“互联网+不动产抵押登记”风险防控探讨

2021-11-27王铃富

魅力中国 2021年47期

王铃富

（菏泽市不动产登记中心，山东菏泽 274000）

引言

我国银保监会为更好的达成国务院提出改革目标，推出《开展便民利企服务合作的通知》文件，我国银行、不动产登记机构与其他金融机构在该文件的保障下，建立抵押货款与不动产抵押登记的服务点，相应服务点的出现为“互联网＋不动产抵押登记”实施保驾护航，通过线上申请和审核、网上反馈、现场核验等工作，提高民众、企业借贷与融资的办理速度。

一、关于法律法规的思考

互联网应用在不动产抵押登记工作中，加快了民众、企业于银行贷款申请期间的业务办理速度，利用网络平台实现资源共享，打破时间与空间的界限，已经成功走进银行、不动产登记机构中，为“互联网＋不动产抵押登记”运行提供了便利的条件，在此模式下民众和企业不需要在不动产登记机构与银行两地奔跑，该模式大幅度缩减不动产抵押的流程，进而提升业务办理效率，网上处理申办件异常迅捷，有些业务当天即可办结。由于“互联网＋不动产抵押登记”属于新的管理模式，所以当下相关部门没有可参照的文件或者案例，为该模式建立详细、合理的规则，有些地方因为新模式的便捷性，逐渐忽略纸质申请材料，在电子化办公过程中仅审核电子档案，很多不动产登记机构的工作人员直接将纸质申请档案给银行，要求银行帮助其保管。其次，因为“互联网＋不动产抵押登记”打破传统办公模式，不动产登记机构派遣部分工作人员到银行处理与不动产抵押登记相关的业务，不动产登记机构工作人员对工作职责定位模糊，将本应自己承担的“审慎审查”职责一并交付到银行手中，此类问题的出现需要引起相关从业者的注意，创新模式需要在法律的框架中运行规避风险，提高不动产抵押登记相关业务的执行效果。在互联网背景下开展不动产抵押登记工作，将抵押登记营业网点移至银行，目的是缩短两个办事处的距离，让办理业务的民众以及企业可以不用在两地往返，拖慢业务办理效率。以往民众或者企业的代理人需要到不动产登记机构办理不动产抵押登记，但是在“互联网＋不动产抵押登记”推出后，国家相关部门出台了关于不动产登记的暂行文件，申请人可以在银行进行不动产抵押登记，扫清过往法律对业务办理形成的障碍，进一步加快“互联网＋不动产抵押登记”在我国的发展速度，但是由于此种新型业务处理模式仍在试验阶段，所以不动产登记工作者需要时刻保持警惕性，按照业务办理的核心职责使用新型模式办理不动产登记工作，清楚哪些工作可以做以及工作具体应该怎么做，由此保证不动产登记工作可以安全、高效运行，为企业和个人提供便捷、优质的服务。

二、风险隐患的表现

伴随着“互联网加房地产抵押登记”的普及和登记信息共享的应用，给各方带来了效率和便利，而房地产登记安全和信息安全也面临着巨大挑战，因此需要采取预防措施。第一，考虑到房地产登记机构本身的安全性，不要认为抵押登记“不符合”的话，完全可以依靠网络，依靠银行，付款后可以简化要求和流程。切勿完全依赖互联网或盲目依赖银行和其他金融机构的承诺。必须清醒地认识到，网络和银行不会对最终的注册结果承担全部责任，更不可能为所谓的“信任”和“工作疏忽”付出代价。第二，“互联网加房地产抵押登记”的推广将打破原有登记信息系统在内联网独立运作的环境。私人物业网络上运行的原有登记制度的和平环境，具有较强的防治措施，与外界隔绝，逐步打破，私人网络上运行的物业登记资料将逐步实现与互联网及政务外联网的沟通。第三，由于社会需求巨大，房地产信息将对实时交流提出更高的要求，范围更广，对象范围更广，这将是必然趋势，其信息安全也将受到更严格的审查。以上三个方面必须高度重视和警惕，风险预防和控制必须事先进行。在开展“互联网加房地产抵押登记”业务时，除了严格按照通知精神进行创新外，还必须在控制登记风险的前提下规范“互联网”，合理利用，积极采取防范措施。不仅要保证登记的数量，还要保证登记的质量，促进房地产登记的标准化和标准化。

三、防控措施及建议

（一）完善房产抵押贷款的管理流程

为了降低房地产抵押的风险，有必要进一步完善房地产抵押贷款的管理流程，重视贷款前的调查。业务发起人必须充分了解地方抵押登记准则，积极执行《加强房地产开发抵押品释放管理》条例，在经济法中明确标明地方抵押登记准则和措施，发现各种风险危机。例如，在发放贷款之前是否需要提前发放和逐步发放贷款等字体，应该采取相应的对策来防止。为了落实贷款批准条件的要求，信贷批准司必须注意在批准过程中是否存在逐步提前发放担保品的可能性，客观分析根据当地房地产抵押政策发放担保品的风险和借款人的实际情况，并在答复中澄清发放担保品的条件和要求。鉴于应对措施需要随后的抵押登记程序，有关业务部门应在符合相关条件时对其进行适当处理，以确保银行担保物所有权的合法性。

