房地产企业全面预算管理 存在的问题与对策研究

郭珺

（龙岩市土地发展经营有限公司，福建 龙岩 364000）

我国房地产企业正处于高质量发展的阶段，面对有限的可开发土地，有限的利润空间和不断增长的成本费用，企业必须实施精细化管理，因此全面预算管理对企业发展是非常重要的手段。为了让企业健康持续的发展，我们必须认识到全面预算管理的重要性，并不断提高对全面预算管理的认识和运用能力。

一、房地产企业实施全面预算管理的重要性

全面预算管理是通过对未来经营活动的预测，并根据预测结果合理分配企业的资源，科学规划项目的一种管理方法。房地产企业实施全面预算管理的重要意义主要体现在以下几方面：首先房地产企业项目开发是一个复杂的过程，进行全面预算可以帮助企业分解项目各个环节，从中发现经营过程中的风险，做到事前控制。其次企业经过全面预算可以细化和量化经济指标，为企业经营提供参考，促进各个部门更好的分工和协作，为了同一个目标一起努力。最后房地产企业面临复杂的市场环境，全面预算可以帮助企业分析市场环境，分析未来的经济形势，对企业后续的投资规划提供一定的参考依据。

二、房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）对全面预算管理工作重视不足

全面预算管理涵盖了业务预算、项目预算、财务预算等方方面面，它着重强调“全面”，要求各个部门积极参与，但是在实际预算编制过程中，往往都是财务部门独自承担，其他部门的积极性不高，比较消极，容易造成各个部门预测数据失去关联。如营销部门预测销售情况应该根据工程部施工进度，若营销部完全没有结合工程部门的数据来预算，那么营销部预算出来的数据完全只是理想状态，与实际业务情况脱节。多数部门只是为了完成预算工作而进行预算，失去了全面预算的真正意义。

（二）预算编制基础缺乏前瞻性

预算编制应根据业务预算而进行编制，实际中大多数房地产企业业务预算大多根据目前情况而预算，并没有分情况来预测未来业务量，没有预测现有业务的情况和增加投资项目后的业务情况。由于房地产企业投资项目都是需要大量资金，有无增加投资项目对于整体预算有着重大影响。由于企业绩效考核往往会根据年度预算目标来下达，因此有些企业为了绩效考核可以完成，有意识地将预算目标设定比较低，造成多数房地产企业编制预算都保守化，仅基于现有业务预算，制定可以完成的目标，而不制定需要努力才可以完成的目标，使得全面预算流于形式，并没有实现它本身的功能，无法为企业发展提供一定的参考依据。

（三）预算执行过程缺乏监督和分析

房地产企业一般都会编制全面预算，根据全面预算分解工作目标，并在企业经营过程中监督各个业务流程的进度。按照项目进度实际情况对照预算情况进行差异分析，及时指出改进措施。但有些企业运营过程中并没有对预算执行情况及时进行分析和跟踪监督，往往在做决策时忽略了预算指标，超出预算时也没有履行审批手续，一般只进行事后的说明。预算的前期是事前控制，预算的执行就是事中控制，预算过程的监督和分析可以有效地规避经营风险，或及时采取措施降低风险。由于企业没有及时监督和分析预算和实际经营情况的差异，给企业带来了不可估计的风险。

（四）预算和实际情况偏差较大

房地产行业的全面预算比较难把握，由于它项目周期长，受内外部环境影响，不确定因素多，由此房地产企业的全面预算结果和实际情况偏差比较大。例如：房地产企业在前期预算拿地情况时，要去了解本年出让地块的情况，但是出让地块的具体情况和进度是不受控的，无法准确预计什么时候地块出让，以及是否可以成功拿下地块；在开发阶段预算工程进度时，实际施工进度和成本管控都会影响到预算数据，在营销阶段无法准确预算预售时间、销售数量和销售单价，这些都会造成企业的全面预算和实际情况偏差大。

三、房地产企业全面预算管理存在问题的原因分析

（一）缺乏对全面预算管理的认识

房地产企业管理人员对于全面预算的理解和认识不够全面，潜意识的认为全面预算是财务部门的事情，对于全面预算工作积极性不高，造成数据与实际情况偏差较大。一般全面预算需要前期部门、营销部门、工程部门等每个部门共同参与和配合，得出一个比较合理、各部门认可的业务预算。如果各个部门管理人员对于全面预算认识不够，参与度不高，就会使得预算脱离实际，无法实现预算目标。

（二）绩效考核机制不科学

一般情况下，集团企业或上级企业下达绩效考核指标是根据下级企业的全面预算。由于绩效考核的导向，容易造成被考核企业为了保证可以完成上级企业下达绩效考核指标，而在编制全面预算时过于保守，且有意识地降低预算目标值，预算编制基础缺乏前瞻性，导致全面预算管理无法发挥应有作用。

