我国《民法典》中的居住权制度分析及完善

刘建宏

（湖南开放大学法学院，湖南 长沙 410004）

我国设立居住权制度，主要是为了解决弱势群体的居住问题，该制度在保障弱势群体居住利益、充分实现房屋的使用价值和完善住房保障体系等方面具有重要的研究价值。目前，我国大多数居民对这一制度还比较陌生。在社会生活中，因居住问题而引发的各类纠纷经常发生。为了促进居住权制度的有效实施，推动居住权制度进一步完善，本文对我国《民法典》规定的居住权制度谈几点粗浅的看法。

一、设立居住权制度的价值取向

（一）居住权的功能及其类型划分

居住权制度的设立，主要是为了保障某些人群的房屋居住方面的权益。居住权这一概念最初出现在罗马法中，其保障的就是弱势群体的居住权益［1］。随着经济、社会的不断发展，这项制度的内容也相应地发生变化，传统意义上的居住权在其功能上逐渐由单一性向综合性发展。

（二）关于居住权制度的不同观点

关于我国是否应该设立居住权制度的问题，学术界和立法部门存在较大的争议，主要观点可以归纳为两类：一类学者认为应该在法律中设立居住权，因为居住权可以解决社会中一部分弱势群体的居住问题，而且还可以通过房屋的转让、租赁等，实现房屋利用的最大化；另一类学者则认为不应该在法律中设立居住权，他们认为居住权的适用对象并不是整个社会群体，有一定的局限性，只能解决少数人的居住问题，为少数人设立一种新的制度是不合理的。笔者认为，第一种观点更符合我国当前社会的实际情况。

（三）在我国法律中设立居住权制度的必要性

在我国现实社会中，将居住权明确纳入法律规定有诸多好处。最基本的一点就是，可以有效改善和解决部分弱势群体的房屋居住问题，保障其基本居住权益，同时有利于促进房屋居住形式的多元化。

1.保障特定人群的居住权益

居住权起源于罗马，以保障特定人群的基本居住为目的，到了现代社会，居住权的立法根本仍是基于此种观念。我国《民法典》所规定的居住权体现了最显著的特点——社会性。我国居住权的相关制度所保障的不仅仅是少数人的居住权益，而是所有缺乏基本居住条件的群体。虽然在以前的单行法律与司法解释中，已经存在保护居住权益的相关规定，但是，没有形成一项完整的制度，远远没有居住权制度所具有的功能。我国《民法典》规定居住权，对于房屋居住问题的相关规定更加详细和科学，它的作用是其他有关居住的法律与司法解释无法比拟的。因此，在原有的制度无法全面有效地解决居住方面的大量矛盾时，在我国《民法典》中设立居住权是非常有必要的。

2.实现房屋利用的最大化

随着我国社会经济的不断发展，居住权所包含的范围已经不仅仅局限于家庭和财产继承等关系中，它同时存在于经济领域，如房屋的转让、租赁等方面。人们对居住权的需求日益增加，居住权制度的实施，有助于实现房屋价值利用的最大化。房屋的居住权人除了保障自身的居住权益之外，还可以通过房屋投资来获得实际性的收益，进而实现对房屋的有效利用［2］。比如在住房养老问题中，反向抵押或者售后租后等形式，过去都因为制度瓶颈而存在无法解决的问题，现在有居住权作为依据，老人既有了基本居住保障，同时也多了一份收入。出资多的一方可以享受所有权，而较少的一方可以享受居住权，实现房屋居住的合理分配。

二、关于我国《民法典》中的居住权制度的分析与探讨

我国《民法典》物权编的第十四章以六个法律条文确立了居住权制度，顺应了社会发展的需要，有着坚实的理论基础。关于这项崭新制度，应该从立法本意和当前社会现实出发，围绕其具体功能及其内容进行分析、解释，发挥该制度在我国社会生活中的积极作用。

制定印发了《关于进一步规范建设项目水资源论证和取水许可审批管理工作的通知》，就建设项目水资源论证、取水许可审批、取水许可延续等进一步严格、规范、细化。新增取水许可审批严格做到“六个必须”，把好“三个关口”。新增建设项目取水工程或设施建成后，取水审批机关要组织对取水工程或设施进行现场核验，参照论证报告审查意见，对取水工程或设施的建设和试运行情况、试运行期间的实际取用水情况、取水设施计量认证情况、节水设施建设和试运行情况等进行核验，并出具验收意见，验收合格方可核发取水许可证。

