不动产登记数据整合方法探讨

2021-11-27朱兆光

魅力中国 2021年47期

朱兆光

（菏泽市不动产登记中心，山东菏泽 274000）

引言

库存数据整理是不动产登记的重要而基础的工作，需要整理各地几十年积累的土地和不动产海量数据，明确不动产的权利，形成“权属清晰、边界所在地清晰、面积准确”的不动产成果，支撑不动产登记。房地产库存数据整合首先要整合土地和房屋数据，形成既符合当地房地产统一登记制度，又符合国家数据结汇要求的房地产数据，为房地产统一登记信息平台建设和房地产工作提供数据保障。

一、不动产登记数据整合的数据准备

（一）整合流程

整合不动产的相关测绘数据时，所需的登记数据多会分散在各个部门，工作人员需要将已有的工作成果全面集合起来，为后续的整理奠定坚实的基础，通过筛选可获取的登记信息整合各类数据结果，构建不动产数据集，逐步形成高效、统一的数据整合流程。在组织开展整合工作前，应重点做好对相关工作人员的技术培训工作，以不动产登记数据整合的规范要求为基准，贯彻落实业务培训工作，加强各部门的交流与沟通，做好技术交底，全面提高工作人员的专业素质与业务水平。此外，还需建设中间库，立足于不动产数据登记与整合工作的真实需求，以及实际作业情况，针对土地类、房屋类、林权类、不动产类等多类型数据的整合与管理要求，分别构建对应的中间库。

（二）规范化整理

按土地、不动产等不动产登记的最小单位进行整理分析。根据登记资料检查不动产单元目前的有效性，排除失效的不动产单元。按照《不动产登记数据库标准（试行）》，规范整理原登记数据库中的各个字段。新旧字段类型不一致时，编制新旧关系对照表。如果缺少关键字段，请通过文件检查等进行缺少陷阱。

（三）规范化梳理

规范化梳理不动产登记数据的首要环节是分析数据，其主要强调从完整性、一致性、规范性、现势性等多维度、立体化的角度上，综合分析数据的基本情况，然后是对数据内容的预处理，借助于编写提取工具，以房地产登记系统中的农房管理系统、业务数据库等为主要对象，向房地产中间库数据库内集体迁移该类数据内容。除此之外，还可以利用专门的编写提取工具，向土地中间库数据库内整体迁移目标数据，常见的如农村确权数据、地籍管理系统内的属性数据等，并用拓扑检查的技术方式标注空间数据等图形数据信息。

（四）编制房产单位编号并进行检查

图形和土地登记是最初的标志，根据统一的编码规则开发新的统一代码，使土地能够完成代码转换。在转换过程中，必须将以前的编码值更改为现有编码值，以确保数据转换工作的准确性，并确保原始土地注册与图形工作的一致性。使用数据库地图在地图上找到合适的位置，按照一定的顺序以一定的编码完成编译工作，确保房子的转换数据正确记录在合适的表中。完成统一的地块代码，按照不动产登记管理的要求分析现有的不动产土地和房屋登记信息，继承原登记证信息等。在统一代码登记备案系统下，根据登记信息和不动产份额与不动产公司统一编号，建立不动产登记表实现抵押登记、预测和扣押等财产登记活动等各种分类信息的分类，全面审查转换后的数据以确保数据的准确性。在数据检查过程中，可以从空间数据和非空间数据开始。

（五）档案补录与登记数据完善

档案补录与完善登记数据是不动产登记数据整合工作的要点环节，其主要包括分析、梳理、清理及分宗组卷等作业流程，面对的纸质档案对象类型较多，除了常见的农村集体土地登记、林权登记外，还包括城镇房地产登记及城镇国有土地登记等。在组织开展补录档案的相关工作时，需要严格参照不动产登记数据库的规范要求及数据整合建库的相关标准。推动各类型登记数据管理工作的规范化发展，重点补录登记农村集体土地、林权、城镇房地产及城镇国有土地等不完善的数据信息。在补录与完善缺失的数据资料时，可以参照外业核查结果的有关内容，也可以与电子、纸质类的档案信息进行对照。重点有效地清理冲突数据，按照既定的管理规则剔除冗余数据，提高各类数据登记的齐全性与完整性，获取更为一致化、规范化与完整化的补录结果。

二、不动产登记数据整合办法

（一）空间数据的整合

统一抽取历史数据，再对其进行重新编码，是不动产数据整合工作的主旨思想。在对数据信息进行统一入库处理的过程中，需要重点将冗余数据剔除，将语义、时空两个维度上的不一致性彻底消除。在当前不动产登记数据整合工作中，对空间数据整合法的应用较为常见，其目标数据收集对象较多，除了常见的房地产自然幢数据、城镇地籍数据库数据外，还涵盖日常办件发证数据等。首先转换数据格式，然后清理冗余的数据内容，最后转换坐标，经过这一系列的步骤流程后，即可获取有关不动产自然幢、宗地等相关的数据信息。以自然幢、宗地等属性特征为参照点，录入房地产管理、地籍档案等数据内容，以此为基础构建不动产登记库，再向不同类别的数据层内依次准确地导入宗地数据、房产数据等信息内容。

