困境房地产企业的快速拯救

陈怡文

（江苏漫修律师事务所，江苏 无锡 214000）

一、困境房地产企业的普遍问题

（一）工程难以复工复建

开发商无法按期支付工程款后，施工单位最直接的维权方式就是停止施工，这也促使了大量烂尾楼的出现。项目无法正常开展，在前期工程款无法清偿，后期工程款遥遥无期的情况下，包括但不限于施工单位等各类债权人，通过诉讼保全等手段，查封冻结了房地产企业的存量房、在建工程、银行账户等，债务标的日益增加、法律纠纷日益复杂。房地产企业的资产成了各大债权人撕咬的对象，在债务无法妥善清偿、各方利益无法平衡的情况下，烂尾工程难以复工复建。

（二）法律纠纷复杂多样

一个庞大的建筑开发项目，可能涉及的法律关系也是多种多样的。有开发商筹集资金时产生的金融借款、民间借贷纠纷，有工程建设时的材料采购、工程设计、工程施工、工程监理等建设施工合同纠纷，有普通的购房者主张权益的房屋买卖纠纷，也有投资人之间的项目投资合伙纠纷等。公司内部管理混乱，股东擅自以公司名义与债权人达成回款利率承诺、以物抵债等现象频频出现。困境房地产企业的后期举步维艰，往往深陷多重多项债务，各类问题环环相扣，企业困境周期越拉越长。

（三）优先受偿的债权人与普通债权人的利益冲突

房地产企业为筹集资金、增强信用措施，往往将一些存量房、土地或者在建工程抵押给银行、小贷机构、信托公司等，这些有财产担保债权以及建设工程优先权、消费型购房优先权、职工债权优先权与税务优先权相互交织。前述优先权人又与社会广大普通债权人利益相冲突，在房地产企业严重资不抵债时，债权受偿面临“有你没我”的状态。社会势力单薄的小债权人对有抵押权的金融机构、大型企业容易产生抵触心理，对债务人甚至存在敌对、仇恨心理，群体性信访事件频出，给政府造成巨大的维稳压力［1］。

（四）关联企业、平台公司不可胜数、互担互借

房地产企业在不同城市的项目地块为便于生产经营普遍设有不同的项目公司，这些项目公司往往由集团母公司或集团重要子公司出资，整体形成了同宗同源的关联企业平台。关联企业之间资金互相使用，大额往来款计入其他应收，长期挂账无法处理。任何一个企业为获得高额贷款，均可调动其他关联企业为其提供保证或抵押担保。房地产企业除自身债务外，还背负了大量关联企业的保证债务，其中一个环节一旦发生资金链断裂的情形，即可影响整个集团平台，从而走向关联企业破产。此外，房地产企业为筹集资金，还可能设立大量平台公司，这些平台公司无任何实际经营的业务和资产，由企业员工代持股权，并由集团内有资产的关联公司为其提供担保。房地产企业一旦破产，这些债务一经归集，形成高额债权，关联企业难以存活。

（五）不动产变现价值不确定

房地产企业的重要资产之不动产受市场波动影响较大，尤其是商业性质的楼盘，市场需求量低，受交通、周边生活水平、区域环境及政策因素的影响，房地产企业的资产难以快速变现，且变现价值不确定。加之，一旦开盘的时候没有较为良好的业绩和销量，部分房产仍留在开发商手里的，该部分房屋很大程度上会因为开发商的债务原因而有权利瑕疵，购房者顾虑加深，剩余房屋更难处理。此外，开发商还会将库存房屋提供给有需要的债权人免租使用，用租金来偿还债务，以此，房地产企业还可以将已完工的不动产获得的预期租金收益也用于往期债务的解决。总之，现金回流比较困难。

二、利用破产重整拯救房地产企业的优势

（一）为困境企业松绑

困境房地产企业未进入破产程序前，各类债权人依据与房地产企业债务人的生效判决，在各自管辖法院依照各自裁判分头执行。进入破产程序后，根据我国《企业破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当终止。”债务人的资产通过破产重整程序得以释放，为后期资产的整体盘活提供了便利条件，也避免了有财产担保债权人向法院申请强制执行，防止个别清偿。此外，企业进入破产程序后，债权利息计算至破产申请受理之日，明确了利息计算期限，一定程度上拦截了高额利息，为债务人减压。

