涉长租公寓案件法律问题分析——以邢某诉某长租公寓企业房屋租赁合同纠纷一案为例

李浩浩

（上海市长宁区人民法院，上海 200050）

一、案情分析和争议焦点

房屋产权人李某与某长租公寓企业签订《房屋托管租赁合同》，将房屋交由该长租公寓企业出租，租金支付方式为押一付三。后该长租公寓企业与租客邢某签订《住宿服务合同》，由邢某承租上述房屋，租金支付方式为付十九押二。邢某在该长租公寓企业业务员介绍之下，与某金融机构签订《租房贷个人借款合同》，该金融机构将十九个月租金一次性发放至长租公寓企业账户。租赁期间，因长租公寓企业拖欠产权人李某租金，导致《房屋托管租赁合同》解除，产权人李某要求租客邢某搬离房屋。租客邢某主张长租公寓企业结清租金贷款。

本案主要争议焦点在于产权人李某与长租公寓企业签订的《房屋托管租赁合同》的性质；产权人李某是否可以要求租客邢某搬离；租客邢某租金贷款如何处理。

二、案件评析

长租公寓本是乘“租购并举”政策东风填补市场空白的创新商业模式，但是近年来，部分长租公寓企业通过“高收低租”“长收短付”等不正当竞争方式迅速占领市场，为快速回笼资金，诱导租客向金融机构贷款，一次性支付租赁期限内所有租金。野蛮扩张的背后潜伏巨大的经营风险，一旦出现资金链断裂，就会造成诸多租赁矛盾。2018年至今，长租公寓陆续“爆雷”，出现租客房租、押金难退，产权人驱赶租客等问题。

本案即是一起典型的因长租公寓运营不善导致的纠纷，涉及产权人、租客、长租公寓企业、金融机构四个主体，主要包含三个法律关系，即产权人与长租公寓企业之间法律关系、租客与长租公寓企业之间法律关系、租客与金融机构之间法律关系。司法实践中，主要争议焦点在于认定产权人与长租公寓企业之间的法律关系性质。

（一）关于产权人与长租公寓企业之间法律关系的认定

实践中，产权人与长租公寓企业签订的合同并无统一范本，通常既有“托管”“委托”“代理”等内容，也有“租赁”“租金支付”等内容。对于产权人与长租公寓企业之间形成何种法律关系存在分歧，目前主要有两种观点：一种是房屋租赁关系。此观点认为，产权人依据合同将房屋交付长租公寓企业对外出租并按照固定标准收取租金，符合租赁合同定义。其次，合同约定房屋状况、租期、租金支付方式、公共事业费等内容，符合租赁合同法律特征。另一种观点认为是委托关系。此观点认为，长租公寓企业作为专业从事房屋代管的经营主体，取得产权人授权之后，以自己或委托人名义将房屋出租，收取租金，获得报酬等，均系其正常业务范围，符合商业惯例，双方形成委托关系。笔者认为，随着交易越来越多元化，法律关系的认定也越显复杂。判断产权人与长租公寓企业之间的法律关系，首先应结合协议具体名称、内容、履行方式等综合考量。本案中，虽然产权人与长租公寓企业签订合同名称带有“托管”，字面含义是“委托管理”，但合同具体条款主要约定房屋租赁用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、房屋维修等内容，符合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百零三条①《民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租赁合同的规定，此时应认定双方成立房屋租赁合同关系。而对于协议约定产权人委托长租公寓企业对房屋进行管理，并对委托事务、委托代理权限、报酬等内容作出具体约定的，符合《民法典》第九百一十九条①《民法典》第九百一十九条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。关于委托合同的规定，一般应认定双方成立委托合同关系。其次，不宜简单否定既存外化法律关系。实践中产权人与长租公寓企业签订的协议同时包含租赁合同的内容与委托合同的内容，在认定成立租赁合同关系或委托合同关系同等合理的情形下，应尊重既存外化法律关系，朝着有利于协议代表法律关系成立的方向作出判断。例如，《资产委托管理合同》所代表的即明显的委托代理关系，文义上也更符合当事人真实意思表示，在没有确切证据证明实际履行行为与协议所表现的效果不一致时，一般应认定双方成立委托合同关系。总之，合同在性质上属于原始证据、直接证据，应作为确定双方法律关系性质的逻辑起点和基本依据，不宜简单否定既存的外化法律关系。

（二）关于产权人与长租公寓企业合同解除后法律后果的认定

不同法律关系产生不同法律后果。在产权人与长租公寓企业形成房屋租赁关系的情形下，长租公寓企业若出现逾期付款情况，产权人可以根据合同约定或根据《民法典》第七百二十二条②《民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。规定主张解除合同。根据《民法典》第五百六十六条③《民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。规定，合同解除后，产权人与长租公寓企业之间的租赁合同关系消灭，产权人可以依约向长租公寓企业主张没收押金或承担其他违约责任。产权人有权行使物权，依法主张租客返还房屋。根据合同相对性，租客可向长租公寓企业主张退还押金并承担违约责任。在产权人与长租公寓企业形成委托关系的情形下，长租公寓企业系取得产权人授权，代为出租房屋。根据《民法典》第九百二十五条④《民法典》第九百二十五条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。规定，长租公寓企业以自己的名义，在产权人的授权范围内与租客订立房屋租赁合同，租客在订立合同时知道产权人与长租公寓企业之间的代理关系的，该合同直接约束产权人与租客。此时，产权人与长租公寓企业并无直接租赁关系，而直接与租客形成房屋租赁关系，租客向长租公寓企业支付租金视为履行了支付租金的义务，在产权人与长租公寓企业解除合同关系情形下，无权主张租客搬离，只能向长租公寓企业主张违约责任。

（三）关于“租金贷”的处理

“租金贷”是指，长租公寓企业为短期内聚拢资金，要求租客在与长租公寓企业签订租赁合同的同时，与相关金融机构签订借款合同，由该金融机构将租期内全部或部分租金一次性支付给长租公寓企业，租客按约向金融机构偿还贷款的融资方式。“租金贷”模式下，长租公寓企业与金融机构之间并不存在直接的法律关系，而是利用租客的个人信用贷款获取资金，实现短期内融资的目的。长租公寓企业享受贷款收益，但是相关法律风险却由产权人与租客承担。关于租客向金融机构申请的“租金贷”如何处理，笔者认为租客向金融机构申请贷款用于支付租金，与金融机构之间形成借款合同关系，与租赁关系并非同一法律关系。在无特殊约定的情况下，根据合同相对性，租客不能因为其与长租公寓企业之间解除合同而终止履行借贷合同。鉴于此类纠纷通常涉及众多租客，社会影响较大，在租客与长租公寓企业之间纠纷未解决之前，为保护广大租客权益，建议相关金融机构对租客采取不催收、不扣款、不计息、不上征信等保护措施，通过法律途径解决与租客、长租公寓企业之间的矛盾。

三、案件启示

产权人、租客维权应保持理智、避免冲突，对于租客有证据证明仍在合约期内，且已向长租公寓企业支付租金的，为避免激化矛盾，产权人不得采取断水、断电、换门锁等方式，强制租客搬离。产权人、租客应友好协商，分担损失，平稳过渡。协商不成的，可以向公安机关反映或向街道、人民调解委员会等申请调解，或通过法律途径维护合法权益。本案中，产权人与租客协商合理期限内返还房屋，租客将退租后长租公寓企业所欠的预付租金债权转让给金融机构，金融机构以此结清租客贷款。此方案为各方减少损失、简化矛盾提供了良好借鉴。