房地产行业土地增值税纳税筹划探究

文/崔婷婷（青岛远茂置业有限公司）

我国房地产市场竞争状况愈发激烈，导致房地产市场逐渐从高速发展转变为缓慢发展趋势，房地产企业要想在市场中占据主导地位，不仅要合理提升销售额，还要合理管控企业的内部成本。然而，土地增值税作为房地产企业重要支出成本之一，在成本支出中占比较大，因此，房地产企业应运用更加科学合理的税法政策，对土地增值税实施纳税筹划工作，既能够合理减少房地产企业的纳税成本和经营成本，还能够进一步提升企业的经济效益，房地产企业才可以实现可持续发展。

一、房地产行业土地增值税纳税筹划概述

土地增值税主要针对目标为单位或者个人转让土地使用权以及地面上的建筑物等其他所得的相应收入，最终目的在于运用更加科学合理的税收方式优化房地产和土地市场，从而确保市场秩序更加规范。近些年来，我国土地增值税征收大致分为预征和清算缴纳两项流程，根据超率累进税率方式实施税额核算工作，土地增值税税额计算公式为：增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数（增值额=房地产收入－扣除项目）。

纳税筹划最早出现在西方国家，后被我国学者引入并应用到实际工作中。同时也被称之为“税务筹划”或是“税收筹划”。相较于西方发达国家，我国纳税筹划工作明显起步较晚，也缺乏良好的发展环境，然而，随着我国税收法律制度的不断完善，纳税筹划管理工作逐渐彰显出了相应的作用价值。部分房地产企业为了实现高质量发展，开始重视纳税筹划管理工作，并根据自身发展的实际情况，制定更加科学合理的纳税筹划计划。

现如今，房地产企业之间竞争状况愈演愈烈，要想在愈发激烈的市场竞争中占据一席之地，房地产企业应重视土地增值税纳税筹划具有重要意义。其意义具体表现在以下几点：其一，土地增值税纳税筹划能够促使房地产企业实现经济效益最大化。税款税费不仅作为企业经营成本的重要构成部分，同样也是影响企业经济利润的主要因素，如若房地产企业能够合理开展纳税筹划工作，就能够进一步降低税费，企业耗费的经营成本也会逐渐减少，最终呈现的经济利润也能够超出预期标准。其二，能够进一步提升房地产企业内部管理水平。土地增值税纳税筹划应要求从事财政工作的相关人员既要具备大局观，还要具备更加优秀的业务水平和综合素养，以企业管理者身份合理实施纳税筹划工作，才能确保企业有着更加良好的内部氛围[1]。

二、房地产行业土地增值税纳税筹划现状

（一）土地增值税纳税筹划目标不明确

新时期背景下，部分企业纳税筹划思路并没有在开发项目清算后，运用更加科学的方式减少税费，合理节省成本。对于房地产企业而言，在具体建设项目时，其中包含的涉税内容、涉税金额及税收优惠政策较为繁杂，尤其对于涉税内容中的收入总额、扣税项目以及税收优惠政策等相关内容，都要在实施预征或清算土地增值税工作时，优化纳税筹划活动的具体细节，否则土地增值税纳税筹划目标就会过于混乱，表现在以下几方面：

其一，房地产行业对企业的收入总额和相关财政政策缺乏关注度。房地产企业在具体核算经济收入时，并没有重视延迟确认收入所彰显出的时间价值，或是合理降低销售价格的效果，抑或各个区域的税收优惠政策，这类因素都会严重影响土地增值税的纳税筹划。其二，既没有充分认知土地增值税的各类扣除项目，也没有根据相关税法规定合理扣除资金收入，再加上票据管理工作较为混乱，导致房地产企业没有根据实际情况进行更加科学合理的纳税筹划，致使企业的经营效益难以达到预期目标。因此，在新时期背景下，房地产企业应根据土地增值税纳税筹划的具体细节，树立税前纳税筹划意识，充分认知筹划目标。唯有如此，才能够防止房地产行业发生纳税风险，还能够进一步减少税负成本，从而保证企业在社会中的形象更加良好[2]。

（二）税务统筹机构与人员严重缺失，业务水平有待提高

税务筹划活动不仅是企业正常运作的重要基准，而且与企业各个方面都存在着密切的关联，这就需要从事土地增值税税务筹划活动的相关人员应具备较高的业务水平和综合素质，同时还要储备多方面专业知识，其中包含法律、金融以及财务等相关知识，在具备更为丰富专业知识的同时，还应当跟紧时代发展的脚步，确保与社会发展息息相关，主动学习新兴技术，拓宽创新思路，以此确保税务筹划活动能够落实到实际工作中去，从而实现信息共享。然而，部分房地产企业的运行水平并没有达到预期标准，在具体开展税务筹划活动时，严重缺少更为专业的税务筹划机构和筹划活动人员，甚至部分企业设立的税务统筹岗位多数是由财务人员担任。除此之外，由于房地产企业内部人才流动性较强，导致企业人才流失过于严重，再加上财务人员的业务水平和综合素养参差不齐，在具体税务筹划活动时，由于业务能力不足，严重导致企业难以正确掌握国家财政以及各类税收政策，致使最终制定的土地增值税税务筹划计划并不能准确落实到实际工作，也无法彰显出税务筹划活动在企业中的应用价值，企业所面临的财务风险也会不断提升[3]。

