房地产企业建筑材料采购的供应方式选择与对策研究

陈书华

(福州蓝光炀玖房地产开发有限公司 福建福州 350009)

0 引言

2016年5月1日营改增后，税制改革对房建项目建设管理的影响，已成为行业各方尤其是房地产企业的关注重点。一方面，增值税相较于营业税有较大的区别，房地产企业在项目投资管理上需要随税制的调整做出新的管理部署[1]；另一方面，在“营改增”条件下，建筑材料进项税可以直接抵扣销项税额，为了获取更多经济效益，建筑材料进项税额成为房地产企业和施工单位重点争取的焦点之一[2]。

为研究营改增对建筑材料采购管理成本的影响，已有不少学者对此展开了一系列研究。吴梦玫[3]对比分析了营改增条件下，不同材料采购供应模式对房地产项目采购管理成本的影响；崔恒[4]采用五力模型分析方法系统分析NF房地产公司的采购方法，得出NF房地产公司应采用战略采购方法，革新企业采购工作解决存在问题；吴碧虾[5]通过对比多种供应模式下产生的采购管理成本，如时间成本、交易成本、材料采购管理成本等，为房地产提供科学的采购管理成本运作形式，减少资金浪费事件发生。大量研究表明，如何通过有效采购管理方法，保证企业经济效益，是房地产企业重点关注的问题之一。

1 材料采购供应方式选择分析

1.1 建筑工程材料供应方式

目前建筑工程项目所采用的建筑材料供应方式有“甲供材”“甲控材”与“乙供材”3种。针对不同的供应方式，工程投资也存在一定差异。如表1所示，根据建筑材料合同签订方、增值税发票收取方等的不同，分为不同建筑材料供应方式加以区分。表1中的“甲方”指建设方、投资方或发包方，“乙方”指施工方或承包方。

表1 建筑材料供应方式

不同材料供应方式具有不同的优缺点，现将其利弊分析如下：

(1)当采用“甲供材”供应方式时，房地产企业对于材料成本的支出情况易于掌控。相应的材料采购增值税发票可作为进项税抵消部分税费，同时对材料质量掌控也较有保障。但同时也需承担一定的风险如资金成本风险、合同管理风险以及材料供应计划与施工进度配合风险等。且风险发生时，可能对项目按时完成造成严重阻碍。

(2)当采用“包工包料”供应方式时，施工单位自主进行材料采购，其材料的供应进程能够更好地与工期同步。虽有利于减少房地产企业的材料管理成本，但建筑材料增值税发票由施工单位开具，无法抵扣本单位税费，同时也不利于其材料质量和材料成本控制。

(3)当采用“甲控材”供应方式时，由房地产企业指定材料型号等级、规格要求，材料采购合同由施工方和材料供应商进行签订，材料采购的增值税发票由施工方收取。虽不利于房地产企业的税负抵扣，但有利于减少房地产企业的材料管理成本，且也规避了房地产企业的资金成本、合同管理及施工配合风险。

1.2 材料采购计税分析

目前建筑业和房地产业的适用税为10%，工程物资中的主要材料和设备税率根据其工业产品(钢筋、水泥等)和地方材料性质，分为16%和3%两种，商品混凝土、沙、石等的税率为13%。若单从建设期税负方面考虑，房地产企业在采购税率为16%和13%的建筑材料时，将分别获得6%和3%额度的进项税额。结合案例情况，分别计算不同供应方式的进项税额以作比较，计算结果如下：

“甲供材”进项税额 = 16%÷ (1+16%)×nC+3%÷ (1+3%) ×(1-n)C

(1)

“甲控材”或“乙供材”进项税额 = 10%÷(1+10%)×C

(2)

文中n表示甲供材料占建筑材料费用的百分比，C表示项目建筑材料费用。由式(1)和式(2)对比可知，若案例项目中的水泥和钢筋材料采用“甲供材”供应方式，房地产企业可多获得K= (10.88%n-6.18%)C元的进项税额。由此可知，在建设期，房地产企业是否可通过材料采购进项税额进行节税，主要受甲供材料占建筑材料费用的百分比n的影响。当n大于56.8%时，K值大于0，采用“甲供材”供应方式有利于节税；当n小于56.8%时，K值小于0，采用“甲控材”或“乙供材”比较有优势。但是房地产企业增值税税负计算不应只以建设期税负计算为准，应综合考虑建设期和运行期的整体税负情况综合分析[6]。项目总增值税税负和运行期销项税额的计算如式(3)和式(4)所示：

