以房养老方案可行性分析

张晓冬

（上海大学，上海 嘉定 201800）

一、短时间和长时间的考虑

首先受到经济意外冲击，有大量资金涌入市场刺激经济拉动内需，是现代政府的标准动作。钱增加得快，物增加得慢，价格就会上涨，房价同理。观念的改变。租售同权出台后，很多人欢呼，可是在这次疫情中，假期归来，不少租客被挡在小区大门之外。这种政策，虽然不合理，倒也让人意识到有房与无房，是两回事。无疑增加了对房产的刚性需求。三是房产市场回归正轨需要一定时间。第一季度市场需求萎缩，部分开发商为了加速回款续命，有降价促销可能，市场价格短期内可能会有小幅下探。而被疫情延后的实际购房需求一直在随时间的推移而积累，该结婚的要结婚，该上学的要上学。供需关系的客观存在决定，房价有其客观的价值标尺，不会因为一次的意外冲击就发生断崖式下滑。王金波也有表示以房养老作为一种新型的养老模式,是对现行养老制度的补充和完善,它对提高和改善老人的生活质量、减轻国家和社会的养老保障压力具有积极的意义。随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。

本质上而言，“以房养老”是一种反向的以房屋产权为抵押物的养老保险，在国外通常称之为住房反向抵押贷款，它针对达到一定年纪的老龄人口可以选择以出让自有房屋产权的方式为质押，于每个月或在固定的时间间隔由保险公司对申请人发放一定数目的借款，并同时保留申请人在其住所的居住权，直至申请人死亡后收回房屋产权及处置权的条约，张轩畅在其分析中提到以上内容。21 世纪的中国将进入一个不可逆转的老龄化社会，随社会的不断发展，老年人对于养老的定义也不仅仅局限于解决温饱问题，开始向往精神文化方面的活动，对养老的质量提出了更高的要求，需求日益丰富。也就需要有更多的资金注入到养老事业之中，显然，“低水平、广覆盖”的社会养老体系是无法满足老年人的这些要求的，只有引入房养老、固化在房产上的价值提前变现，老年人才有足够的物质条件去追求更加丰富多彩的老年生活。

二、正文

（一）结合住房规划和养老规划

随着我国老龄化问题越发严重，我国政府尝试了很多种途径来解决这一难题，其中“以房养老”模式就是我国政府结合中国国情进行的新的尝试。该模式在世界上20 多个国家相继推出已经成为全世界老年人改变传统生活方式，享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，近期却又掀起了舆论热议。

随着老龄化程度的不断加深，由家庭养老以及社会养老构成的“双支柱”显然无法解决我国日益严峻的养老问题，形成家庭养老、社会养老、自我养老的“三支柱”模式势在必行。我国学者也早已对此问题开展研究，陈赛权提出一种“养老靠自己”的新模式，认为养老靠自己的含义是指在整个养老时段上，不管是经济供养和生活照料，还是精神慰藉都是依靠自己为主，当自己所存有的资源、能量都即将耗尽才会向家庭、社会、国家索取，作为自我养老的典型代表。以房养老模式是显然值得借鉴与推广的。

目前大多数人在外工作对于住房的规划，很多人刚走进社会没有存款来买房，而房子是一个家庭的根，他们常常会选择贷款买房，也会有少数人去选择租房。然而和住房规划相对应的就是养老规划了。对于城市老年人而言，多数老年人选择现金储蓄与购买商业养老保险和投资理财以及购买或者出售房产。而在农村老年人中，除了大多数老年人选择了现金储蓄外，购买或者转让土地使用权，实现土地流转成为他们养老规划的另一种选择。农村老年人选择“其他”的选项较多，其中以依靠子女的经济支持养老的居多，可见农村老年人对家庭养老的依赖性更加强烈。综上所述，现金储蓄是中国老年人最主要的经济准备手段，而土地流转、购买商业养老保险和投资理财、投资房产则分别在农村和城市老年人的养老规划中扮演了重要角色。由此可见以房养老在目前是可行的。

