宏观调控下房地产企业金融投资模式

苗延科

【摘要】近年来，受宏观经济形势以及国家“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”等政策的影响，房产企业的运营、生存压力都日益增长。为了进一步获得利润，房产企业在投资领域上投入了更多的资本，但高资本虽可能带来高收益，也不可避免地会使企业面临高风险。本文主要分析了我国国内房地产企业主动配合宏观调控调整金融投资模式的必要性，并指出了目前我国部分房地产企业金融投资模式的缺陷，总结了改善房地产企业经营模式、拓展投资渠道的正确方法与合理路径。

【关键词】宏观调控;房地产企业;金融投资【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地产企业的发展离不开金融市场内部投资的支持，为了控制房地产市场中资金的流通速度与具体投融资渠道，有关部门应当鼓励参与市场交易的房地产企业主动使用经过司法部门认证的专业性投融资工具与标准化渠道，进行一系列受到监督与控制的市场交易，商业银行可应房地产企业的要求，为其提供低息或无息的贷款与信用服务，满足房地产企业的客观资金需求，在理解房地产行业客观需求与主观经营动机的前提下，合理调配稀缺的金融资源，进行严格的资格审查，控制土地出让项目的具体招标范围与内部作用机制，革新房地产业的金融投资渠道。

1、房地产企业投资管理的现状和不足

1.1投资规模大，投资行为不合理

房地产行业是资金密集型行业，需要在建筑项目上投入大量的人力、物力、财力，行业整体的资本负债率一直居高不下，其资本投资决策的影响效应也居于行业首位。就目前的情况来看，虽然全国百强的房地产企业拥有融资优势，但房地产商整体负债比率仍然较大，行业内普遍存在投资规模大、资本结构不科学、财务杠杆利用不合理等问题。大部分地产商的财务杠杆水平都超过限定指数，企业的盈利很容易通过债息转移至负债方，融资风险较高，在一定程度上抑制了管理者的投资行为。再加上经过疫情后，部分企业面临的竞争和生存压力陡然增加，出现不少为求高收益而承担过高风险的不理智投资行为，这不仅会导致企业资金被占用，错失投资的良好时机，更可能致使企业的发展陷入破产危机之中。

1.2投资组合利用不足，现金流有风险

通过考察房地产企业的投资现状可知，很多企业虽然投入了大量资金，但回报率却不尽如意，且在投资选择上往往注重单个项目的利润回报，没有将风险与收益结合起来综合考虑。对于在特定风险情况下将财富进行分配，在不同的资产组合下获得最大化收益和最低风险的研究都明显不足。同时，资本结构的不合理导致房地产企业过度依赖银行借款。虽然银行借款可以在短期内使企业获得充足的资金，但银行借款占据资金总额高达70%的比例也使得地产商的资金来源单一化，多样化融资工具相对匮乏，企业的筹资风险较高。此外，当企业的流动比率、速动比率都低于正常水平、无法抵御常见风险时，资金的周转速率就会明显降低，致使现金流出现问题，流动性风险也随之上升。

1.3财务分析方式单一，缺乏针对性

财务分析方法是房地产行业在进行投资决策时常用的可行性分析方法，通过该方法可以直观量化目标项目的潜在风险，在多个项目中找寻到最具经济效益的选择。但是，当前的可行性分析主要采用内部收益率和净现值两个参考指标，选用这两个指标本身毋庸置疑，问题在于单一依靠这两个指标会带来一系列的片面问题，没有把握财务分析的整体应用，使得最终的评价效果难以达到预期。比如，在计算净现值时，房地产行业不同企业选择的折现率大多是根据资产定价模型或者戈登模型等而推出，未能与企业现实的融资成本、预期效益、预期风险等情况相结合，测算出的折现率和净现值的针对性不强，导致实际的可行性分析效果不佳。

2、房地产项目投资风险的特性

2.1多样性与组合性

房地产投资项目投资周期较长，会受到外部因素的干扰，且这种干扰远大于其他投资因素，如经济态势、宏观经济动向、城市需求、行业竞争、法律法规等，这使房地产项目投资风险具有多样性与组合性特征。

2.2不确定性

房地产投资的周期长、涉及面广，故不确定性是其非常重要的一个特点。简而言之，无法准确地对其进行预估和分析。另外不可抗力和经济危机等因素，也會对房地产的投资产生影响，因此房地产投资风险具有不确定性。

2.3变现性差

在房地产项目投资建设过程中，资金需求量大且前期投入较多，而其实现营收的方式较为单一，主要是通过销售变现，以实现盈利，且大量回款需受资金监管无法及时取用，其与债券、股票等随时可以变现的方式具有很大的差异，要想短期变现，很可能会造成严重损失，即变现性较差。