总增值税税负=建设期进项税额+运行期应纳税额

(3)

运行期销项税额=建设期进项税额+(运行期销项税额-建设期进项税额)

(4)

在考虑房地产企业销售收入不变的情况下，运行期应纳税额，相当于运行期销项税额与建设期进项税额的差额。由式(3)和式(4)可知，若房地产企业销售收入不变，不论采用何种建筑材料供应方式，房地产企业需要缴纳的总增值税税负不变。因此，若单方面从建设期进项税税额考虑，无法判别房地产企业采用哪种建筑材料供应方式的优劣，应进一步分析其他成本因素的影响。

1.3 材料采购管理成本分析

在不考虑资金时间成本和交易成本的前提下，材料采购管理成本，主要由材料采购保管费及总承包服务费组成。为进一步验证不同建筑材料供应方式对采购管理成本的影响，本文结合案例情况，分别计算分析不同供应方式的材料采购保管费和总承包服务费以作比较。

(1)材料采购保管费计算

现行福建省房屋工程材料采购成本费率为3.0%，其中，采购费率为1.7%，其余保管费率为1.3%。在“甲供材”供应方式下，业主单位需要向施工单位支付的采购保管费用为3.0%×(1-n)C+1.3%nC元；而采用“甲控材”或“乙供材”供应方式，由施工方独自承担采购保管费用为：3.0%C元。

(2)总承包服务成本

根据《福建省建筑安装工程费用定额(2017)》规定，采用“甲供材”供应方式，需要支付“甲供材”费用总额的0.5%，作为“甲供材”总工程包服务费给施工方。

综上所述，针对项目建筑材料采用“甲供材”供应方式部分，房地产企业需额外支付施工方材料采购保管费及总承包服务费共3.0%×(1-n)C+1.3%×nC+0.5%×nC=(3.0%-1.65%n)C元；而采用“甲控材”或“乙供材”供应方式，房地产企业可不用支付这笔费用。

1.4 其他影响因素分析

当采用“甲供材”供应方式时，房地产企业需与材料供应商直接签订采购合同。营改增背景下，虽然业主单位可以利用材料采购增值税发票抵扣部分税费，但也必须提前向材料供应商支付大量的资金，一定程度上会致使业主单位的资金成本增加。除此之外，业主单位还需承担采购合同上的相应责任。在工程建设周期较长的情况下，多方组织参与建设，业主单位需与材料供应商、施工方等单位针对材料采购管理过程诸如供应、运输、数量核对、质检、存储等情况制定相应的采购管理计划，为此形成材料控制成本、材料问题协调成本等。若采用“乙供材”或“甲控材”供应方式，业主单位只需就其产品型号、规格、标准、质量上进行把关，无需增加投入其他成本。

2 房地产企业材料采购管理对策分析

2.1 合理选择建筑材料采购供应方式

建筑材料成本在项目总投资额中占据份额最大。该项成本的高低将直接影响建设项目的资金投入和获利情况。在营改增条件下，不同的材料供应方式，其产生的材料采购管理成本的构成也各不相同。房地产企业不仅要考虑营改增后，建筑材料流转税税负降低给企业带来的利益，也无需要综合考虑与之关联变化的一系列收入、成本、利润、所得税等因素的影响。同时，在建筑材料供应方式选择上，房地产企业可通过评估自身项目管理能力、资金成本与建设标准要求等因素进行选择，实现企业利润最大化的最终目标[7]。

结合本文第二节分析可知：从材料管理成本角度出发，“甲控材”和“乙供材”两种供应方式相较于“甲供材”更有优势；若从建筑材料质量角度出发，“甲供材”和“甲控材”两种供应方式更优于“乙供材”；综合材料管理成本与建筑材料质量因素，“甲控材”供应方式优于“甲供材”和“乙供材”两种供应方式。因此，若业主确需对建筑材料进行管控，采用“甲控材”供应方式，可实现降低材料管理成本、有效保障建筑材料质量的目的。