（三）风险抵御能力较弱

税务筹划活动应具备较为优秀的预先性，在具体开展相应工作时还应根据国家颁布的税收政策，确保筹划活动能够顺利开展。而税收政策所显现的各类特征（时效性、不稳定性等），导致税务筹划抵御风险的整体水平较差，并没有达到预期标准，倘若在具体开展筹划活动时，经常出现各类突发性因素，致使房地产企业税务筹划工作无法顺利开展，企业也会遭受更为严重的经济损失。例如，国家颁布并正在实施的税收政策，部分规定过于模糊，而模糊区域被正确修改后，或者税收政策层涉及的相关内容根据实际情况调整后，税务活动在实际开展期间也没有建立更加合理的筹划条件，导致筹划工作最终显现的权利逐渐向义务倾斜，致使企业无法实现可持续发展。除此之外，部分房地产企业，从事税务筹划工作的相关人员的业务水平和综合素质存在差异，面对各种突发事件并不能在第一时间内采取更加科学合理的解决措施，导致企业内部存在的各类因素严重影响税收筹划工作顺利开展，致使企业最终显现出的实际抵御风险的整体水平难以达到预期标准[4]。

三、房地产行业土地增值税纳税筹划措施

（一）优化税筹意识

负责企业税收筹划管理人员应协助企业了解并树立税收筹划意识，合理筛选各类税收筹划优惠政策，根据企业发展的实际情况，选择更加科学合理的税收筹划条款。与此同时，企业应主动认知税收筹划等相关内容，将土地增值税税收筹划制度落实到实际工作中去，以此确保相关管理人员在执行税收筹划管理工作时实现精细化管理，从而保证税收基准以及税额符合相应标准。新时期背景下，房地产企业要想实现高质量发展，应重视税收筹划工作的应用价值，从多方面、多角度合理管控税务风险成本，充分保证房地产企业最终获得经济收益超出预期目标。近些年来，我国政府极为重视土地增值税征收工作，为了合理降低广大人民群众的土地增值税的税收压力，税法根据普通住宅的实际情况制定了更加完善的税收优惠政策，标准性的普通住宅在具体出售过程中，如若增值部分并没有超出20%，纳税人就可以免交增值税。因此，房地产企业应根据此项税收优惠政策合理定价。倘若产品呈现的增值率超出20%，要想进一步降低土地增值税的实际纳税额度，企业将定价确定在略低于20%价格区间内，唯有如此，既可以享受到免税政策，购买者也可以降低整体的购买成本，从而保证企业的经济效益能够得到进一步提升[5]。

（二）培养税筹人才

要想确保房地产企业开展的税收筹划工作更加合理，首先应将土地增值税税收筹划管理工作落实到实际工作中，这同样也是保证税收筹划管理工作顺利开展的重要基准，通过更加科学合理的方式保证税收筹划管理工作的整体质量。所以，企业在日常发展过程中，应主动引进更多的税收筹划人才，聘用业务水平和综合素养更为优秀的相关人员，确保税收筹划工作的细节更加良好。与此同时，企业还应该定期开展培训活动，提升企业内部财务人员税务筹划管理能力。根据税收筹划管理工作的实际情况，完善税收筹划工作的具体细节，能够主动面对可能发生的突发情况，并以企业经济发展为侧重点，确保税收筹划工作可以正常运作。其次，从事税收筹划管理工作的相关人员还要实时判断企业显现出的综合收益，防止企业有着较为严重的税负负担，运用更为合理的方式，运用更多的税务优惠政策进行税收筹划。除此之外，从事税收筹划工作的相关人员应根据企业发展的实际情况，制定更加健全的税收筹划计划，了解并掌握企业涉及的税收信息数据，合理解决各类税务难题。最后，企业可以委任业务水平更高的税筹人员，到企业开展培训活动，在培训活动中积极沟通交流，促使企业税筹人员发现自身的不足之处，学习其他税筹人员处理问题的经验，从而为自身的业务水平以及综合素养的提升奠定良好基础[6]。

（三）强化风险意识

从另一个层面而言，从事税收筹划工作的相关人员对于房地产企业是一把双刃剑。在具体开展税收筹划工作时，应重视税收过程中出现的各类风险，详细分析风险带来的利弊，确保最终制定的税收筹划计划更加科学合理，从而保证在各类风险面前，负责税收筹划工作的相关人员能够充分认知土地增值税税收所体现的重要意义，以此为企业实现可持续发展奠定良好基础。与此同时，土地增值税税收筹划工作的最终目标主要在于合理减少税收成本。这就需要企业重视风险防控工作的应用价值，因此，企业应根据自身发展的实际情况，制定更加科学合理的风险防控制度，完善风险防控工作的细节，确保税务筹划工作具有稳定性和可操作性。除此之外，在实际工作中，还应该根据项目发展的实际情况，将收入、成本和利息等相关内容准确落实到实际工作中，避免运用较为片面的方式进行管控，而是要实现多部门联动，从各个角度、各个方面开展策划工作，在遵守相关法律法规的基础上合理实施全流程监管工作，梳理工作的开展思路，防止企业出现纳税风险[7]。

四、结束语

总而言之，新时期背景下，我国房地产行业逐渐成为促使我国经济蓬勃发展的重要支柱之一，要想确保房地产企业能够实现高质量发展，从事管理工作的相关人员和财税人员应重视纳税统筹工作的应用价值，以相关税收法律制度为前提，涉及房地产行业土地增值税筹划中遇到各类难题，例如，收入总额确认、扣除项目分类以及税收优惠政策等各类问题，应在第一时间与当地税务机关沟通交流，防止企业发生偷税、漏税等现象。所以，房地产企业既要了解并掌握国家颁布的优惠政策以及财税动态，还要充分认知行业背景以及企业管理工作，根据自身的实际情况，选择更加科学合理的纳税筹划方式，从而保证企业的最终经济效益能够得到进一步提升。