农村宅基地使用权流转的法律问题研究

王鑫爽

（黑龙江大学 黑龙江，哈尔滨 150080）

1 农村宅基地使用权概述

宅基地使用权带有明显的民族特点，与我国的传统的农耕制度息息相关，是由中国特定的社会背景孕育而成的。宅基地是指农民依法占有，用来建造自身居住的房屋及其附属设备的集体所有土地。目前我国关于宅基地的规定中，仅有农业户口才能享有宅基地并用以修建房屋及其附属设备，并不包括城市宅基地。我国的人口基数比较大，由于城市化发展较为深入、城市规模不断扩大，所以城市建设用地的供应形势变得更加紧张。土地面积缺乏的问题一直都存在，为了解决城市土地供应不足的问题，人们将目光投向了城市周边的农村，希望农村的土地能够向城市流动。

土地不仅仅具有资源价值，可以保障人类的生存、提供土壤栽培农作物，是中华民族上下传承几千年的命脉所在；更能提供经济价值，作为不动产被人持有从而追求经济效率价值。我国农村宅基地使用权就同时体现了土地的这两种性质，虽然农民个人不能享有宅基地的所有权，但是其可以享有占有、使用和收益的权利。宅基地使用权就是由宅基地衍生出来的一种物权，因此宅基地在我国物权体系中具有重要地位。根据物权法定原则，我国的物权种类均需法律规定，宅基地使用权作为法律规定的一种用益物权，自然具有物权的属性，如：农村宅基地使用权具有排他性，仅仅能由一人享有权利，一块土地上不可能存在两个宅基地使用权。

2 农村宅基地使用权的流转中存在的问题

宅基地使用权流转主要通过转让、抵押、租赁、继承、赠与等方式进行。但是，近些年来商品经济逐渐占据了主导位置，人们也都喜欢进行更加高效的商事交易。在此现实条件下，许多村民为了自身利益而非法进行农村宅基地的转让，违反了农村宅基地的设立初衷。现行法律对宅基地使用权的流转进行了详细规定，但部分村民仍不惜以身犯法、在法律的边缘试探。因此，在流转过程中出现了很多问题，原本的土地制度也就无法满足实际需求。

2.1 “一户一宅”名存实亡

农村宅基地制度的设计初衷是想保障农民的切身利益，保证每家每户都有土地用以耕种、有房子用以栖身。但是，在经济飞速提升的背景下，现在的实际情况背离了农村宅基地使用权的设计初衷，许多村民为了获取高额的利益而选择触碰法律红线，将自己闲置的宅基地进行出租或者是买卖。虽然法律中明确规定了每户仅仅能拥有一处宅基地，但是在许多农村地区，却并没有严格实行这一制度。在土地资源越来越紧缺的情况下，村民们都习惯以直接占有的方式取得宅基地，古老的“先到先得思想”仍然根深蒂固。村们们不申请、不登记而随意进行土地交易的习惯做法导致宅基地的使用权的流转十分混乱，占地超标的现象严重。在实际生活中，这些违法的隐蔽交易导致“一户多宅”的现象十分普遍，对原本的宅基地使用权制度带来了极大的冲击。

2.2 登记制度无法有效的实施

虽然我国目前已经规定了登记制度，但是并没有将登记的概念进行普及。所以，农民们进行登记的意识不强，仍然认为占有即所有。“占山为王”的传统思想根深蒂固，仅仅被其使用、建造部分设施的无主或者他人所有的土地就被其当作是其的私有财产。同时，再加上某些地区对于登记制度没有足够的重视，所以也没有登记宅基地的概念和习惯。大量的宅基地都没有进行登记，自然导致了登记制度在实际情况下也就无法很好的实施，好政策在实际贯彻执行中困难重重。

2.3 土地资源浪费严重

这些年来，城乡之间的壁垒被逐渐打破，城市规模仍在不断扩大，许多农村地区青年为了谋求更好的工作、拥有更高的生活质量开始大量涌入城市；并由此产生了许多留守儿童和空巢老人。由于许多进城后的农村青壮年选择在城市里买房定居，就导致了农村大量耕地、宅基地的荒废，农村宅基地使用权制度形同虚设。并且，农民们的意识受到传统观念的影响，认为宅基地和房屋一样，都不属于国家，而是自己的私人财产。由于村民的脑中没有所有权、使用权的概念，不了解二者的异同之处，所以在农村进行法律普及活动往往遭遇很大阻力，举步维艰。