（一）居住权的主体和客体

我国《民法典》第三百六十六条规定了居住权的基本要素，明确规定了居住权的主体和客体，主体是“居住权人”，客体是“他人的住宅”。

1.关于居住权人具体范围的分析

在我国《民法典》第三百六十六条的规定中，仅仅表示居住权的主体是“居住权人”，但是并没有很清晰地明确自然人、法人和非法人组织是否都可以成为居住权人，是否都能成为居住权的主体。有一部分学者认为居住权主体应该是以自然人为界限，而持相反意见的一部分学者则认为居住权既可以是自然人，也可以是法人、非法人组织。我们知道，居住权最初开始设立的时候，主要是为了解决特定人群的生活居住问题，在我国，居住权制度也是为了满足特定人群的居住需求，似乎前者的观点更符合实际。但是，随着社会形势的发展变化，人民对生活居住的需求也在不断变化，社会性质的居住权已经不能满足人们更多的需求，无法适应社会的发展需要，投资性质的居住权发展空间在不断上升。在这一性质的居住权产生的主客体关系中，法人和非法人组织有着和自然人同等的主体地位，他们也应该可以作为居住权的主体，这必然要求突破传统居住权主体的局限范围。既符合社会经济的发展需要，同时也可以在一定程度上促进居住权制度的完善与发展。因此，笔者认为，我国《民法典》中居住权主体的范围，应该包括各类民事主体，即法人、非法人组织和自然人。

2.关于客体的分析

我国《民法典》第三百六十六条关于居住权客体的描述是“他人的住宅”。对此，我们可以结合这一章的其他规定，以及住宅、房屋的概念来进行分析与理解。房屋和住宅在概念上是有区别的，房屋的概念外延要大一些，其中就包括了住宅。房屋不仅可以为人们提供住处，还可以供人们在其中办公和开展生产经营，有的商住两用房屋同时具有生活居住与经营、办公的功能；而住宅则是指规模比较大的住房，主要功能仅仅限于满足人们生活居住的需要。基于以上分析，笔者认为我国《民法典》中的居住权客体应该理解为“他人所有的房屋”，将这里的“住宅”解释为“房屋”更加准确。只有这样，才不会将商住两用性质的房屋排除在居住权客体范围之外。作为居住权客体的房屋类型，应该包括各类商品房、经济适用房、廉租房、安置房、小产权房、民俗住房和农村住宅。

（二）对于居住权的有关限制

我国《民法典》中三百六十八和三百六十九条规定了居住权行使的限制。主要体现为以下两个方面：

1.对于有偿设立或无偿设立的限制

从国外的立法情况来看，有的国家规定设立居住权必须是无偿的，有的国家则允许有偿设立居住权。在我国《民法典》审议稿中，对于居住权有偿或无偿设立的问题，只规定了无偿设立的情形，这是对于有偿设立的绝对限制。我国《民法典》正式颁布的时候，明确规定了居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。对于有偿设立的绝对限制改变为相对限制。这就意味着，法律允许当事人对居住权的取得自行约定有偿或无偿。虽然我国法律规定无偿设立是一般情形，但是如果当事人双方自愿以有偿的形式签订居住权设立合同，也应该准予有偿设立居住权。

2.对于转让、继承和出租的限制

对于居住权的转让和继承，我国《民法典》第三百六十九条明确禁止。由于我国《民法典》对居住权的功能定位主要是以社会性质的居住为主，所凸显的也是居住权最基本的一项功能：保障特定人群的生活居住需求。很多国家这类居住权性质的法律都强调居住权不能转让或者继承。从当前社会性质的居住权设立的目的来看，对居住权转让和继承在一定程度上也符合现阶段的社会要求。而对于租赁我国《民法典》第三百六十九条规定设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外，这表明设立居住权的住宅是相对地限制出租。只要当事人约定允许出租，关于不得出租的规定便不能束居住权人。

三、我国《民法典》中的居住权制度存在的主要不足

（一）没有规定法定居住权

我国《民法典》中，关于居住权制度的设立只有合同和遗嘱两种形式，虽然在保障特定人群的居住权益上起到了一定作用，但是还不够充分。如果居住权只有这两种设立方式，就难以充分发挥出居住权在保障弱势群体居住问题上的优势和功能，比如在未成年人、其他无行为能力人与限制行为能力人的居住问题上。因此，应该考虑设立法定居住权，以全面保障弱势群体的居住权益。

