房地产企业全面预算管理体系的构建

王小华

（融通地产〔广西〕有限责任公司，广西 南宁 530000）

一、引言

与一般生产经营性企业相比，房地产企业的财务管理更具复杂性，房地产行业具有劳动力密集、资金密集以及财务风险大防范难度高等特点，其全面预算管理的构建难度系数自然也有所提升，特别是企业的业务预算和项目预算。因此，全面预算管理不仅是现代企业对财务管理的必然要求，还应该结合房地产行业的特点，构建一套完善且科学的全面预算管理体系。因此，本文从构建全面预算管理体系的意义进行分析，根据现行构建存在的问题，提出一些相应的改善措施。

二、房地产企业构建全面预算管理体系意义

第一，实现资源合理配置和高效利用。在企业在项目评估和开发阶段，就需要对期间费用、开发间接费用以及土地与建安成本进行测算，根据测算的结果将有限的资源进行合理统筹规划，以加强全面预算管理，实现资源合理利用［1］。第二，提高项目开发建设的质量与效率。房地产企业构建全面预算管理体系，势必将全面预算管理延伸到项目开发、建设、管理、竣工等过程中，通过合理预测项目开发建设阶段可能发生的问题以及外界客观环境的变化趋势，提前采取有效措施，以最大限度地释放资源的潜力，并有效地将偏差控制在预算范畴内，以此提高项目开发建设的质量与效率。第三，对经济活动进行有效控制。房地产企业在实施全面预算管理过程中，以企业战略目标为导向，将企业中长期目标分解至项目开发建设过程中的各个环节中，并细化为相关部门的短期目标。

三、目前房地产企业构建全面预算管理体系过程存在的不足

（一）预算目标与战略目标黏性不大

想要达到全面预算管理体系的预期效果，房地产企业势必要将战略目标贯彻到经济活动的全过程中，即以战略目标为导向，将企业的中长期目标划分为具体的预算目标，由预算目标的实现，逐渐完成企业中长期目标，最终汇成企业长治久安的战略目标。然而现实中，在不少房地产企业现行的全面预算管理过程中存在这样一种现象：战略目标由董事会提出，预算目标由财务部门负责。导致战略目标不是预算支持的，预算目标不是战略引导的，由此制定出的预算目标与企业战略目标黏性不大，不利于预算目标和战略目标的实现，最后影响企业整体的效益。

（二）预算编制工作质量有待加强

房地产企业预算编制工作质量有待加强的主要原因是集团化运营管理方式在房地产行业得到一致认可和推广，而预算编制在这种管理模式下得不到足够的伸展。即集团企业的子公司以及二级部门在预算编制过程中缺乏一定的自主性，换言之，相关部门难以将部门实际情况和职责范畴反映在预算管理过程中，继而无法在预算执行中发现潜在问题，一定程度上增加了风险发生的概率。此外，房地产企业还应该在预算编制方法、提高部门参与度、降低预算编制的主观臆断性等方面下功夫，才能真正地保证预算编制的科学性、合理性以及完善性。

（三）缺乏完善的预算管理体系

就目前阶段而言，我国缺少各种产品种类的预算管理标准，导致房地产企业预算编制的科学性难以保证，造成预算执行与实际之间过于悬殊，归根结底是房地产企业未能为全面预算管理制度落实奠定良好的基础，比如领导的重视程度、全员的配合意愿、预算绩效管理机制的设置等等。造成这种现象的主要原因有以下两个：一部分企业是因为处于起步发展阶段，预算管理组织体系尚未健全；另一部分企业是对全面预算管理缺乏足够的认识，造成内部管理松懈，部门之间交流沟通不畅，继而影响预算管理体制的贯彻与落实。

（四）预算执行中存在的制约因素

第一，集团化运营模式造成企业审批环节烦琐复杂，权力高度集中，各部门间的预算授权产生偏差；第二，预算执行分析只停留在表面，缺少科学的预算报表；第三，预算指标设定缺少整体性和目标性，此外还缺少凭证的目标调整授权，无法构建对应的调整体系［2］。上述种种，均对预算执行造成严重的制约。

