老旧小区加装电梯改造相关法律问题研究——以某市区为例

曹淑霞 任馨霏

（嘉兴南湖学院，浙江 嘉兴 314001）

一、我国老旧小区加装电梯现有制度解析

我国老旧小区加装电梯政策的制度始于2018年，2021年生效的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）对“业主票决”的比例作出了新的规定，此外部分地区将该工程适用楼层数进行修改，这些举措都说明了我国对老旧小区加装电梯这一民生工程的重视，尽管该民生工程近几年来一直是社会民生改造的热点问题，但在实践过程中我国老旧小区加装电梯政策一直呈“卡壳”式推进，其原因还需归结到各地区对老旧小区加装电梯政策背后所掩盖的法律问题未做明确探索，同时未结合广大民意对重难点问题提出具体的解决措施之上。

二、对于存在侵权可能的具体分析

（一）加装电梯对居民楼房相邻权的侵害

1.对采光权的侵害

我国《民法典》第二百九十三条对采光权进行了如下规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”此外，2002年3月1日建设部发布的《城市居住区规划设计规范》中规定“旧区改造住宅日照标准按照大寒日日照不低于1小时执行”。由此可见，老旧小区加装电梯改造仍然要在上述所说标准下执行。而在过去一些试点工程中，老旧小区加装的电梯可能占原本的单元门一半的位置，加之周围分布的住宅，即使低层采用玻璃设计，高层利用避免产生反光的铝板进行建造，仍然对居民住宅楼道的光线有一定影响［1］；即使部分试点中采用电梯与楼房之间有一定距离的加装方式，但是电梯井与廊道的存在，仍然会对低层居民的采光权造成一定程度的侵害。例如陈某某、王某某因与被上诉人广州市人民政府行政复议决定纠纷一案以及徐某某、骆某相邻关系纠纷一案中都可以将纠纷归因于既有住宅加装电梯这一工程造成楼房原有的采光、日照等受到一定程度的侵害上。由此可见，老旧小区加装电梯这一民生工程在实践运用中或多或少会对居民楼带来采光权上的侵害。

2.对通风权的侵害

同上述对采光权影响这一分析，通风权作为相邻权的一种，也可能因加装电梯而受到影响。例如徐某某、骆某相邻关系纠纷一案中提到的侵权缘由除上文中所提的采光权之外，还涉及通风权。司法实践中也不难发现，因居民业主之间因既有住宅加装电梯引发的相邻权纠纷中，采光权与通风权往往是共存的。

（二）加装电梯对公摊面积使用权的侵害

老旧小区加装电梯工程的展开绝大多数需要占用小区部分建筑面积，而该工程对公摊面积使用权侵害的界定需要从具体建造位置以及小区本身的绿化构造以及房屋结构等角度出发进行分析。公摊建筑面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积；此外，我国《民法典》规定，业主除了对商品房享有所有权之外，还对小区内的道路、绿化、停车位以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房均享有所有权［2］。虽然老旧小区加装电梯通常采用在楼梯外建造的方式，即楼体与电梯之间保有一段距离，但不管是哪种入户方式，占用小区公摊面积呈必然性的趋势。

三、落实老旧小区加装电梯改造制度的法律对策

（一）对相邻权受侵害的具体解决办法

避免老旧小区加装电梯对居民原有采光权的影响应从两个方面入手：其一是指老旧小区加装工程的前期构造方面，住建部等相关部门需要对该问题进行制度上的落实，对于该新型民生工程改建，应明确老旧小区加装的电梯采用何种材质建造能够最大程度降低对居民采光权的影响，同时还应明确电梯的水平投影面积在怎样一个合理范围内可以减少对采光权的影响；其二是在于明确居民认为采光权受损的程度的界定标准。例如将加装电梯后的采光权以及加装电梯前的采光权进行量化比较，同时比较同一小区最靠背面的固定单元楼最底层的居民住宅大寒日的日照时间，其加装电梯后的日照时间是否符合建设部颁发的《城区住宅区规划设计规范》中对“日照时间”最低标准的规定，若该日照时间符合上述最低标准，则小区加装电梯在原则上来说可行，对于因加装电梯导致老旧小区加装电梯前后的采光日照时间变化或可被阳光覆盖到的建筑面积的变化，则考虑将其算入对老旧小区加装电梯低层用户补偿的一个因素。

