如何提高房地产工程造价咨询项目的工作效率

苏凯

（天信工程项目管理有限公司，湖南 长沙 410000）

社会现代化发展背景下，使得社会各界开始不断提高要求各工程建设项目，此时最为基本的要求就是科技化及便捷化，而受这一要求影响，必然会逐步提高工程建设项目的成本。大部分企业开始在工期方面进行盲目缩短，开始减少材料及施工流程等方面成本投入，最终必然会导致工程建设质量与标准要求不符。在项目建设过程，为确保实现有据可依的工程管理目标，必须引进工程造价管理制度，以制度为支撑开展具体管理工作，同时积极引入工程造价咨询，进而以此为基础，促使房地产建设项目开展过程中的造价成本管理水平得以全面提高，确保建设项目的成本控制工作得以科学、有序、规范开展，为建设项目各参建方的最大化利益实现奠定坚实基础。

一、房地产工程造价咨询重要意义

工程造价咨询管理工作具有专业性、独立性的特点，在为有关单位提供造价咨询服务的过程中，要本着公平、客观的原则，确保咨询结果能够满足委托方的各项需求，提升成本管控工作效率，为工程的顺利开展奠定基础。在工程造价咨询管理时，要注意做好风险防控措施，促进建筑行业蓬勃发展。

通过工程造价咨询，能以有效判断支撑项目建设过程的各项决策。人才是任一行业发展过程的必要基础，而对于工程造价咨询行业来说同样如此，为确保工程造价咨询的人才队伍得以不断壮大，必须注重专业人才的积极引进，而要想在众多同类企业中充分突出自身优势所在，就需要在人才专业知识及技能方面进行不断提高。受这一因素影响，就应该在人才培训教育方面加大力度，进而以专业化的人才支撑工程造价咨询科学规范开展，为项目建设各决策制定提供可靠依据。近年来，造价咨询企业从业人员数量日益渐增，因此对于施工企业及建设单位来说，在选择造价咨询企业进行合作的同时，也应高度重视人才的引进。

通过工程造价咨询，能从行之有效的控制策略应用方面开展项目造价管理工作。在进行具体的工程造价咨询过程，能获取准确工程项目建设所需人工及材料、机械设备等方面的成本数据。以准确数据为支撑，为后续工程造价开展奠定坚实基础，进而达到有效控制工程造价的目的，使得工程项目的成本投入始终处在可控范围内。

能为工程项目良好开展和顺利推行提供保障。项目具体施工的过程中，尤为重要的工作任务之一就是施工成本控制，一旦并未良好控制项目施工成本，极易产生增加成本的情况，最终影响项目建设及管理工作。在建筑项目开展过程，工程造价咨询能为工程造价提供有效控制作用，同时还能从科学角度来控制工程造价各环节具体流程，进而有序且顺利推进工程项目。

二、工程造价咨询关注特点

工程造价咨询工作具有以下特点：

（一）全面性。全过程工程造价咨询工作需实现从决策设计阶段到竣工阶段的全程覆盖，在项目初期参与建筑工程决策工作，更好地为工程建设方提供良好造价建议并持续跟进。

（二）动态性。建筑工程项目周期长，施工现场环境复杂，且建筑行业市场处于动态变化中，这就导致全过程工程造价咨询工作同样具有动态性，以此应对项目建设中的各项变动，造价咨询企业需根据“月清月结”情况，对成本进行动态管理。为房地产企业资金准备做好依据。

（三）长期性。工程造价咨询方需为建设方长期提供成本控制与造价服务，甚至在工程项目结束后的运维阶段，同样需工程造价咨询方提供帮助。

三、房地产工程造价咨询工作要点

（一）工程项目决策阶段

在项目决策环节，尤为重要的就是项目投资方案及工程效益评估方案等制定工作，这一环节借助科学方式的应用，对工程投资及效益等水平进行评估，如此才能从项目决策阶段对建设工程全过程造价提供有效控制作用。在工程项目决策阶段，造价咨询人员需帮助建设方筛选投资方案，并对所投资的工程项目进行跟踪服务，全面深化分析工程项目拟建的可能性，从经济、技术角度投资方案对比，提升建设方投资决策科学性。建筑工程投资情况可对造价工作造成影响，建设方需在工程造价咨询方的帮助下投资，工程造价咨询方协助建设方搜集工程项目相关资料，并展开市场调研，确保投资阶段造价咨询工作的真实性及有效性，实现项目成本精准估算。