（二）数据关联融合

数据关联融合的主要目的是对房地产单元进行编码，同时采用交互验证的方式提高整合成果和权属调整成果的质量。另一方面，通过空间位置关系建立集成成果与权调成果之间的分区对应关系，根据权利人及其家庭成员验证关联的正确性，并分类处置。①以权调成果为基础，对相关正确的整合成果进行不动产单元号码的分配。②分项分析验证相关错误记录，修改整合或权限调整成果；③对不相关的整合成果组织图像比对，整理与当地已拆迁房屋对应的整合成果。另一方面，分析进行不动产一体登记时的权属资料，根据前期相关成果建立宅基地和房屋前后的权属关系，筛选整合库中已经进行不动产一体登记的不动产单元，同步更新库存登记信息对应的权属状态后，将增量不动产登记数据整合为整合库，比较完整、相互房屋登记库。

（三）空间数据库与非空间数据库的关联

空间数据与非空间数据虽然存在较为明显的差异性，但也存在一定的关联关系，灵活利用空间数据库与非空间数据库间的关联，可以有效拓展对所需信息的查询途径，工作人员可以参照图形属性对所需内容进行精准查询，也可以结合属性定位图形获取想要的数据内容。这样，图形、属性和实地间能够实现高度统一。当前，不动产单元号属性项在不动产登记数据整合工作中得到较多的应用，其主要参照不动产登记空间、宗地数据与非空间的宗地数据进行库表间关联。与此同时，也可以利用宗地代码属性项，将地籍数据库与不动产登记宗地空间库进行关联处理。如果需要站在自然幢数据的角度上关联非空间表数据与不动产登记空间，则可应用逻辑幢号、自然幢号及不动产单元号等多样化的属性项。宗地代码也可以利用到空间数据库与非空间数据库的关联处理中，其主要用于关联不动产登记房屋非空间表与宗地。

（四）资料收集与分析

数据采集是开展房地产数据整合的基础和前提。从自然资源、住房建设、农林等部门收集不同时期形成的涵盖集体土地所有权、使用权、宅基地、村镇房屋、承包经营权、林权等农村确权登记的各种资料，主要是电子照片、数据库、文件、标准规范及相关政策文件等认真研究地方各类不动产登记的历史沿革，了解现有登记资料的变迁过程，从完整性、规范性、一致性、合法性、现势性、空间参考等方面分析数据的基本情况和特征。在满足国家、省不动产统一登记要求的基础上，结合各地实际业务需要，编制具有当地特色的不动产登记数据标准和整合方案。

（五）国有建设用地数据整合

国有建设用地登记档案、发证数据是不动产登记数据整合的重点对象，在日常整理过程中，主要涉及对农村集体土地确权登记数据、城镇地籍数据的应用。以城镇地籍数据库为例，如果其覆盖的宗地信息并未出现显著变化，则可以对其予以保留；如果宗地发生灭失，或者存在界址变化，则需要对相关的变更信息进行明确标注。与此同时，应展开外业核查，并做好相关的修补与测量工作。全部整合空间图形后，应按照宗地权利的登记信息，对有关的宗地档案进行查看，以档案的整合管理规范为基准，对宗地的权利性质、历史、面积、坐落情况及等级用途等信息内容进行填写，完善宗地档案内容，并准确填写建设用地的相关使用权表，其主要涵盖使用权的登记时间、结束时间及区县代码，还应注意完善起始时间与业务号等主要内容。在整合宗地档案权利人的信息内容时，应全面填写权利人的属性信息，主要包括户籍所在省市、证件号、权利人名称及不动产权证号等。

（六）数据入库

数据入库是房地产数据整合工作的最后一个环节，直接决定了整合成果的应用效果。为定制入库工具，将整合库中质检合格的成果分类拆分引入房地产登记库，更新完善与权调库、业务库、档案库的关联关系，与登记平台、共享查询平台进行有效合作，加快推进农村房地产确权登记工作，今天做好数据准备。

三、成立不动产历史数据整合和权籍调查问题处理小组

对部分土地或全部土地签发重复发证的，土地证书均经正规手续登记签发，具有法律效力，因此这种情况不是技术问题，无法通过技术手段解决。在数据整合的过程中，面临着各种难题，技术手段难以解决。为了保障数据整合和不动产登记的顺利进行，不动产登记部门成立了不动产历史数据整合和权属调查问题处理小组解决了难题。对相邻地块的切实加盖、同一地方土地重复登记发放等疑难问题，收集相关资料证明，分析调查原因，并报告房地产历史数据整合和权属调查问题处理小组，经集体审查后，按审查意见处理。