经济欠发达地区房地产业健康发展探究

王童添

淮北市重点工程建设管理局 安徽淮北 235000

目前，在房地产经济中，政策导向、市场需求与价格都有了很大程度的提升。然而，该状况若一直持续，则难免会导致房地产经济的整体状况变得十分复杂，如房地产的开发销售过于饱和、从业者数量较多等。对此，相关部门应及时整治房地产经济行业的规范，以最大化地确保消费者与从业者的利益。据统计，美国建筑的平均寿命可达74 年，而我国建筑物的平均寿命只有30 年[1]。

1 经济欠发达地区房地产业发展的特点

1.1 房地产业起步缓慢，但发展迅速

我国大部分经济欠发达地区的经济以县城为中心，辐射周围广大农村地区，形成一个相对完整的运营体系。作为第三产业的房地产业，其起步和发展大多伴随着第一、第二产业经济活动范围的扩大和生产方式的转变，住宅分布也由经济活动区域周边向地势平坦和交通便利的地方延伸，由单个建筑体零星分布向集中化方向发展。随着国家政策的扶持和自身产业的聚集，各地利用城镇的扩张功能形成经济区域发展中心，住宅小区、商业写字楼、工业园区等多种房屋形式得以出现，此时房地产业步入高速发展期。

1.2 购房人群相对单一，改善性住房逐渐占据主流

与一、二线城市置业人群分布广、置业形式和用途多样等特点不同，经济欠发达的县域内置业人群相对单一，主要分为两类：一是外出务工人员返乡置业，二是乡村人口进城发展。相对本地人员，外出务工人员收入较高，经济实力相对较强，回乡置业以改善性住房为主，兼顾教育医疗、生意往来、资产投资等目的，而乡村人口经济基础薄弱，工作技能较差，在县城置业的首要目的是改善居住环境和就业，部分进城人口居住在政府提供的各类保障性住房内，他们对房产价格敏感，对住房品质和配套服务要求较低。

2 经济欠发达地区房地产业发展存在的问题

2.1 土地储备风险

很多地方政府把拍卖土地得到的利益作为地方收入的主要来源，在转让土地的时候,政府会考虑土地本身的收益,相应的提高价钱,此时房地产价格会飞速上涨,人们购房时需要进行大量融资,并且在土地购买过程中会有银行和政府介入,这些都会给土地购置带来很多地风险。

2.2 商品房质量良莠不齐，配套设施不完善

由于县域大部分楼盘都实行预售制，交房质量难以得到保障，房屋质量良莠不齐，配套设施缩水、户型改变、房屋质量不达标等情况时有发生，导致房屋纠纷数量也逐年上升。此外，县域内的众多商品房项目配套设施不完善，影响居住体验。新建小区普遍缺少养老、托幼等配套设施，部分小区虽然有一定的配套教育设施，但过密的小区规模使得其承接周边学生能力不足。同时，县域开发商普遍没有在户型、结构、景观营造和配套服务等方面重视购房者的需求，楼盘趋同化明显，销售情况不佳，而有特色的项目价格增速过快，经济欠发达地区的居民收入水平仍然较低，购买力仍然偏弱，房价的过快上涨抑制了居民正常的购房需求。

2.3 资源浪费问题严重

目前，房地产的快速发展主要是依靠消耗自然资源实现的。对于房地产而言，并不是简单地卖房和盖房，人口的密度、自然资源、生态环境以及经济的状况都和房地产的建设密切相关。除此之外，在我国房地产市场中，经济管理制度的不健全、管理措施的不够到位，使得自然资源得不到合理的利用，经济和生态发展不平衡，严重影响了经济的可持续发展[2]。

3 促进经济欠发达地区房地产业发展的政策与建议

3.1 落实“因城施策”，实现多维度调控

面对县域房地产业现状，应着眼于当地房地产业主要矛盾，制定切实可行的房地产政策，落实“因城施策”，建立稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。首先，针对房价过快上涨情况，要对现有房地产开发项目实行开工面积调控制度，适当加快商品房预售证发放，从严控制别墅和超大户型的项目，打击囤积房源和哄抬房价行为，保持县域房价平稳有序。其次，针对部分县域房地产市场住宅与非住宅比例失调的情况，特别是非住宅商品房开发过剩的现状，在年度供地和房地产建设规划审批时，控制商业项目开发总量，原则上不再批准宾馆、写字楼、商场等商业用房项目，不允许库存较多的企业继续拿地。

3.2 提升土地资源的利用度

房地产的建设离不开土地而，土地资源是不可再生的资源。这就需要实现土地资源的可持续发展，提高土地资源的利用性，从而把土地资源转化成巨大的经济优势，以创造出更大的效益。因此，开发商应该加强自身的专业知识，树立保护资源的思想，提升土地资源的利用度，能够在有限的资源和空间当中创造出最大的经济效益，通过专业人士在实地考察的基础之上，制定合理的建设方案，确保土地资源的合理利用。

3.3 规范市场秩序，提升房地产企业实力

健康的房地产市场需要优质的房地产企业和项目作保障，针对县域内房企普遍资质不高、项目风险事件频发的现状，规范房企管理、健全监管体系应成为各地住建部门的重要工作。首先，应加强房地产市场信息系统的建设，加强市场监测，全面、准确地发布市场供求信息，增加交易活动的透明度，严格查处违规交易行为。其次，加强企业资质管理，严格执行房地产开发市场准入制度，优化开发企业队伍，引进更高资质的开发商，或对本地有潜质的企业进行指导，帮助其完善公司治理和合规经营，争取提升开发资质，培育出一批品牌企业，树立县域内行业标杆[3]。

4 结语

在城市化进程不断加快的环境当中，我国的房地产经济也得到了快速发展。目前，在房地产发展的过程中，资源浪费十分严重、环境遭到严重的破坏、结构性的矛盾尤为突出等，都是需要解决的问题。对于实际情况来说，应明确可持续发展的概念，增加环境保护的力度，从根本上提升土地资源的利用度，努力构建房地产行业的微观基础，把市场调节和宏观调控联系在一起，从而提升房地产行业的竞争力，为国民经济发展提供更大的空间。