（二）统一解决企业债务、经营危机

进入破产程序后，债权人向管理人申报债权，管理人梳理债务人的债权债务关系、金额。管理人将债务人的债务情况、投资人的投资及清偿方案、后期经营计划及债权分配方案等进行整合并形成重整计划，各类债权人在司法程序中行使表决权，以多数决的方式理性地与债务人达成重整协议。经债权人会议通过并经法院审核批准的重整计划对全体债权人具有约束力，在重整计划执行阶段，各债权人按相应分配比例受偿，按重整分配方案未受偿部分，债权人不得再向债务人主张清偿责任，为债务人后续经营保驾护航。

（三）可协调维护小额债权人的利益

房地产企业破产中小额债权如职工债权、小型供应商供货款、应当返还的购房款等对应主体受企业破产影响较大，且涉及人数众多，容易发生群体性事件。重整计划起草过程中，管理人可为了社会稳定对债权人受偿比例进行调配，适当劝阻有担保债权人放弃一定受偿金额，将相应比例给予小额债权人，也可协调投资方对小额债权先行出资处理。若在破产清算阶段，小额债权人根据债权清偿顺位可获得的财产分配额寥寥无几，甚至为0。若债务人重整成功，将帮助小额债权人实现利益最大化，减少政府维稳压力。

（四）维护房地产相关行业的经营稳定

如果房地产企业走向破产清算，将对一条产业链上的企业产生重大影响。以笔者所处理的案子为例，钢结构供应商为开发商的建设项目垫资生产大型钢柱、钢卷，本以为可凭借重大项目获利，但采购方的破产使得供货款无法回笼，施工项目停滞，钢结构又为项目定制，无另出售可能，自身债务频发，逐步也走向了破产；装饰工程的承揽方，为开发商提供不动产装修装饰，承揽方进行分包，根据不同工种又有多个包工头，开发商到期无法支付工程款，使得承揽方接连遭到下游经营者追讨债务，基于相对性，承揽方只得先行支付工程款，严重影响公司经营。此外，房地产企业的破产对商业承租方的经营环境、经营预期也产生不利影响。房地产企业的破产清算可能使得相关行业的债权人、经营者经营困难，不利于行业稳定，如果进入破产重整，还能为其带来生的希望，进而维护商业秩序。

（五）有利于实现资产价值最大化

在破产清算程序中，以拍卖、变卖的方式处置不利于不动产的快速变现及价值最大化变现。尤其是投资需要过大的在建工程拍卖，往往无人问津，烂尾项目一度搁浅，债权人无破产财产可供分配、清偿得不到保障。但如果能通过破产重整盘活烂尾项目，避免在建工程的迅速贬损，管理人、投资人、债务人等为其保值增值开展工作，实现复工复产，逐步达到验收办证，进而克服了破产清算可能带来烂尾工程永久性搁置的弊端。完成竣工备案的房屋可向市场流通，又为房地产企业注入了强心剂［2］。

三、如何实现困境房地产企业的快速拯救

（一）从法院、政府角度

1.充分利用法院对重整计划的强制批准权

我国《企业破产法》规定，重整计划草案未通过表决，债权人拒绝表决或表决后仍未通过，当重整计划符合法定条件的，债务人或管理人可申请人民法院批准重整计划草案。如果债权人未通过重整计划草案，资产盘活可能再次搁浅，债权人损失进一步扩大。为推动房地产企业烂尾项目的复工复建，维护购房债权人的权益，增加可处置资产范围，实现烂尾工程的增值，进而维护建设工程优先权、抵押权、普通债权人等各方主体利益平衡，避免房地产企业的重生之路再次陷入僵局，果断利用法院对重整计划的强制批准权显得尤为重要。

2.充分发挥府院联动机制

房地产企业的快速重整，除了需要法院主导召开债权人会议、裁定确认破产债权、裁定批准重整计划等法律事宜外，还需要政府协调解决破产重整程序推进过程中产生的社会问题和行政手续问题。比如烂尾工程的复工复建中，政府对农民工、购房人的信访接待工作不可松懈。政府对开工许可的审批、规划的调整、项目手续的完善、竣工备案的协助、不动产登记证书的统一办理等行政手续给予必要的协助。政府还可以给予开发商土地使用税、增值税等税收优惠，给房地产企业减负。此外，政府还可以协助商业地产招商引资，为陷入破产重整的房地产企业重塑良好的营商环境。利用法院的程序推进和政府的执行推进，发挥司法权和行政权的优越性，快速解决疑难问题。

