担保型买卖合同纠纷的法理辨析以及相关裁判对策

李宛谕

（广东诚挚（广州）律师事务所，广东 广州 511457）

在民间借款盛行的情况下产生了担保型买卖这一借款方式，在进行担保型买卖合同签订与执行的过程中容易对借贷双方的真实意愿产生曲解，且在对该行为进行判决的时候，容易对判决界限产生模糊的情况，影响判决结果的准确性。因此，司法人员为了正确理清法律关系，需要准确地对双方的真实意愿进行描述，并在法律的基础上对此进行合理解释，这也是当前我国司法工作的重要任务。

一、担保型买卖

担保型买卖指的是在金融管制不标准的情况下产生的一种民间借贷形式，一般情况下是借款方通过房屋抵押的方式向被借款人进行财产的借出行为［1］。如果借款人在合同期间不能对债务进行按时偿还，就需要将合同中的房屋进行抵押，以偿还债务。买卖性贷款是市场规律发展基础的产物，司法工作者在对这一类案件进行审理的时候，需要明确担保型买卖合同纠纷的法理特点，并根据这一特点制定规范的裁判对策，用适当的法律方式维护诉讼双方的合法权益。

担保型买卖是一种处于合法与违法分界线的条件下形成的模式，在这一条件下形成的担保模式和纯粹地让与担保模式之间存在很大的区别。司法人员在进行审判的时候容易对当事人的真实意愿进行误解，由此认为合同违反了我国法律规定中的禁止流担保契约中的相关法律条文，也不符合代物清偿需要遵循的原则。因此，如何在判决时对合同双方的真实意愿进行解释，根据司法人员的法理辨析进行裁判成了当前司法工作的重要任务。

二、担保型买卖合同纠纷的法理辨析

（一）合同是否符合双方真实意愿

一些担保型买卖合同表面上是买卖合同，实际上却是代物清偿，这一情况属于合同双方通谋虚伪表示的范畴，这一合同的制定是无效的。本文中的通谋指的是合同双方在实现约定的基础上将不符合自身真实意愿的规定在合同中进行显示，最终形成相关的条文［2］。在面对这一问题时，司法人员需要从物权变更的角度入手，了解合同双方进行房屋转让的真实情况，在确定转让过程中没有欺诈、胁迫等因素的存在后进行相关的裁判。如果在代偿人自愿的前提下，没有能力进行合同中债务的偿还，只能代物抵债，那么，这一合同是有效的。但是，从实际上来说，担保型买卖合同从本质上来看就存在一定的虚假性，因为在履行的过程中，房屋只是用于抵债，而没有经过买卖的过程。即使房屋所有权转让的过程是双方自愿进行的，但是就合同的严谨性而言是不规范的。总的来说，虽然该房屋属于买卖的一种，但是实际上却是在签订贷款合同的基础上才能生效的。在这种情况下，会造成担保型买卖和让与担保买卖之间的混淆，二者都是将买卖的行为以合同的名义，对房屋的所有权进行转让。但是在后来的法律案例中，将让与型担保买卖与担保型买卖进行区分，让与型担保买卖指的是合同双方已经肯定财产转让的后果，也愿意承担相应的后果，因此，不属于同谋的范畴。

（二）代物清偿预约是否有效

在进行担保型买卖合同签订的过程中经常会存在隐藏真实代物清偿预约内容。司法人员需要根据法律规定对合同中的预约是否符合法律效力进行判断。一些学者认为，在进行代物清偿预约的过程中明确规定债务方需要进行偿还的情况下视为该合同真实有效。根据我国台湾地区的规定，如果债权方请求对方进行偿还，该合同就属于有效合同。在我国大陆地区，一些学者认为应该给予代物清偿更高的约束力，将担保型买卖合同转变为让与担保模式。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十六条规定：“在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。”总的来说，在执行过程中进行房屋所有权的转移可以实行，但是一定要注重尺度，需要避免其对债务人进行恐吓、威胁等形式，债权方能对债务人的房产进行准确的评估，并对债务进行清算。但是，在实际贷款合同执行的过程中，需要以严谨的态度进行判决与辨析。既需要满足法律法规的要求，又需要与当前实际情况相结合。当前的法律规定，一切抵押性质的合同都应该禁止设定流质担保条文。从实际情况来看，担保的合同大多数都是高利贷性质的借款，其利息超过了法律规定的最高限度。如果将这种现象认定为有效的，就等于变相鼓励非法分子利用这种形式对债务人进行利益获取，这是违背法律初衷的。

三、担保型买卖合同纠纷的裁判对策

（一）案例

2007年1月25日，朱某与某公司签订了14份购房合同，约定朱某以每平方米4600元的价格向某公司购买14套商铺，当天即办理了相关的手续并进行了发票的开具。同年1月26日，朱某与该公司又签订了一份贷款协议，约定该公司以这14套商铺为抵押，向朱某贷款，共计1100万元，在借款日起3个月内进行全额偿还，如不能偿还，则将该公司名下购房合同中提供的房产用抵押的形式按照每平方米4600元偿还给朱某。在进行合同签订之后，朱某向该公司支付了1100万元。到还款日期，该公司没有能力进行偿还。因此，朱某向法院进行起诉，判决结果表明，购房合同是真实有效的，贷款合同只是购房合同的补充性条款，是一项合同解除条约，到还款日期，该公司不能支付相关欠款，解除条约失效，购房合同生效。因此，最终法院将房产判归朱某名下。

在二审的时候，该公司以在借款的时候，原告已经扣除了77万元的利息，发票金额与房产的价值不符，原告实际支付的金额与合同中的存在差异为由，提起上诉。但是二审中法院以证据不足为由驳回上诉，维持原判决。

（二）确保合同真实性

一般的担保型买卖合同纠纷产生的前提是卖方不能按时支付欠款，导致买方进行诉讼的情况产生［3］。进行诉讼的情况有两种：一方面是让卖方履行合同的内容，另一方面是让卖方进行偿还相应的欠款。卖方会对合同的属性进行讨论，认为合同并不属于买卖合同，只是由于双方没有达成共识，不能进行和解。因此，司法人员在进行判决的时候需要调查合同的真实性，一旦确定合同属于担保范畴，就能认定代物清偿的事实。例如：在上述案例中，法院进行判决之前，对双方签订的购房合同与贷款合同进行了调查。据调查，两个合同都真实有效，才能进行判决，确保判决的合法性与有效性。

（三）明确债务关系

担保型买卖合同纠纷属于民事案件，在进行民事案件调解与裁判的过程中，需要平衡双方的利益关系。如果签订的合同不符合实际情况，导致无法解决双方的矛盾。债权方得不到相应的赔偿，债务方也不能履行相应的承诺。法院将介入双方的债务之中，对债务关系进行整理。例如：本案件中被告认为合同的主要内容是担保借款，而不是房屋买卖，法院需要判断贷款合同与购房合同的真实性。如果在原告证据充足的情况下，法院即判决被告按照合同中的内容将房屋所有权转让给原告，维护原告的利益。

综上所述，当前担保型买卖合同纠纷较多，因此最高人民法院颁布了《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对担保型买卖在法律方面存在的问题进行了明确，确定代物清偿的原则。法院在面对担保型买卖合同纠纷的时候，应该根据诉讼的实际情况进行分析，防止虚假诉讼情况的产生，保证合同内容的真实性。