四、房地产企业全面预算管理体系构建优化对策

（一）预算目标的科学设定及优化

在房地产企业在全面预算管理实务中，一个科学合理的预算目标会对后面工作的开展起到事半功倍的效果。房地产企业的预算目标必须要结合企业战略目标，即企业相关管理者根据企业实际情况和自身权益，采取合理合法的方式和管理手段，引导并将全面预算管理落实到位，挖掘资源潜在力量，为企业经济效益获取更大的发展空间。因此，在房地产企业制定预算目标实务中要注意以下两方面：首先，房地产企业领导者要加强对预算管理的重视和认知，通过不断学习，树立科学的全面预算管理观，以全局发展的眼光和敏锐的市场洞察力，根据企业发展方向和实况制定企业战略目标。其次，房地产企业要根据市场发展需求，合理修订现有的运营战略，观察市场份额与企业发展之间的联系，根据运营指标确定预算指标［2］，以此保证预算指标和目标的科学合理性。

（二）加强预算编制管理

预算编制作为全面预算管理的重要部分，其质量直接关系着预算执行的效果，因此，加强预算编制管理对构建健全的全面预算管理体系可谓十分重要。房地产企业在提高预算编制质量与效率时，需要做到以下两点：第一，根据市场变化分析和对自身经营管理模式的审视以及预算编制方法的特点，优化预算编制模式，巧妙地将多种预算编制方式融合在一起，比如滚动预算法、零基预算法等等，使其既能反映当前发生的事项，也能根据外界环境的持续变化及时更新预算，以此确保预算编制结果与企业实际发展相一致，同时避免预算执行与实际情况产生偏差；第二，可充分利用企业现有的全面预算管理系统，一方面提高子公司和部门的参与度，便于及时获取各个子公司和部门的预算信息，为预算决策提供充分的参考信息数据；另一方面因系统不受时间、地域限制，能实现数据与信息的共享，极大地提高全面预算管理的质量与效率。

（三）构建完善的预算管理体系

房地产企业想要有序开展全面预算管理工作并得到预期效果，势必要构建一套完善且健全的预算管理体系。首先，结合企业实际情况构建完备的职责机制，明确各部门、各岗位的权利和责任，预算管理过程中一旦发生问题，及时处理问题的同时，根据问题大小予以第一责任人相应处罚，这样一方面可以有效避免相关部门及人员相互推诿现象发生，另一方面也能提升全面预算管理过程中其他相关机制的严谨性。其次，在制定预算编制、预算执行、预算评估以及绩效考核等相关体系时，房地产企业一定要在运营成本应用透明度和清晰度方面多加关注，同时也要明确业务活动和项目活动所需成本的定额标准［3］，才能正确引导全面预算管理工作顺利实施。

（四）提高预算执行水平

房地产企业想要提高预算执行水平和质量，需要做到以下两点：首先，加大预算执行监管力度。预算执行部门要严格按照上级部门下发的预算要求进行预算执行，监管部门充分履行职能，既要督促预算执行效率，也要监管预算执行是否落实到位。其次，将年度预算按照月度或季度进行细化。在细化预算之前，相关执行部门理应明确两条红线，一是经过审批后的预算不可随意更改；二是各类支出不可超出预算，基于此，企业还应该建立完善的全面预算执行情况动态反馈机制和纠偏机制［1］，以此确保顺利完成月度预算、季度预算以及年度预算。

五、结语

全面预算管理对企业健康发展起到十分重要的作用，不仅对企业战略目标的所有资源进行统筹规划，有效地提高资源利用率，还能通过规范的预算管理体系，有序开展全面预算管理活动，促进企业整体管理能力的提升。但是在实务中，由于各种原因预算管理未能达到预期效果，基于此，从预算目标的设定、预算编制管理的加强、预算管理体系的完善以及预算执行水平的提升四个方面对全面预算管理进行优化，以期推动我国房地产企业更好更快地发展。