（二）结合生命周期理论

赵玛丽在其论文中深入挖掘了以房养老在生命周期中的具体操作理念——“60岁前人养房,60 岁后房养人”的丰富含义,在此基础上构建出基于生命周期理论的以房养老消费和理财预测模型。以房养老的基本设想其实就是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。

简单来说就是在60 岁前是人养房，60 岁后房养人。大家在60 岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来度自己的余生，达到养老保障的目的。在这种以房养老模式之下，购房扶养机构与以房养老这两者之间，后者丧失了房屋的所有权，仍保留对该房屋的使用权。购房机构得到了该房屋的所有权，却不能马上获得该房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款，正如房屋出售后使用权仍继续保留长期居住外，也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分别向该成员支付以房价款作为其养老用资。购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权后，再将该房屋对外出售或出租，用所得价款弥补购房用费。本模式将住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动、套现的特性，通过以房养老的方式，用住宅的余值来养一家人的晚年余生，从而大大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。通过实行以房养老可以将占财富很重要一部分的房展变现，用于消费，从而抑制其代际间的传递，有利于缓解贫富两极化的趋势。

生命周期理论认为，个人一生取得的收入财富总额，应当在一生的支出消费生活中做合理配置，以使得一生总的价值效用达到最大化。本模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。

（三）结合实际宏观经济情况

1.利率

为了扶持中小微企业，央行下调基准利率，并且房贷利率下调0.5%，目的是为对受意外冲击影响暂时失去收入来源的人群，在信贷政策上予以适当的倾斜，调整住房按揭等。何红提到当基准利率降低时，借款者就处于劣势地位，这将会导致借款者因获利降低而重新选择融资方式。以房养老其实是贷款机构和借款者基于利率的一种博弈，但是这种博弈结果无论是哪方占据优势，对于以房养老的发展都有阻碍。

2.价格

受此次偶然性因素影响巨量货币宽松流入市场，这必然带来房价、物价上涨。目前物价上涨我们已经感同身受。资金都是逐利的，巨量资金可能去的主要就是实体经济，但是实体经济不好，若去股市，但股市持续低位震荡，风险比较大，而且国家也不会让大涨大跌。因此能容得下如此体量的也就只有房地产了，尽管国家持续管控，但是多少都会流入，而且通过钢筋水泥可以将巨量资金吸纳而不至于带来严重通货膨胀，一举多得。对房屋的刚性和改善型需求，尽管短期被压抑，但是会释放出来的。特别是对老百姓购房的观念生活的观念产生重大影响，过去可能买小户型的现在可能要买大户型的，过去可能买环境不好的社区现在可能要买社区环境好的房子，社区管理好的房子等等。这样一来就更加有利以房养老方案的可行性。

3.失业率

由于市场受到冲击，很多企业采取裁员的方式来减少企业现金流出，那么就将有很多人面临失业，根据此前数据，2020 年2 月全国城镇调查失业率为6.2%，相较1月的5.3%提高了将近一个百分点，是自2018 年使用城镇调查失业率指标取代原本城镇登记失业率以来的最高值。失业率增加那么很多人没有了固定收入，那些贷款买房的人就无法按时还房贷，到最后也许就无法取得房子的产权，不能实现以房养老方案。

三、总结与展望

首先“以房养老”的实施需要经济条件和制度保障的配合，同时还需结合中国的实际国情，才能得以推广。“以房养老”目前仍处于试点阶段，尽管遇到了诸多障碍，但是依旧有其可行性及可取性。李永芳[2]针对上述不同模式下存在的问题，有以下几点建议：第一，积极探索多层次的“以房养老”模式。上述几种模式针对的多是大中型城市中拥有独立产权房屋的老年人。除了倒按揭之外，还可提供其他形式，如养老院服务等满足不同老年人的需要。而对广大农村地区，由政府领头，提供政策补贴等。第二，建立完善的法律制度，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合。“以房养老”之所以在我国运行困难，原因之一是缺乏法律依据，老人对其可持续性表示怀疑。