（二）没有全面规定居住权主体

房屋的居住权是居住权人所特有的，居住权主体应该有权参与对房屋进行处置。非居住权人的居住权主体一般是设立居住权的房东，以及与居住权人有密切联系的成员，通常情况下是配偶、未成年子女、父母等家庭成员。他们经过居住权人的允许后，对房屋有居住的权益。我国《民法典》中的居住权制度只体现了居住权人的相关内容，没有明确规定非居住权人作为居住权主体的情形，这是在居住权主体制度上存在的不足。

（三）没有给投资性质的居住权安排预留空间

我国《民法典》关于居住权的规定主要是考虑社会性质的居住权，却没有为投资性质的居住权预留一定的空间及衔接的接口。随着市场经济的发展，使得投资性质的居住权逐渐显示出其存在的价值，这一形式的居住权对房屋的科学使用是有很大帮助的，但是却未体现在我国《民法典》中［3］。

四、进一步完善我国《民法典》中居住权制度的建议

针对居住权制度存在的不足，结合我国社会实际情况，笔者认为应当从以下几个方面进行相应的完善，促进居住权更好地为现实生活服务。

（一）增设法定居住权

法定居住权就是根据相关法律规定产生的居住权，具有强制性的特点。在我国《民法典》中有关家庭关系中，房屋居住的问题只在其他法律中有所提及，但并未详细地说明如何保障家庭关系中弱势群体一方的居住权益，同时也缺乏具体的规范。居住权最明显的一个特征就是保障弱势群体的居住权益，那么就应该按照我国《民法典》中的法律规定，对于未成年人、老人等特定的人群可以直接享受法定居住权。当然，这些居住权的设立往往跟家庭关系有关，因此在设立法定居住权时，可以增设按照法律规定的条例，以此保障这一居住权制度的完整性。

（二）区分居住权的主体和共同居住人

在家庭关系中，为了更好地保障房屋使用人的居住所有权和正常生活的进行，可以允许所有人让其家属与其一同生活，对于需要医疗服务的家庭成员和医务人员，也可以允许一同居住，但是需要明确居住权的主体，家属成员和医务人员只是房屋的共同居住人，他们只享有房屋的居住权利；居住权主体不但可以享有居住权，而且还可以对所使用的房屋进行合理规划。在居住权主体死亡或者居住权丧失时，房屋的共同居住人就不再享有居住的权益。因此，房屋居住权主体在利用自己所享有的房屋来接纳其他有密切关系的成员时，需要明确区分居住权主体和共同居住人。

（三）为投资性质的居住权预留一定的空间

居住权除了社会性质的居住权之外，投资性质的居住权也是我们所要考虑到的。针对我国当前居住权的具体内容和形式，再来决定居住权是否可以转让或者是继承。投资性质的居住权在一定程度上有其合理的地方，在现代社会中，投资性质的居住权可以为居住权主体创造更多的价值。社会性质的居住权虽然有一定的意义，但是结合当下的社会发展趋势来看，投资性质的居住权在转让和租赁方面有着更加迫切的需求，如果居住权在一定条件下允许转让和继承，这对于居住权的市场环境来说有很大程度的积极作用［4］。我国对于居住权制度的进一步完善，可以结合当前我国社会的发展形势和其他国家对于居住权制度的相关法律规定，创设更加科学合理的居住权法律制度，减少居住权在流通性上的限制，使投资性质的居住权可以有更加宽广的利用空间，提升居住权的利用效益。

（四）强化对居住权的全面保护

居住权是物权的一种，我国《民法典》物权编关于物权保护的相关规定都适用于居住权，例如，在居住权主体和他人因房屋问题产生纠纷时，有权请求确认居住权；当房屋被他人占有时，居住权主体可以按照法律规定要求强制返还。问题是，居住权人往往是处于弱势地位，在某些情况下一旦被侵权（特别是被亲人侵权），就可能毫无还手之力，而导致身心遭受伤害。为避免悲剧发生，可以参照我国《民法典》第一千二百五十四条，规定居住权人在一定条件下可以报警，警察接警后有义务给予保护。