屋开发成本的不可经营性公共配套设施，如居委会、消防设施、岗停等；可经营性公共配套设施，如图书馆、游泳池、医院等；其他配套设施，如地下室，车库，人防工程等设施支出。

（六）开发间接费

在进行工程项目建设时，企业会依据工程计划要求组织人员和管理开发项目。在此过程中会产生诸多费用，如员工的工资与福利，工作时产生的水电杂费，以及周转房摊销等。

项目核算的具体内容包括住宅、商铺、别墅、公寓、写字楼、物业配套用房、幼儿园等公共配用房。

三、房地产行业成本核算存在的问题

（一）会计成本核算周期长且成本具有不确定性

通常情况下，房地产开发的周期较长，容易出现资金周转困难、施工存有技术难题，地方自然环境恶劣等问题，从而出现工程进度被延误，设计调整等情况，使得成本周期长，造成成本总额也不具有确定性。

（二）会计人员业务素质不高

以前年度房地产开发企业盈利较好，企业的决策者不注重成本核算，也没有认识到成本核算过程需要全员的认真参与配合，所以片面地认为成本核算及管理是财务部门这一个部门的职责，致使其他部门和人员不积极配合成本核算工作，以及财务人员本身也不注重提升自身业务能力。现阶段很多小型房地产公司没有专门的成本会计人员，相关会计从业人员业务素质不高，对新政策及会计处理掌握不透彻，导致相关财务风险。

（三）成本会计制度不完善，科目设置不合理

会计从业者的业务素质和能力直接影响成本核算水平，若会计人员不能发现相关问题和提出建议，那么将无法对项目实施准确的成本核算及控制。针对开发成本一级科目设置划分存在模糊，例如监理费应归入开发间接费用中，但有些企业将其划分至开发成本下的建安成本中。

大多数房地产开发企业在经营过程中没有制定完善健全的成本核算准则，在分配成本费用时，存在着混乱现象。也存在部分有完善健全的成本核算准则，但成本制度落实不到位，执行力弱的情况，或成本核算分析不精准，核算工作流于表面，再加上缺乏相关考核机制，势必降低工作人员对成本核算的重视度，削弱工作人员的工作积极性。

（四）成本核算对象划分不细致，期间费用归集不合理

通常情况下，房地产企业在进行会计成本核算时，会采用分期开发分期核算或同类型合并核算的方式进行成本核算。在一个项目中往往有多种类型如住宅，商铺，公寓，写字楼等，而在处理这种情况时，应先明确划分对核算对象，保证成本核算的精准性，才能有利于土地增值税的清算。但在现实工作中，大部分房地产企业为了减少成本会计核算的工作量，不会对核算对象进行细致性的划分，使得核算不合理十分明显，特别是在需要分摊的期间费用上尤为突出，显然这种方式必定不利于房地产企业成本核算工作的有效开展，使得数据的准确性受到了影响，最终影响了土增清算结果及影响企业的决策，增加了成本管理工作风险的概率。

四、房地产行业成本核算的改进对策

（一）严格把控项目开发各环节成本

由于房地产行业的特性，导致其周期长且总成本金额不确定，房地产开发企业应充分意识到加强成本核算的重要性，做好事前、事中和事后的成本核算管理。为了实现全面管理与控制，房地产开发企业要深入项目开发的各个成本环节，掌握每一个环节的流程，并对全员参与配合给予严格的要求。在进行成本核算时应与有关部门进行充分的沟通，及时了解本地政策和掌握相关情况，以合理舵预计项目的核算周期。在此过程中，若出现不能准确核算成本的问题，以及及时查明原因，并根据实际情况及时进行调整，提高总体预测性和核算的准确性。

（二）提高会计人员素质和能力，并纳入考核范围

针对成本会计人员的素质和能力，除需要可靠的技术支撑以外，还需要具有扎实理论知识与现代思想的会计人才。

企业要认识到会计人才的价值作用，必须做好引才和育才工作。一方面，积极拓宽招聘渠道，提高岗位薪资待遇等，及时企业所需要的代化信息技术的优秀会计人才。另一方面，投加人力、物力、财力、技术资源，进一步加强会计人员培训工作。会计准则近几年变化较大，税法也相应出台了不少新政策，所以会计人员应借助培训学习，不断了解新政策，接受新观念，以及学习新知识和新技术，才能提升自身业务能力，更好地创造岗位价值。

另外建立完善的考核机制，以提高会计人员对培训的重视度。将会计人员学习结果纳入考核范围，以更好的落实提高会计人员的综合素质。

对成本核算制度的执行也纳入考核范围，以提高成本核算制度的执行力。

（三）完善成本核算制度，合理设计会计科目

房地产开发行业的成本组成比其他一般行业的成本组成都要复杂得多，由于土地增值税中开发费用中的利息支出，能够提供金融机构证明并能计划分摊的，可根据实际发生额扣除，但不得超过根据银行同期利率计算的金额，其他相关开发费用是按土地款及契税与开发成本金额的5%以内扣除；提供不了金融机构证明的，可按土地款及契税与开发成本金额的10%以内扣除。

另财政部规定的其他扣除项目是按土地出让金及契税与开发成本之和的20%以内扣除。

土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和开发间接费，发生的有可能被认定为土地增值税流程当中的开发费用，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。

因此成本核算成为整个项目中的重中之重，故制定合理的成本核算制度，因此房地产企业需要在整个开发过程中建立进行事前预算编制、事中分析控制，事后考核奖惩的成本管理的制度。通过根据合理的核算方法进行核算，以确保成本和收入相配比，并及时与企业决策者进行充分的沟通，以便对成本科目核算进行科学的管理。

核算成本时首先要明确成本对象，了解费用的承担者。房地产开发项目的土地、建筑安装工程、配套设施、各项费用所占比例不同，实现的利润差异较大，直接影响企业所得税 、土地增值税管理。因此，企业应当根据业务流程，依据行业特点等，明确成本核算对象，划分费用承担者，对相关费用进行归集、分配和结转。成本对象的分类可通过在科目中设置辅助核算进行实现，可根据业态划分核算对象，也可以根据产品结构划分划算对象。

实务中企业一般会根据现行会计制度中对会计科目的设立及使用规定，结合企业实际情况制定符合企业的相关的会计制度，以及对会计科目设立及使用的规定；房地产开发企业也可以在执行自身适用的会计制度规定的基础上，增设相应的会计科目进行核算，房地产企业进行成本核算时尽量按税收规定的要求进行，以避免税会差异的调整。另建议加强成本控制部门与预算部门的合作，就相关工作事宜进行沟通，以保证核算口径一致。

（四）利用智能软件，细分成本核算，合理分摊

虽然房地产企业开发的项目种类繁多，但仍应进行细致划分，在当今智能化软件的广泛应用，借助科技的力量完成核算量大的工作。

成本分配有建筑面积法、占地面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法五种分摊方法，期间费用能直接确认核算对象的使用直接成本法，共同的成本，按其他几种分摊的方法进行核算 ，部分省市还创新了其他成本分摊方法，需要当地税务机关确认。

五、结论

房地产开发企业应不断提升成本核算水平，并在项目进行过程中严格按照成本预算及规定进行核算，以便提高项目的整体利润。总而言之，房地产企业成本核算比较复杂且很重要，提前进行成本预算及结合当地相关税务政策进行税务筹划，为决策者及时提供更准确的数据，以便于做出更合理的决策，房地产企业应当准确把舵经营方向，并建立健全的财务管理制度，保证财务工作高质高效的运行，及时处理财务风险问题，从而推动我国经济及房地产行业的快速稳定发展。