房地产REITs融资模式及其运用价值研究

2021-11-25杨明敏

经营者 2021年12期

杨明敏

（武汉绿地滨江置业有限公司，湖北武汉 430000）

开发房地产时，面临的主要问题就是资金问题，房地产项目的资金链是比较特殊的，与房地产行业自身的经营特点有关。一般来说，融资能力在很大程度上决定着企业能否在市场竞争中胜出，同样关系着企业能否继续发展下去。房地产行业的主要特点就在于资金投入量非常大，而且回收的期限非常长，所以房地产企业如果想要在竞争激烈的市场中站稳脚跟，必须具备非常强大的资金筹集能力。房地产信托是房地产与信托行业融合的产物，也是房地产金融非常重要的构成部分，房地产信托的发展离不开房地产行业的发展，更离不开信托行业的发展，能够为房地产行业的发展提供更多的资金。

一、信托的理论基础

我国房地产ABS产品的交易结构主要有直接转让的交易结构、类REITs结构、信托模式结构（类CMBS结构）三种。对于写字楼、科研办公楼、仓储物流中心等不动产，其项目公司股权可以过户给私募基金，专项计划持有私募基金份额，即过户型REITs，通常采用类REITs交易结构；或者以公寓酒店/度假村、购物中心、社区商业、写字楼等不动产为抵押，信托计划发放信托贷款（或委托贷款），专项计划持有信托受益凭证，即抵押型REITs，通常采用信托模式结构。对收益权证券化，需要将收益权转为债权，适合采取信托模式的交易结构。

（一）信托的概念

信托指的是融通资金，这是一个非常灵活的金融类活动，以资金与财产为核心，以信任为基础，以资金委托的方式进行财产的管理。简单来说，就是为了有效实现某些目的，把财产委托给机构，按照要求全权代理，进行各类经济活动。财产所有者就是信托人，信托人可以是自然人，也可以是法人；承接财产代理业务的人称为受托人，受托人一般是法人；财产委托者所指定的享受财产的人称为受益者，受益者一般是第三人，也可以是委托人自己。如果委托者和受益者都是一个人，信托人就是自己的自益信托。

如果想要以信托的方式运用财产，首先委托人需要寻找自己信赖的受托人，然后签订合同，其次受托人需要对委托者给予的财产进行处理，最后受托人会把得到的收益转递给受益人，这是信托运行的一般流程。信托行业之所以越来越受欢迎，是因为财产的拥有者都希望自己手里的财产能变得更多，随着信托需求的增长，信托机构应运而生。

（二）信托的种类

1.抵押贷款类信托

抵押贷款类的信托产品指的是公司抵押财产或股权作，发行信托产品之后，把所得的资金提供给公司使用。抵押贷款类的信托，其募集金额占整体金额的76.2%，以财产或股权担保的方式募集资金是主要模式。这种模式的体量比较大，而且非常容易成功，因为这种方式是完全仿照银行贷款模式设立的，这种比较成熟的信托业务非常受欢迎。

2.股权投资类信托

股权投资类信托指的是投资公司以股权的方式对信托资金进行运用，这是房地产项目开发者非常重要的选择。信托公司会成为房地产项目的股东，直接对该项目进行运营，并且根据在该项目当中的所占比例获得相关的经营资金，这也成为投资者的收益来源。这种模式的优点在于能够有效增加房地产的资金，促使房地产企业达到银行的融资条件。这种融资方式最接近国际流行的房地产投资信托。

3.股权证券化信托

股权证券化信托指的是投资公司成为房地产企业的项目所得者，并且不直接经营该项目，而是和当事人签订协议，约定在某一个时间按照约定好的价格收购投资公司的所有权。在这样的模式下，房地产企业除了能够有效实现自身的融资目标，还能够真正提升企业的信用等级。

4.权益转让模式

权益转让模式是以房地产开发公司的合法可售房屋作为担保来完成房地产信托，信托公司购买第三方的产品，将其作为预售进行登记，之后把这些产品作为担保，或者将房产收益作为担保，完成后续的信托计划。这种模式一般是为了在多期项目开发的时候，让多个项目共同运作，并且为房地产企业提供更好的融资条件。这种模式在运行的时候存在一定的风险，不仅建工及竣工的过程中存在风险，房屋销售的时候也面临风险。

二、我国房地产信托的主要运作模式

（一）房地产股权投资信托

房地产股权投资信托主要是投资公司以公司的股权作为应用的方式，成为房地产项目的所有者或直接经营项目，并且依据在房地产企业当中所占的比例实现经营。北京国际信托投资公司发行的法国欧尚信托就是一个非常典型的例子。该信托的运行包括六个环节。

第一，北京国投向投资者发行委托计划，投资者跟国投签订合同并且交付资金。第二，北京国投依据文件的需求进行房地产项目的采购。第三，北京国投按照所签订的文件的具体要求，将房屋出租给法国欧尚超市集团，并且签订合同。第四，承租人需要支付租金。第五，北京国投需要按照文件的具体需求，扣除一些必要的管理费用，向投资者支付投资的收益。第六，在信托期末，北京国投需要发行下一个计划，用于归还上一期投资人的投入本金。

（二）股权证券化信托

股权证券化信托就是投资公司成为房地产项目的所有者之后，不直接参与项目当中，而是签订协议，当事人按照约定的价格回购公司的所有权。在这样的模式下，房地产企业除了能够有效融资，还可以提升自身的信用等级。依据121号文件的规定，房地产自身的资金绝对不能够低于开发总资金的30%，而这30%必须是所有者的权益。

三、发展我国REITs的政策建议

REITs是指房地产投资信托基金，是通过发行股票或收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。一个标准REITs通过公开募集资金，将基金资产投资于房地产产业或项目，将租金收益和未来资产价值作为支持，以此获得投资收益和资本增值。

（一）培养大量的机构投资者

经过研究可以发现，不断增长的投资参与者成了REITs市场最积极的因素，它能够有效引导其他投资者投资，并且也有利于帮助市场形成更加成熟的投资理念。除此之外，机构的投资者在一定情况下，能够通过自身的投资行为有效稳定市场，降低市场出现波动的概率，让收益变得更加稳定。

事实上，我国现在并没有真正定义机构投资者，这对房地产信托来说是非常不利的。因此培育相关投资者是社会发展的必然需求，只有让投资者占领市场的主体地位，才能够真正满足稳定市场的需求，让REITs快速发售。

（二）完善人才培养机制

从REITs的运行状况来看，它是更加偏向于理财的资产运作，而不是简单的房地产项目实施方案。如果想要发展REITs，必须培养一批既具有投资眼光又能够熟练掌握银行业务的理财专家，同时，这些专家还需要对我国房地产行业的发展有一定的了解。与美国等发达国家相比，REITs在我国仍处于起步阶段，针对REITs的讨论还比较少，信托行业的复合型人才更是少之又少。就目前我国信托行业的发展来看，实际管理人员以房地产行业的人员居多，但是他们在理财方面的能力比较欠缺，这不利于我国房地产信托的长期发展。只有加强这方面的人才培养，才能够组建更加专业的人才队伍，促进REITs在我国的发展。