经济新常态下房地产估价机构的短板及补足路径分析

2021-11-30马佰林郑州商学院

营销界 2021年9期

关键词：估价高质量机构

马佰林（郑州商学院）

随着我国经济发展进入新常态，评估行业面临经济转型升级的时代背景，随着经济结构的不断调整，评估机构的业务类型也在不断变化。房地产评估机构深入贯彻《资产评估法》，通过创新业务类型，服务供给侧改革，积极主动适应经济新常态。

■ 新常态下房地产估价市场现状及估价机构的短板

（一）当前房地产估价市场现状

1.估价机构的创新水平滞后于市场需求

随着市场经济的不断发展，评估需求也呈现出多元化的变化。例如：因环境污染对房屋价值造成的损失评估、高端评估咨询等。但房地产评估机构的创新能力滞后于市场的估价需求，致使一些估价需求不能得到满足。

2.估价机构面临市场需求延迟的风险

受我国经济转型升级战略叠加中央“住房不炒”政策的双重影响，这将导致房地产市场的交易量在短期内处于下降或受抑制状态，进而导致评估机构的业务量受到经济换挡升级和创新能力不足的影响。但在短期内由于业务收入的下降，给中小评估机构的发展带来较大的挑战甚至倒闭的风险。

3.估价机构面临经济高质量发展的压力

中央经济工作会议指出，我国经济发展进入了新时代，基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。突出第三产业、创新、消费对经济增长的贡献，不断优化结构。实现供给与需求之间保持动态平衡，从而实现经济的普惠式增长。经济的高质量发展必然面临经济结构、产业结构地调整，以及新旧产业的转变。对于过度依赖传统评估业务的中小评估机构来说，随着传统评估业务的缩减，将会带来收入的减少，而对于新的评估业务由于缺乏强大的人才储备和出于开拓新业务的成本考虑，使得中小评估机构很难获得新的评估业务。因此传统评估机构面临经济高质量发展的压力进一步增加。如何调整评估业务类型、构建结构合理的人才储备是估价机构在我国经济高质量发展背景下需要思考的一个重要问题。

（二）当前房地产估价机构的短板

1.估价机构业务单一

房地产评估机构传统业务主要集中在房地产抵押评估、房屋征收评估、房地产转让评估、司法鉴定评估等领域，在我国经济进入高质量发展阶段的背景下，经济转型进一步深入，产业结构、经济增长方式都将面临深刻的变革。房地产评估机构的传统评估业务将继续面临较大的调整和改变。例如，随着城市化的不断提高和城市拆迁改造的不断推进，传统的房屋征收评估业务需求在今后将逐渐减少，依赖此项业务的房地产估价机构今后受到的影响较大。因此在经济转型升级的大背景下，传统评估机构由于业务单一将受到较大的影响。

2.房地产评估机构抵御危机的能力较弱

随着我国经济发展由追求高速度向追求高质量的转变，以及贯彻“住房不炒”的国家政策，使得房地产市场的投资量和销售量同比出现一定下降，在短期内房地产的评估需求将出现下降趋势，这将对创新能力差、评估业务单一的中小房地产评估机构的收入带来较大影响。同时由于传统评估业务的调整，主要依赖传统评估业务的中小型房地产估价机构的营业收入将出现下降甚至面临倒闭的风险，经济新常态下也将是房地产估价机构面临重大洗牌的时期。

3.运用大数据的能力偏弱

我国房地产估价行业与大数据的结合虽然还处于起步阶段，但是发展迅速，房地产销售和房地产评估在数据革命中获益匪浅。国外通过建立房地产交易的数据库借助计算机系统辅助评估，从而实现房地产大批量的自动评估。借助计算机网络构建“云评估”、“云征收”、“云勘查”实现评估现场勘查、评估资料收集、评定估算的“云操作”，进而实现准确的“桌面评估”。而国内的房地产评估机构在大数据建设和“云评估”平台建设方面还比较滞后，因此在传统评估需求减少的背景下对于对数据库建设滞后，缺乏计算机辅助评估系统的中小评估机构来说影响较大。传统评估机构必然面临着巨大的挑战，尤其是对大数据运用能力偏弱的评估机构。