（三）缺乏健全有效的全面预算管理制度

全面预算管理离不开制度的规范，但是中小型房地产企业多数没有制定预算管理制度，使得预算工作无法严格执行，没有明确全面预算工作的职责分工，容易使得各个部门不重视全面预算工作，部门间互相推诿工作，大大降低全面预算管理工作的效率。此外，有些房地产企业全面预算管理制度中缺乏预算考核机制激励措施，制度中只明确惩处方法和责任界定，没有明确预算工作优秀的激励措施，不利于提高员工的积极性，使各部门在预算执行过程中对监督和分析工作产生懈怠思想。

（四）预算体系不科学

房地产企业的预算不同于其他企业，受宏观因素影响大，不确定性多，然而现在的预算体系基本没有区分行业，没有针对不同行业来设计预算体系，预算体系不科学、不先进，造成预算与实际偏差大。

四、提升房地产企业全面预算管理效果的对策建议

（一）提高管理人员对全面预算管理的重视程度

全面预算管理工作对企业持续发展有着重要意义，在全面预测业务和未来市场行情的情况下，制定出企业的预算目标，给企业和员工努力的方向，全员朝着共同的经营目标奋斗，可以激发员工的积极性。房地产企业要提高管理人员对全面预算管理认识和重视程度，不仅可以使管理人员在全面预算工作中明确自己的角色，还可以分解项目，预测风险点，提高管理人员的管理水平。企业应做好以下几方面：第一，每年在全面预算工作开展前举行预算动员大会和预算工作分工会议，明确各自职责，各部门共同配合完成全面预算工作。第二，举行全面预算培训，使管理人员更加清楚了解预算的意义和流程，提高员工的全面预算水平。第三，学习先进企业全面预算管理经验，结合自身企业特色，改进全面预算管理工作方法。

（二）完善绩效考核工作

绩效考核和全面预算两者相辅相成，由于执行过程中缺乏有效的衔接，造成全面预算容易受主观因素影响，使企业全面预算管理达不到应有的效果。绩效考核指标的下达可以根据不同的行业来设定完成预算的难度系数，根据不同行业的难度系数结合企业的预算执行结果来制定绩效考核指标。如房地产行业的绩效考核目标可以根据全面预算结果结合难度系数来下达，而企业应该根据预算情况真实、科学的编制全面预算，让全面预算工作可以真正地为企业带来效益。同时绩效考核也可以更好的依据全面预算来对企业下达考核指标。

（三）建立并完善全面预算管理制度

没有规矩不成方圆，制度就是企业管理的规矩，建立并完善全面预算管理制度可以明确预算工作职责和预算工作流程，使各部门各司其职，共同完成预算工作。房地产企业可以依据《中华人民共和国预算法》或参考同类型同行业企业已有的全面预算管理制度来制定适合企业情况的全面预算管理制度。由于经济形势不断变化，税法、会计准则等财务类知识和非财务类知识都在不断变化，所以全面预算管理制度也要跟上变化，不能让制度滞后而变成无法实施。对于已经制定全面预算管理制度的房地产企业，应根据企业实际运营情况不断完善制度，使其更加有利于全面预算管理工作的实行。在企业进行全面预算管理工作时，严格按制度执行，让制度落到实处，而不只是摆设。预算管理委员会定期汇报预算工作情况，不断的改进和完善全面预算管理制度。

（四）完善预算考核奖惩机制

全面预算考核是对各个单位预算完成情况进行考核，根据考核情况对企业采取一定的奖励或惩罚，为企业发展提出合理化建议。全面预算考核是一种动态考核和综合考核，企业在特定预算期间的预算执行过程中和完成后都可以进行考核，以便更好地实现企业战略和预算管理目标。对于预算优秀的单位和个人，应该给予奖励，对于预算完成较差的单位也应该给予一定的惩戒，做到有奖有罚，让员工明白制度不是形同虚设，激励企业员工的工作积极性。预算考核也应考虑企业项目的周期性，按照项目的周期性考核和按照会计年度考核的结果大大不同，如对于房地产行业可以根据项目周期性来进行考核，而不能一味地按照会计年度来考核。

五、结束语

面对复杂的市场环境和不断变化的宏观政策因素，房地产企业要积极运用各种管理手段保证企业健康持续发展，而全面预算管理是管理企业的重要有效的方法。企业应该提高管理人员对全面预算的认识和重视程度，提高全员参与的积极性，完善绩效考核工作，建立并完善全面预算管理制度，发挥全面预算管理的作用，为企业的发展提供有效地保障。