（二）工程项目设计阶段

工程项目设计阶段应用工程造价咨询具体体现在以下几方面：

1.方案设计方面，这一过程需要工程造价咨询人员与工程设计方案说明书及设计图纸等进行充分结合，进而从专业性角度把项目造价估算书科学编制出来。

2.初期设计环节，此环节需要工程造价咨询人员对工程设计图纸及项目说明书、工程设计概算总额等进行充分参考，借此来充当造价控制最高限额这一参数指标。

3.技术设计方面，这一方面主要是在技术及复杂部门造价控制方面进行重点强调，并且要求工程造价人员在编制估算方案时，应以项目技术设计图和相关说明书等为主要依据。

4.设计施工图环节，此环节应与施工图纸及工程预算、相关说明书等充分结合，进而预估工程施工成本，确保在项目初始设计的预算范围内科学合理地控制工程造价。

5.设计交底环节，这一环节需要工程图纸设计部门注重技术交底工作的积极开展，并且由这一部门对全面项目图纸设计内容进行负责，加之追踪跟进项目施工全过程，为工程设计图纸不足之处的及时调整提供便利。

6.各施工环节成本管理优化方面，这一方面应注重成本投入可行性标准的积极建立，进而实现结构化的成本控制，使得项目建设过程不必要的资源及成本浪费现象有效避免，从设计阶段为项目建设全过程高效利用资源目的的良好实现奠定坚实基础。

（三）工程项目施工阶段

1.根据初步设计进行模拟清单编制。造价咨询需积累大量的数据及类似项目经验，按照总体的经济及技术指标进行模拟清单编制，尽量不漏项不多计项，防止施工单位不平衡报价，才能为以后重计量打下坚实的基础，为房地产企业节约资金成本和管理成本。

2.重计量编制与审核。正式审图版图纸出具后。咨询公司与施工单位需同时编制预算，然后进行对审。房地产企业将根据对审的结果签订总价合同。在未进行设计变更签证的情况下不调整合同价格。造价咨询公司需详细了解各类指标，如：营销中心主体、营销中心精装修、展示区园林、大区园林、公区精装、营销中心软装、样板间精装与软装、各业态（高层、洋房、地下室、商业等）等。

3.审核施工过程、工程变更及现场签证会给工程造价带来严重影响，所以需要在这两方面提高重视程度。针对这两方面内容进行重点把控，具体来说，施工前及施工环节，需要在图纸审核方面加强力度，深入分析可能存在的问题，借此有效施工过程控制造价。

4.优化建议。审核施工图预算，这一审核工作开展时，应与施工图详细规定及进度规划、具体施工流程等充分结合，进而审核施工图预算。如果通过审核发现预算比施工图设计规划要高，应注意全面深入分析工作的积极开展，确保问题产生的关键原因得以充分明确，通过工程造价人员和项目责任人的共同协商与探讨，科学调整施工图预算。并与其他地产单位对标，形成对标记录。

5.审核施工组织设计，优化配置项目建设中涉及的多方资源，基于施工组织设计的科学性及合理性等，使得工程造价管理工作得以有效强化。具体来说，应基于施工质量及建筑功能等充分保障的基础上，注意审核施工组织设计，同时在施工的技术及成本等方面进行综合考虑，确保各方面资源结构得以有效优化和调整，实现合理性的造价控制目的。

6.控制设备及材料造价，项目施工环节会消耗巨大成本的就是材料及机械设备。因此建设项目全过程造价管控过程，应重点管控材料及机械设备，基于市场调研工作的深入开展，明确项目建设所需，进而选择招标及询价、发包等方式进行应用，确保采购高质量及高性价比的材料及设备。如门窗工程、栏杆工程不用信息发布价算综合单价，直接按图纸计算材料用量、损耗及人工成本组价。

