关于房地产公司企业所得税汇算清缴的探讨

2021-11-24祁国芳

大众投资指南 2021年8期

祁国芳

（五指山鹿场实业有限公司，海南五指山 572200）

企业所得税是我国重要的经济收入之一，作为我国的龙头行业——房地产企业所上缴的企业所得税对我国的经济发展有着重要的意义，因而对于房地产企业的企业所得税汇算清缴是一项较为重大的事项，这便要求房地产企业的财务人员对企业所得税汇算清缴有相对清晰的认识和重视。本文就关于房地产企业中企业所得税的汇算清缴问题进行进一步的分析和讨论，尽可能地对促进经济发展起到有利的作用。

一、房地产企业所得税汇算清缴中的问题

（一）政策性强，汇算清缴繁杂

房地产企业的企业所得税汇算清缴指的是房地产企业在纳税年度终了后的规定时间内，依照《中华人民共和国税收征收管理办法》及《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》等一系列税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，结清全年企业所得税税款的行为。因此，对房地产企业中企业所得税的汇算清缴时，应注意以下一些问题：

1.收入的税务处理。房地产企业开发经营业务是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。国税发[2009]31号第5条规定：“开发产品销售收入范围为销售开发产品过程中取得全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入产品价内或由企业开发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入产品价内并由企业外的其他收取部门、单位开发票的，可作代收代缴款项进行管理[1]。”因此，房地产企业应对一次性全额收款、分期收款、银行按揭、视同销售等多种销售方式下的收入进行分析确认，在计算应纳税所得额时，除开企业所得税以及相关规定的税法外，房地产企业在确认销售收入时，应遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

2.完工时点的确认。国税函[2010]201号进一步明确：“房地产企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。[2]”因此，房地产企业应按规定对完工时点进行确定，尽可能地区分好在未完工期间所产生的费用以及开发产品的计税成本，若是存在共同的成本或者不能分清负担对象的间接成本，可以按照相关的受益原则以及配比原则进行分配，做好已销和未销开发产品计税成本的分配工作。

3.部分配套设施的税务处理。在房地产开发项目中所建造的非营利性产权类，似物业管理用办公室、幼儿园等相关设施，应属于开发项目中的全体业主，相关的建造费用按公共配套设施费进行计算，还应计算企业的年度应纳税所得额。若是盈利性产业，不管归谁所有，都应单独计算该产业的成本。另外，对于房地产企业中所建造的停车场，应进行单独核算，若是开发了地下停车场也应作为公共的配套设施进行处理。并做好配套设施的税务处理，以便正确核算开发产品的收入和合理归集成本费用。

（二）所得税汇算清缴难度大

一般对于房地产企业中的所得税汇算清缴工作来说，要求办税人员在平时的工作中就要做好相关的销售台账、合同台账、公司纳税申报预缴情况等数据的汇总，并对相关的收入、成本、费用、税金等工作进行核实，需要有大量的提前汇总好的数据进行分析准备工作，以便于顺利进行汇算清缴申报[3]。对于房地产开发企业性质比较特殊，所牵涉的部门及人员也比较复杂，所以房地产企业的所得税汇算清缴来说工作量是非常巨大的。若是相关的财务人员出现漏算或业务误判等情况，以及国家税务总局出台的《关于修订企业所得税纳税申报表的通知》等，则更是加大了所得税汇算清缴的工作难度。

（三）税务代理机构缺少人才

实际情况中，大多数企业的所得税汇算清缴都是聘请税务代理机构进行汇算清缴。有些代理机构缺少专业性的人才，机构人员业务水平参差不齐，个别人员对税收以及汇算清缴等方面知识没有熟练地掌握，对企业中的具体经营情况、业务范围等没能全面认识，导致工作中会出现一些漏项或相关资料准备不足等的情况发生，从而降低了房地产企业所得税的清算效率，更有可能会给企业带来一定的税务风险，因此税务代理机构应加强对人才的引进，对员工“营改增”以及其他税务相关知识的培训，提高人员的业务水平，以便能准确判断业务性质，有利于更好地做好房地产企业所得税汇算清缴工作。

二、提高企业所得税汇算清缴的方法

（一）提高对税收法律法规的宣传

税务相关部门应积极配合企业做好所得税汇算清缴工作的同时，应不断加强对企业所得税清缴纳税的宣传工作，充分利用现代多媒体等传播工具，引导纳税人正确认识依法纳税是每个公民应尽的义务。对新出台的税务政策和办税流程也应及时发布并进行广泛的传播，让企业能够及时了解新政策并推进企业所得税的汇算清缴工作。若是企业人员遇到一些不懂如何处理的税务问题时，税务机关人员应及时回复或给予协助等[4]。对现有已开通的纳税服务热线应加大人员投入，做到及时准确高质量的回复，避免形同虚设。

（二）加强企业办税人员培训

对房地产企业来说，他们所涉及的税务业务较多，所需要处理的业务也会相对复杂一些。基于此种情况，应更注重对企业办税人员的能力提升，尽可能地帮助他们加强相关的业务培训。例如在企业招聘财务人员时，可以招聘一些对房地产企业所得税汇算清缴工作有一定相关工作经验的人员，避免出现业务判断不准、税务流程不清、申报错误等情况的发生。还可以不定期地对企业税务相关人员进行税务方面的业务培训，比如参加线上的网络课程、微信视频培训、线下集中培训，支持并鼓励财务人员参加全国统一注册会计师、税务师等专业考试，由企业制定相关的奖惩制度，以此来提高办税人员的业务能力水平，促进他们的工作积极性，从而提高企业的企业所得税汇算清缴工作质量，降低企业的税务风险。

（三）提高纳税人自觉纳税清缴的意识

作为我国的纳税人应及时的了解并掌握纳税的相关信息，积极主动地将纳税清缴工作完成。尤其是房地产企业中的财务人员，应主动与税收机关进行相关政策的了解，若是有政策变动或疑问之处，积极地与相关人员联系，严格按照我国的税收相关法律法规要求自己，主动提高自身的专业素质能力，将纳税所需要的资料以及规定的申报流程等了解清楚，努力将企业中的所得税汇算清缴工作做到按时准确如实申报。在大多数的房地产企业中，会引进企业的税务代理机构进行合理的税收筹划工作，对此现象，房地产企业应积极主动沟通、配合相关的税务代理机构做好纳税清缴工作。督促税务代理机构完成纳税清缴工作，自觉地提高纳税清缴工作的意识，增加国家税收。

（四）及时向税务部门提出减免税及其他审批

在每年的年终时，各个企业都会将涉及税收的相关资料进行排除检查，降低企业上缴所得税时汇算清缴工作的困难，以及了解企业应享受的各项减免税政策。若是在房地产企业中有存在符合税收机关中减免税收的项目，企业可以先行将这些的减免事项与税务部门进行确认，避免出现反复工作检查的情况。让企业享受应得的税收减免政策，提高纳税人的积极性，促进他们更积极地缴纳税收。