入股乡村旅游 打造齐鲁样板——农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的“马套实践”

文/ 济南市长清区农业农村局 王道忠

/ 济南市农业综合行政执法支队 苏甲

马套村位于济南市长清区万德街道最南端、泰山脚下。马套村以打造生态旅游、人文历史观光、民俗农耕、康养旅游为一体的乡村旅游综合体为发展方向，通过盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，将土地资源变成乡村旅游发展资产，村民变身股东，为实现乡村振兴拓展了新路子。如今的马套村，通过盘活土地资源，推动了乡村面貌大改变，走出了一条发展乡村旅游致富之路。

一、统一布局，整合土地资源

2015年5月1日，在马套村党支部的引领和指导下，将军山旅游度假专业合作社正式成立，组成模式是由“村委+茶叶合作社+资金股东+房屋股民”村社合一、资源整合的模式构成，实行的是股份制经营，其中村民可以现金入股，也可以闲置房屋入股，一个房间为一股，一股为一万元，当年按闲置房屋入股的村民就多达40名。

同时，马套村率先在街道办完成土地确权工作，并将确权后收益较低的400余亩山坡耕地和林坡地，以及闲置的宅基地、房屋一并流转给将军山旅游度假专业合作社，用于鲜果自主采摘、林下生态养殖、康养基地等旅游综合性开发。

马套一方面通过对农村闲置宅基地和房屋的整理，将新增的建设用地用于乡村旅游的发展，既依法维护了农民宅基地合法权益、又严格规范了农村宅基地管理，并在此基础上有序盘活农村闲置房地资源，促进了一二三产融合式发展。另一方面，重点围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”进行探索和实践：落实宅基地集体所有权和保障宅基地农户资格权，规范宅基地使用权流转的制度和具体路径；在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下，赋予农民宅基地使用权和住房财产权抵押融资功能；鼓励旅游合作社及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式利用闲置宅基地和闲置住宅，参与到乡村旅游进程中，拓宽农民增收渠道。

二、打造民宿区，发展乡村旅游

对入股的房屋，合作社投资100多万元进行统一打造，按照“外表农村化、内在标准化”的理念，根据房屋结构打造特色民宿户，每一个民宿都有不同的风格，打造民宿24栋、房间80多个、床位150余张,可同时接待300余人住宿。

在运营管理上，马套民宿植入多元创意业态，并形成以“家”为主题的品牌内涵，打造“民宿+”产业链，游客们可以吃农家饭菜、购土特产品、游生态乡村、赏田园风光、体农事乐趣。在宣传营销上，积极开展与携程等知名电商合作，实现线上线下互动营销、精准营销，吸引了来自省内和京津冀的中高端客源，改变了乡村旅游以市内和周边客源为主的市场格局。部分民宿周末和节假日房价800元，平均入住率达到70%，实现了良好的经济效益。在文旅融合上，马套民宿深挖文化内涵，形成以民俗文化、康养文化、茶文化等为特色的文化主题民宿，打造旅游文化新动能，让好看的乡村更好玩、让传统的产品更值钱。

下一步，马套将利用更多闲置的房屋、院落空间以及现有的民宿设施，结合当地民俗风情、自然景观、生态环境以及乡村资源，进行个性化、特色化、艺术化的再设计、再升级，继续培育全省乃至全国有较高知名度的精品民宿，打响“长清精品民宿”品牌。

三、打造古槐路，建设齐鲁样板

马套村还以省美丽村居和市乡村振兴齐鲁样板村项目为载体，统筹乡村旅游与美丽乡村建设融合发展，多元利用好闲置房屋和宅基地，不断挖掘和开发更加丰富的乡村旅游产品和业态，由“美丽乡村”实现“美丽经济”。

马套将闲置宅基地、房屋与历史、民风民俗的传承相结合，打造极具乡村感、年代感的古槐片区。围绕村中700年历史的古槐树，马套村启动“乡村记忆工程”，对历史街区，传统民居院落和民俗等遗产进行挖掘、保护，不仅保留了泰山民居的原有风貌，还借助闲置房屋打造非遗小院，在这里可以欣赏传统的石匠工艺，体验剪纸、摊煎饼等民俗活动，以铭记历史，寄存乡愁。今年，马套村围绕“古槐路”开展红色党建、红色研学等活动，游客可以听党史、学党史，全面回顾我们党百年奋斗的光辉历程，由此以红色旅游资源为依托，深入挖掘文化特色，以文塑旅、以旅彰文，助推乡村文化旅游高质量发展。

古槐片区的建设也充分利用了马套现有的地形地貌、闲置村居和生态底色，形成极具乡野气息的景观。比如在对闲置住宅立面整治时，修旧如旧，墙面增加石墙基、青砖柱门窗框、雀眼等传统建筑元素，围墙上部也改为高低错落的花砖墙，与村周围的环境有机统一。最为典型的就是利用闲置房屋在古槐下开了一家咖啡馆，传统的石头院落，又将本属于城市人的一些文艺、小清新融入乡村，形成独有的“乡土文艺范”，非常符合年轻人的审美情趣。

四、资源整合促发展，产业兴旺奔小康

马套村以盘活利用闲置宅基地、闲置住宅为切入点，丰富乡村旅游的发展内涵，也将马套打造成了生产美产业强、生态美环境优、生活美家园好的“三生三美”示范村庄，其成效主要体现在“三个变”上。

一是“资源”变“资金”。合作社对房屋入股的村民，年保底分红为入股资金的15%，这让村民的腰包迅速鼓起来。在乡村旅游的带动下，越来越多的农民投入到乡村旅游的发展中，旅游合作社直接产生超过200个工作岗位，间接产生的岗位超过400个，实现了“大众创业、万众创新”的全民就业格局。2020年，全村人均收入达到3万元，村集体经济年收入从80万元增至310万元，以美丽经济实现“弯道超车”。

二是“农业”变“旅业”。马套村乡村旅游经济模式从传统农业向现代农业、生态农业、休闲农业演进，通过盘活利用闲置宅基地、闲置住宅，让土地资源“活”起来，打造适宜田园风光塑造、科普教育实践、康养旅游建设的新项目，促进农村一二三产业加快融合，发展成为集生态旅游、人文历史观光、采摘餐饮、民宿居住、教育教学、会议培训等为一体的旅游综合体，形成了“一个中心，四大区域”的乡村旅游格局。

三是“田园”变“乐园”。马套实践让一个农业小村蜕变成一个风景如画的景区村，让乡间田园变成市民休闲和农民生活的乐园。村风民风向善向上、健康和谐，村两委威信越来越高、战斗力越来越强，巩固了基层政权。村舞蹈队、腰鼓队、幸福院相继成立，乡村文化日益繁荣，实现了经济建设和文化建设齐头进、物质文明和精神文明双丰收。