4.评估机构整体实力不足

经查询中国房地产估价师官网发现，截至2020 年年底我国房地产估价机构5348 家，其中一级评估机构798 家，占比14.92% ，这也反映了在我国房地产评估行业里，中小房地产估价机构占据绝对的比例，大型、高端的房地产评估机构数量还不能适应经济社会发展的需要。房地产评估行业整体竞争实力还有很大的提升空间。

5.企业盈利能力还有待进一步提升

目前，国内房地产评估机构还存在营收来源单一、盈利能力较弱等问题，其存在的主要原因是国内评估市场低价竞争现象仍然存在，房地产评估行业的进入门槛较低，粗放式发展模式依然较普遍。房地产估价机构提供的高端咨询、高端评估业务占比依然偏少。

■ 新常态下房地产估价机构补短板的路径

（一）关注社会热点培育新的业务增长点

1.研发新产品服务新基建

新型基础设施建设主要包括5G、大数据中心、人工智能、工业互联网、特高压、新能源汽车充电桩、城市轨道交通七大领域，房地产估价机构应该抓住国家新基建发展方向，关注新基建对房地产估价、房地产投资分析等业务的新需求，不断创新服务，开拓房地产估价新的业务增长点。

2.服务老旧城区改造投资

住建部与国家发改委以及财政部做了一项全国性的摸底调查，调查发现全国需要改造的老旧小区有17 万个，涉及人口超过一个亿，这些老旧小区在供电网络、电梯、小区道路等方面改造的紧迫性更加突出，因此要充分发挥房地产评估机构在老旧小区改造过程中的评估、咨询的作用，丰富评估机构的业务类型。

3.关注民宿投资分析研究

随着人们收入水平的不断增长，国内消费者对文旅消费和休闲度假消费的需求也在不断增加，在未来一段时期内，民宿将成为一个新的消费需求。因此，房地产评估机构要充分发挥自身在估价、咨询方面的专业优势，为民宿经营、投资等行为提供专业服务。

4.服务房地产租赁市场

随着深化住房制度改革和坚持住房不炒的定位，住房在逐渐回归居住属性，住房租赁市场也在迅速地发展壮大，房地产评估机构应该抓住住房租赁市场的发展机遇，服务住房租赁市场的估价、投资需求，不断开拓新的业务领域。

（二）加强与国外先进房地产评估机构的合作

我国房地产评估机构应该走出国门，与发达国家的房地产评估机构开展合作，进行技术交流。尤其是学习国外先进的评估技术、先进的评估准则体系和完善的管理体制，促进国内评估行业准则的完善和评估机构的转型升级，实现评估与大数据、互联网的结合，不断深化理论创新，提升自身的品牌影响力和智能评估能力，不断缩小国内评估行业与国外发达国家评估行业的差距。

（三）评估机构应注重评估大数据建设

在我国经济高质量发展的大背景下，评估机构要想持续稳定发展下去，必须走专业化、信息化、智能化、批量化的发展方向。注重评估与互联网和大数据的结合，建立自己的评估数据库，逐步向 “批量评估”、“智能评估”、“云评估”转变，将提供数据信息服务作为企业转型的方向，提升企业应对突发事件的能力，将更多的评估业务“搬到”网上，降低企业成本，满足经济发展对评估业务多样化的需求。

（四）注重评估机构的人才储备

企业竞争力的核心在于人才竞争，在经济转型升级的背景下，评估行业能否实现业务转型、不断创新服务的产品类型关键在人才。因此，要提高企业竞争力，要不断加大对人才的培养，尤其是对评估、经济、金融、法律、计算机、大数据等专业人才的培养。在“互联网+”的时代背景下，房地产估价师要不断提升数据的分析能力，估价机构要重视复合型人才库建设，为房地产评估机构由提供传统价值评估向提供综合咨询服务的转型升级提供人才储备。估价机构要定期开展人才培训和交流，注重高端人才的情感需求，使人才能招得来留得住，储备企业未来转型升级的人力资源，助力企业高质量发展。