2.2 优化选择材料供应商

材料供应商的选择，是房地产企业材料采购管理体系中重中之重任务。不仅需要结合项目进度计划、设计需求等方面进行供应商选择，同时需结合供应商的资信优良、规模大小、价格高低、质量优劣、服务好坏等方面考虑进行筛选。通过建立供应商管理体系，制定相应的供应商准入制度。根据不同的指标选定产品质量优质价格低、企业信用好交付货及时、服务售后有保障等综合条件优良的供应商，加大开发潜在的供应商数量，优化所需材料供货质量与采购价格的成本方案。对资质条件优质的材料供应商，可签订长期合作的框架协议，以稳定采购价格并建立可信任的长期合作关系。同时，房地产企业应建立相应的供应商考核体系，及时考察供应商经营情况、供应能力、产品质量等情况，并建立企业《合格供应商名录》，对不满足条件的供应商，及时移除《合格供应商名录》并进一步考察，优化材料供应商合作方案，保障企业经济利益。

2.3 制定严密的合同管理体系

材料采购合同中明确了材料采购的质量标准、交付方式、支付款项方式等细则，明确了企业双方的权利与义务。在合同生效至截止期间，任何一方均应遵守合同约定的条款，根据合同签订的条款开展工作，以确保材料质量合格、供应不超时限不影响现场施工进度，按时交付完成。房地产企业应建立严密的材料采购合同管理体系，避免在材料采购合同中发生履约风险致现场材料供应不及时造成经济损失。

签订合同前，严格落实合同评审工作，重点审查合同中的材料品类、价格、数量、品牌、型号、交付货时间、供应商资质、付款条件等条款，对合同签订双方的权责、义务划分设定清晰，以免在合同履约过程中产生纠纷。在合同履行过程，通过建立健全的合同执行监管机制，合理监管双方对合同执行的进度和效果，对履约过程中发生的违约行为，及时跟踪赔付和处理，使采购合同顺利执行和提升合同质量的效果。合同履行截止后，及时总结分析合同签订和履行过程中出现的争议事件，对合同履行情况进行详细阐述，供未来其他类似合同签订提供参考，以此提升房地产企业采购合同管理质量，保障各方实际权益。

2.4 加强紧密现场施工进度配合

在适宜的时间和地点提供适当的建筑材料物资，是最为理想的材料采购策略。若建筑材料供应量过多时，由于施工现场场地有限，过多的物料存放占据大量工作面积，并会产生一定的存储成本以及由于管理不当的材料损耗成本。反之，若建筑材料供应不足或不及时，现场无法根据进度计划按时施工，会导致现场出现窝工现象，浪费人工、机械费用，并造成一定的工期延误。因此，房地产企业在制定材料采购计划时，通过参考项目施工进度计划等相关文件，并配备相应的材料采购管理人员及时跟踪现场施工进度。若项目施工进度发生变化，应及时调整采购供应计划，并联系供应商重新商议供货时间，实现对相应施工段所需的材料进行定时定量供应，减少因材料供应过多或过少而产生不必要的成本支出。

3 结论

本文从房地产企业的角度出发，分析营改增下房地产企业，选择采用不同的材料采购供应方式的利弊，同时结合材料供应方式选择、供应商选择、采购合同管理与现场施工进度配合等4个方面，对房地产企业在材料采购管理方面提出了相应的对策。得出结论如下：

(1)现行建筑材料采购供应方式有“甲供材”“甲控材”和“乙供材”3种。本文从增值税税负和采购管理成本等方面分析发现：单方面从建设期进项税税额考虑，当甲供材料占建筑材料费用的百分比n大于56.8%时，房地产企业采供“甲供材”供应方式，有利于节税；考虑建设期和运行期应纳税额增值税负计算并限于房地产企业销售收入不变的情况下，不管采用何种建筑材料供应方式，房地产企业需要缴纳的总增值税税负不变。因此，若单方面从建设期进项税税额考虑，无法判别业主单位采用哪种建筑材料供应方式的优劣。

(2)房地产企业应综合考虑与材料采购关联变化的一系列收入、成本、利润、所得税等因素，比如：材料采购保管费、总承包服务费、资金时间成本、交易成本等，结合影响自身关注重点合理选择建筑材料供应方式。若业主确需对建筑材料进行管控，采用“甲控材”供应方式可实现降低材料管理成本和有效保障建筑材料质量的目的。

(3)本文通过结合材料供应方式选择、供应商选择、采购合同管理与现场施工进度配合4个方面，对房地产企业在材料采购管理方面提出了相应对策。在不断地完善与优化建筑材料的采购体系的基础上，应用选择合理的材料采购供应方式，优化供应商选择，强化合同管理，及时跟踪现场施工进度，从而实现保障企业经济利益的目标。