2.4激励性强

在需求端层面，房地产投资依然是消费者需求端的重要选择。特别是在一、二线城市，项目周边既有的配套，远期规划的想象空间，依然是商品房二级市场的有力支撑。由此可以印证高风险行业可以带来高利润的特征，一般而言，房地产项目投资风险也会给投资者很强的激励性。

3、拓展融资渠道促进房地产企业健康发展的建议

3.1组建能够提供稳定预期的私募基金项目

房地产企业为了拓展自身的融资渠道，满足投资者对经营方式与投资回报率的要求，必须根据实际情况对投融资路径做出调整，在专业性的金融机构的帮助下建立具备较强竞争力的私募基金，为房地产企业的资产收购、项目开发、资金周转、线下销售等活动筹集更多可利用的资金，全面提升资金的利用效率，把握私募基金的基本特征，如灵活性较强、具备配套推出机制、经营成本较低等特点，让房地产私募基金为企业创造更多浮动性的经济收益。为了控制市场波动的幅度，消除多数市场中投资者的顾虑，企业应当选择固定的收益分配模式，面向投资者分配多数经营成果，尽可能地分散房地产企业的资金风险与经营压力，逐步扩大房地产企业所推出的私募基金的覆盖面与受众群体的规模，推出不同层次的投资方式，保证多种类型的投资方式能够满足市场上不同等级的投资者的需求。房地产企业必须组建专业化的经营队伍，做好关联性的经济交易，规范具体的操作流程。为了防止部分缺乏经营资质的金融企业或投资人违反行业规则进行套利，必须加大对相关监管活动的力度，针对项目投资形式与资金使用方式开展系统性的严格调查，分析投入项目经营活动的资金是否安全。

3.2构建证券化投资路径和融资渠道

推动新时代我国房地产经济的发展，为房地产企業创造良好的经营环境与可靠的融资渠道，必须主动将房地产经营项目的期权与股权转化为可交易的有价证券，投资人可在金融市场上根据自身的需求将个人持有的房地产物权转变为可交易的数字化证券，让针对房地产经济的投资成为可交易、可置换、可流通的虚拟化资产，保证参与交易活动的证券商、投资人、房地产企业经营者均可在此类证券交易活动中获得充分的经济收益，这种全新的投资方式能够创造全新的经济增长点，拓展房地产有价证券的使用范围与流通渠道。房地产证券化发展必须秉承资产证券化的经营理念，主动抵押贷款证券，面向金融市场发行多种类型的有价证券，以我国房地产行业的投资信托作为主要的信用担保者，将市场上各类投资者对地产项目的投资转化为具备商业交易价值的证券，将现有的物权持有关系转变为新形态的债权关系，以此活化金融市场，提升金融交易资源的利用价值。

3.3构建房地产信托与债券融资机制

为了促进我国房地产业的发展，使之获得足够的可利用市场资金，房地产企业必须主动与社会上的信托投资公司进行跨领域的合作，受到房地产企业委托的信托公司必须组织相应的活动，在短时间内筹集更多可利用的资金。通过推出房地产信托服务，房地产企业可拓展金融投资路径，快速转移地产商品的所有权，缓解自身所承受的经济风险，房地产产业的持有者可将自身所持有的地产产品的经营权委托给专业性的经营团队，经营团队可将资金投入到房地产经营项目之中，并开展高水平的管理活动，吸纳来自不同渠道的资金与社会化资源，根据较为完善、系统的经营计划与运作方案，消解此类融资与经营活动所造成的风险，让房地产企业获得更多流动资金，降低企业所承受的资金风险与经营压力，避免在融资的同时增加企业的债务，这种方法能够改善企业的财务状况，保证金融市场中可利用的资金流入房地产市场，全面提升房地产市场的活跃度。房地产企业可根据自身的融资需求与金融市场的变化，获得流动性层面的支持，拓展商业化地产期权交易业务的实施方式，防范国家相关行业的金融风险，与其他行业的资产经营平台进行跨领域的合作，部分拥有大量盈余资金的资产持有者可根据自身的需求购入不具备较强流动性的地产商品，可降低房地产企业独自操盘所承受的经济压力，符合国家所制定、推行的房地产市场调控政策。

结语：

对房地产企业而言，分析其投资行为的可行性并进行风险规避至关重要，对于维持企业良性发展有重要意义。房地产企业管理者必须主动调整企业的外部融资渠道，把握政策调整所带来的战略性机遇，推出形式新颖、具备较强竞争力的特殊业务，将主动型管理模式与被动型融资模式融为一体，立足于自身丰富的投融资经验，拓展房地产企业的金融资源利用路径，保证企业能够满足参与商业化公司收购业务的资质要求，帮助有关部门化解房地产交易市场中潜在的金融风险。

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