（二）从债务人角度

保留企业原经营团队，启用DIP模式：《九民会议纪要》第一百一十一条规定，债务人在同时满足：1.债务人的内部治理机制仍正常运转；2.债务人自行管理有利于债务人继续经营；3.债务人不存在隐匿、转移财产的行为；4.债务人不存在其他严重损害债权人利益的行为的情形下，向人民法院申请，经批准后，在管理人的监督下可自行管理财产和营业事务。一定程度上，债务人固有的管理人员对债务人自身的财产、债务情况相较于外部介入的管理人来说更为透彻，而且房地产企业重整程序较为复杂，不仅重整资金成本大，还带有建筑行业的专业性。若债务人自身仍具备经营能力且重整积极性高、决心大的，凭借其自身能够高效处理债权债务、招募投资人的，不妨参考适用美国破产法制度下的DIP模式，维持房地产企业经营的连续性和专业性。但是，管理人应对债务人的自行管理行为实施必要监督及调查，一旦发现债务人存在欺诈投资人、隐瞒债务等损害债权人及投资人利益行为，及时采取拯救措施。

（三）从管理人角度

非现场债权人会议的合理运用：《破产法司法解释（三）》第十一条规定，债权人会议的决议事项可通过非现场方式表决。随着网络技术的发展和视频会议的普及，采用非现场方式召开债权人会议，受到管理人的广泛欢迎。尤其在新冠疫情形势下，现场召开会议的方式受到不可抗力因素影响较大，延期召开对重整进度产生不利影响，而以非现场的方式召开既能提高债权人的到场、表决率，又能减少会议成本。但由于管理人与债权人无法直接接触，管理人在运用非现场会议时应当更加谨慎，采取非现场方式表决的，在通知、计票、唱票等环节均应该审慎留痕、有章可循，避免因程序问题而导致相关的表决决议无效。

（四）从债权人角度

1.解决担保物权，减少重整阻力

有财产担保的债权人由于掌握破产企业的资产命脉，对重整事宜的表态普遍较为强势，而担保物权是否处分、是否分配涉及重整计划的表决和制定，也涉及管理人的财产管理，对重整程序推进有重大影响。《九民会议纪要》指出，若债务人被设定担保的财产并非重整所必需，管理人或自行管理的债务人可将担保物拍卖、变卖，所得价款优先清偿有财产担保债权人的债权。如处理房地产企业中可交易的存量房，既能减少库存、减轻管理压力，又能解决担保物权人诉求，从而排除重整实施中的一大障碍。

2.规范债权人集体行权，提高谈判效率

陷入破产的房地产企业涉及的债权人普遍较多，管理人逐个沟通耗时长成本大。我国《企业破产法》规定，债权人会议可设立债权人委员会，债委会由债权人代表和一名职工代表组成，最多不超过九人。根据房产企业的特征，可推选具有代表性的金融机构、民间借贷、购房、建设工程等类型的债权人。债权人会议不得对债委会给予概括性授权，债委会的职能主要体现在监督和知悉与债务人财产有关的重大事项，如债务人财产的管理和处分、破产财产分配、财产性权益转让等。债委会决定所议事项采用简单多数决，提高议事效率，管理人向债委会报告的机制也减少了沟通成本。

（五）从投资人角度

重整投资人的遴选：在重整投资人的遴选方面，战略型投资人要优于财务型投资人，战略型投资人往往具有同行业或相关行业的重要战略性资源，能为企业的未来发展提供战略性支持与引导［3］。而财务型投资人虽能给予强大的资金支持，但若资金无法合理利用、缺乏长期规划的话，大大增加了重整失败的可能。在选择投资人时，也要对投资人资信情况进行调查，投资人是否具备良好的诚信记录。同时也可协议约束投资人长期持有较大比例股份，委派董事参与治理，从外部加强介入债务人的管理。

综上所述，快速重整是拯救困境房地产企业的生命线，从法院、债务人、债权人、投资人角度由管理人实际操作，依法履职，充分发挥各自的职能作用，尽快实现破产房地产企业恢复经营，从而推动社会资源的有效配置，维护社会稳定和金融安全。