3 完善农村宅基地使用权流转相关法律制度

3.1 逐步完善强制登记制度

从客观的角度分析，农村宅基地使用权流转的趋势已经无法逆转。在这样的基础上，我们要细化相关的法律规定，确保宅基地能够进行平稳、合理的流转。我们必须要设置一个必要的前提，全面、准确地了解农村宅基地的真实使用情况，然后明确产权归属。要想实现这个目标，可以通过建立农村建设用地数据库，从而掌握充足、详细的农村土地数据。同时，更加重视宅基地使用权的登记机制。因为这一制度经常被人忽视，我们更要积极地健全、落实和细化宅基地使用权的登记机制。在农村这个熟人社会，不登记、不确权的错误想法反而是深入人心的，所以强制登记制度还有很长的路要走。只有这样，才能够确保宅基地使用权的统一和平稳过渡，保证其在具体的流转过程中不会混乱，从而最大限度地保证农民权益不受侵害。

3.2 健全农村宅基地使用权流转纠纷的解决机制

现有的法律、法规制度仍存在一定的漏洞，这就导致在农村宅基地在流转过程中，村民被骗的事件时有发生；农村宅基地使用权的流转遭遇了现实困境。如何解决这些因为农村宅基地使用权流转问题而产生的引发的纠纷，应当引起我们的重视，对于乡村振兴和农村的经济腾飞都有十分重要的现实意义。从现实生活的角度出发，宅基地问题与农民们的切身利益息息相关，但是如今违规征用集体土地的做法屡见不鲜，农民的切身利益没有受到有效的保护，这无疑是不公平的。某些地方政府披着合法的外衣，以极其低的价格从农民手中购买土地，然后再将其作为国有土地而流转给其他的开放商。在这样的三方博弈中，农民没有任何话语权，处于劣势的地位，而且没有获得其应有的利益。毫无疑问，法律应当保护用益物权人依法享有的相关权利。因此，在农村宅基地的流转过程中，我们需要建立科学的收益分配制度、健全积极的征收补偿制度。只有从广大农民的角度出发而维护农民的合法权益，始终用公平、合理的原则把农民放在核心位置，才能推动农村经济大跨步地向前发展。

3.3 积极探索落实农村宅基地“三权分置”政策

“三权分置”政策的出台具有跨时代的意义，为改革指明了方向。但是，这仅仅只是确定改革的大方向，想要将政策贯彻落实，更不能流于表面，需要实际行动去进一步完善法律制度。优化农村宅基地使用权流转制度是明确农村房屋产权的必经之路，也是为了满足盘活农村经济、避免土地浪费的客观需要。不同地区可以在保障农民切身利益的条件下，积极探索农村宅基地使用权流转的行之有效的方式方法。

农民宅基地所有权属于集体所有，而不属于农民个人所有，这一点是法律规定，永远不能改变。农民的资格权可以重新申请而重新获得，也可以不予批准或退出，仍然执行“一户一宅”政策执行。农村宅基地使用权的流转方式变得更加灵活，流转制度更加开放和细化，这也是本次改革的最大亮点。此后，我国法律会据此做出什么改变和调整、放宽农村宅基地使用权的程度有多大，从而适应社会发展就是下一步改革探索的重点了。

4 结语

目前，农村宅基地使用权流转方式正在面临改革，但现行法律规定仍存在一定的滞后性和立法空白。这是对我们的考验和挑战，我们更要不断地完善这方面的法律制度，从源头上避免问题的发生；同时采取积极、有效的措施来进行处理当前存在的问题。国家对农村使用权流转的改革力度正在逐步加大，如何在稳定和创新之间找到平衡点，将二者有机统一后完美融于一体，才是需要我们思考的关键。现在正是突破我国历史局限性，向世界各国家展示中国智慧、中国经验、中国法律的绝佳机会。农村治理是中国治理的基石和重中之重，增加农民收入、提高乡村治理水平是每一个中国人的殷切期盼。习近平总书记说我们处在百年未有之大变局之中，在如今这个世界飞速发展的阶段，我们一定要以无愧于历史交付的重担，繁荣农村经济，助力乡村振兴战略，站在机遇的风口迎接挑战，对得起人民和时代的期盼。