而由于通风权与采光权受影响的原因都可以从楼层入手寻找规律，通常低层用户因加装电梯受采光权、通风权影响的程度更大，故对通风权影响的解决则可以考虑采光权的同类模式，除在前期考虑电梯构造之外，还应考虑受侵害程度大小与居民加装电梯补偿费用多少之间的关系以及高低层之间的利益分配关系［3］。本次课题研究面向嘉兴市区的老旧小区居民进行了关于老旧小区加装电梯制度的调查走访，自2020年10月—2020年12月在嘉兴市区的老旧小区展开项目调查，此次调查共设置300份调查问卷，实际发放270份，其中有效问卷为257份。其中针对老旧小区不同楼层加装电梯居民认为比较能接受的加装费用和应给低楼层用户的补偿金额通过以下数据来表现：对于政府补偿金额，有37.21%的业主居民认为对低层住户的补偿金额应为5000～10000元，有27.13%的业主居民认为对低层住户的补偿金额应为10000～15000元，10.86%的业主居民认为对低层的补偿金额应为15000～25000元。

由上述数据不难发现，老旧小区加装电梯的补偿比例都与楼层呈现出直接关联，而楼层则会影响到居民的采光权、通风权、加装电梯后的电梯使用频率等。而加装电梯低层用户的补偿金额与楼层之间呈负相关的关系，楼层越低，其采光权等受侵害的程度越大，使用电梯的频率越高，故其所享有的补偿金额越多。而广州市在过去几年的试点中，对于低层用户的补偿多为10000-20000元/户，通过横向比较与广州市的经济发展水平与人均年均可支配收入，该市老旧小区加装电梯制度中对于低层用户的补偿可以定为平均20000元/户。

（二）对公摊面积使用权等受侵害的具体解决办法

对于本文所探讨的老旧小区加装电梯对于公摊面积使用权侵害问题的解决办法，应从以下几个方面入手：第一，在前期设计中，相关住建部门应尽可能在电梯方位以及入户方式上选择对上述权利侵害最小的模式，而对社区公共面积的占用则需要首先满足业主的需求；第二，对于会侵犯公摊面积使用权等但已取得居民同意的方案，应结合前文提到的相关补偿制度，进行分析计算，此方法也算作是对权利侵犯的一种补救模式；第三，由于因加装电梯占用的社区公共面积等所有权归属于全体业主所有，因此在实践过程中，对于已占用的公共面积，应由有关单位测量该加装的电梯在水平投影下的面积，该面积算作所占用的公共面积，对于该部分的处理，可以参照上诉人徐某某因与被上诉人王某某、徐某某、任某某、马某财产损害赔偿纠纷一案中，对于公摊面积使用权受侵害的解决办法，法院判令的补偿金额是按照“根据建设增设电梯使用面积除以整单元原建筑面积总量乘以徐某某房屋建筑面积”这一比例计算业主被占用的公摊面积大小，再依据该小区的房价计算被占用的公摊面积的补偿金额。故政府部门可以按照加装电梯时本小区的房价对比占用公共面积的部分进行补偿计算，该部分补偿金额可以用于抵消部分加装费用或者将该部分补偿金额作为整体收益，归入小区公共维修基金［4］。

四、结语

老旧小区加装电梯制度有其存在的必要性和合理性，同时也是今后民生工程倾向的房屋旧改不可避免的“趋势”。抛开原有社会学的角度，在用法律视角分析其背后掩盖的问题这一过程中不难发现诸如相邻权、公摊面积使用权受侵害是该制度难以推进的主要原因。因此结合项目调查反映的民意与嘉兴市的经济发展水平，提出与上述问题对应的解决措施一定程度上能够推动市区老旧小区加装电梯制度的落实。