（四）工程项目竣工阶段

工程造价咨询方应秉承公正公平原则进行竣工结算审核工作，对项目施工设计、现场施工情况进行全面分析，在合同约定的工程计价计量规则下计算出最终的工程结算价，以实现造价控制。在竣工结算审核时，咨询造价方应采用全面审核法，全面了解工程实际建设情况，对于总价合同，审核工程计价模式，审核工程施工中可能存在的各类未按合同履行的违约风险。此外，由于单价合同内综合单价固定不变，因此造价咨询单位应按实际工程量予以计量；若采用成本加酬金的方式签订合同，应以合同内容进行结算审核。

通常情况，房地产企业在完成重计量后将与施工企业签订总价合同。除设计变更签证外，需要咨询公司在施工过程中仔细核对实际做法和清单做法或图纸做法是否一致，对于不一致部分，造价咨询企业详细列明并配有水印的照片，在结算审核中才能占有主导地位，真正为房地产公司节约成本。

结算完成后，工程造价咨询方应重视相关造价指标分析表的整理、归集与分析，合并结算报告提交给建设方，为建设方拿地决策提供历史数据支持。

四、加强房地产工程项目造价咨询管理水平措施

（一）完善内控机制

完善的内部管控机制体系是工程造价咨询管理工作顺利开展的必要保障，要从这几个方面对内控体系进行完善：

1.房地产企业要做好质量监督考核工作，从全过程的角度对造价管控进行监督，加强各环节的管理，管理人员要充分意识到工程造价咨询的重要性，将考核工作落到实处。

2.工程造价咨询管理单位要建立完善的激励机制和绩效考核制度，将绩效考核结果和员工薪酬水平直接挂钩，成为薪酬奖金发放、工作晋升的主要参考依据，全面提升员工工作积极性和主动性，以制度来约束员工行为。

（二）强化咨询队伍建设工作

高素质的咨询团队是工程造价咨询管理工作顺利开展的基础，在当前市场竞争日益激烈的时代背景下，越来越多单位都逐渐意识到，企业之间的竞争从本质上来看就是人才竞争，要将人力资源作为单位稳定发展的重要推动力量，推动工程造价咨询管理队伍建设工作的顺利开展，具体可以从这几方面做起：

1.要紧跟时代发展潮流，对市场进行深入调查研究，满足客户需求，以此为依据开展教育培训工作，为咨询人员构建专业化的知识体系，确保有关人员的专业能力、综合素质满足工作要求。

2.除了要加强咨询人员专业能力之外，还需要全面提升其职业道德修养，要制定个人信用体系，强化职业道德意识，避免出现弄虚作假、贪污腐败的现象。

（三）构建风险防控体系

很多工程造价咨询单位出现风险的主要原因在于没有根据实际情况建立完善的风险防控制度，在开展业务的过程中，要确保制度体系的合理性，要注意：

1.要以行业需求、市场发展、国家经济政策作为主要参考依据，对现有风险防控制度不断进行优化和调整，注重业务流程，提升制度的健全性，严格遵守行业要求和规定，加强监督和管理力度，从源头上避免风险。

2.规范操作流程，确保财务管理工作符合要求，在为建设单位提供咨询服务的过程中，一定避免出现乱收费的行为，否则会为企业声誉、口碑带来负面影响。

3.确定岗位制约制度，要在尊重岗位差异性的原则上，明确各岗位职责，确保各项工作能够规范开展，强化会计基础管理力度。

五、结束语

综上所述，我国经济发展带动了建筑行业的蓬勃发展，工程的顺利开展离不开工程造价咨询管理的支持，在各项工作开展的过程中，想要保证经济和社会效益的最大化，就需要明确工程造价咨询管理的主体地位，尊重其独立性，全面强化咨询人员专业能力和综合素质，要建立健全的风险防控体系，确保各项工作严格按照要求落实到位，要将全过程工程造价咨询管理理念渗透到工程决策、工程设计、工程施工、工程竣工验收的每个环节，提升风险管控水平，推动我国建筑行业的可持续发展。