（二）规范房产抵押的相关统一与售函

必须注意统一预售信的内容是否对银行抵押贷款的实际情况产生不利影响，并根据银行合同管理措施提交银行法律顾问审查，以提高法律风险防范效果。同时，应仔细衡量商定的和出售后剩余的抵押品的价值。在发放预售批准证之前，业务参保人必须审查房地产项目的实际地点、施工进度、房地产市场的基本情况等，充分考虑抵押物的具体用途、处置难度等因素，审查剩余抵押物价值的预算，以确保剩余抵押物价值符合贷款批准的基本要求。

（三）创新模式，推进不动产抵押登记网上办

第一，市自然资源部授权市公积金中心、中国建设银行和九江银行通过互联网查询有关房地产登记资料，作为抵押。第二，市政公积金中心、中国建设银行、九江银行指定专人与质押人一起填写登记申请书、质押人身份证明、不动产登记申请书等资料，按照申请不动产抵押权的有关规定进行收集和核对，填写电子文件，并立即通过及共同向质押人申请登记。城市公积金中心、中国建设银行和九江银行定期派出专项人员，收集房地产抵押登记的书面申请文件，并将其送交房地产登记机构，修改部门流程中的原批量流程。第三，在物业登记制度收到申请文件后，物业登记中心会及时检讨、登记及反馈处理结果。第四，市政公积金中心、中国建设银行、九江银行业务审批制度在收到登记结果后，从城市电子许可证库收到电子财产登记证明，自行印制财产登记证明，发放贷款。

（四）进一步推广使用电子证照和电子材料

对于股票房屋交易、房地产登记、纳税申报和建筑融资等服务，鼓励使用电子签名、电子印章、电子合同和电子证书。电子签名和手写签名或印章，以及符合规定条件的电子印章和实物印章，具有同等的法律效力。带有电子签名或印章的电子材料是合法有效的。从各方收到的信息和当事人提交的电子材料，可以作为开展事情的依据，电子材料不再以纸质形式提交。

（五）加强纳税与住房公积金贷款衔接

通过跨部门信息共享机制，税收、股票住房交易、房地产登记和住房公积金之间的互动可以实现。报税资料由物业登记局以电子资料的形式送交金融当局，税收价值及纳税结果以电子方式汇回物业登记局。房屋公积金管理部门可直接致电物业登记中心。税务机关退还的应纳税额可用作确定公积金贷款住房价值的依据。

（六）构建“互联网+不动产登记”数据监控平台

“互联网+”是房地产登记的发展趋势。虽然目前已完成商品房销售合同的登记和备案（网上签字）、商品房预售通知、商品房住户转让登记、商品房转让登记和股份房屋抵押登记的联合网上登记等工作，但仍有大量商品房登记公司依靠新登记继续存在登记数据和信息系统质量风险。应建立“互联网加房地产注册”数据监控平台，严格执行灾后恢复备份和异地备份的相关要求，提高安全水平，妥善审慎地管理数据，避免系统、流程和业务形式方面的风险。

（七）不能过于依赖互联网办公

在“互联网＋不动产抵押登记”运行过程中，由于网络办理大幅度提升传统纸质材料审查与检验的办理速度，所以大部分工作人员逐渐对互联网形成依赖性，在工作中以互联网为主要抓手，忽视纸质材料审查与质量检验工作。当下不动产登记机构工作人员需要按照《开展便民利企服务合作通知》，要求金融机构银行定期将不动产抵押登记收集的纸质申请材料送至不动产登记机构，由相应工作人员按照制度规范工作流程审查、核验材料。纸质申请材料的检查工作必须落实到位，不能走形式主义，在未校验纸质材料申请核验前不能登薄、制证。另外，应该大力推进不动产“云登记”工作，建立资源共享平台，共享获取的房屋平面图、网签合同、抵押合同、营业执照、审税需要的证件材料，减少纸质材料使用率，提高登记效率。虽然“互联网＋不动产抵押登记”已经应用于不动产权登记工作中，但是由于银行与不动产登记机构对信息技术的应用与开发尚不成熟，在条件仍不完善的情况下进行抵押登记，必须严格按照双方制定的协议明确各自权利，银行保证登记材料的真实性、完整性。不动产登记机构工作人员必须严格按照工作要求履行受理、审核、发证等工作流程。银行需要定期查询不动产抵押登记的信息，保证相应信息不会外泄，在工作中严格按照工作原则处理本职工作，完成信息安全防护。

（八）努力实现信息共享和信息安全的共存

我们应该善于将信息技术与房地产登记业务结合起来，充分利用信息技术有效地遏制安全漏洞，努力实现信息共享与信息安全的共存。在登记实践中，最好开发一个专门的“企业联合办公应用系统”平台，而不是直接将银行审批系统与房地产登记机构的内部审批系统挂钩，因为这样做风险很大。在设计软件系统时，我们应注意以下三点：第一，允许银行通过信息共享提取投标文件数据，减少投入；还允许银行查询投标文件本身的产权、抵押和扣押登记资料。但必须限制，不能查询与投标文件无关的注册信息。二、“企业联合办公应用系统”负责银行外部网络的抵押登记，而原“房地产登记审批系统”则负责登记机构内的受理、审核、登记、认证等职能。内部和外部系统承担不同的责任，整个业务流程是独立和相互关联的。第三，与各联合银行使用的外部网络应用系统相对应的帐号和权限，必须由物业登记局授权和控制，并直接分配。银行如欲增加帐号及权限，须向注册处申请备案。