农村集体经营性建设用地入市改革及其影响研究

梁翠凤 杨德丰

【摘要】国家实行改革开放以来，城市、乡村发展分离情况较为突出。伴随着社会经济的不断发展，城乡之间的差距也与日俱增，对国家整体经济发展影响较大。农村集体经营性建设是整个集体用地的重要组成部分，也是农村土地的重要改革内容，如今已由国家审批进入市场。对于完善土地有关规定、振兴农村事业起到决定性作用。文章分析了集体经营性建设用地入市的情况并进行了具体说明以及入市改革所带来的影响。

【关键词】农村；集体经营性建设用地；入市改革；影响研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.007

1、农村集体经营性建设用地入市的具体情况

1.1集体经营性建设用地入市的主体

根据国家相关法律和政策，农村建设用地的观念一直在不断更新，从农村用地到集体用地，这样的变化也表明了政府对于土地管理的细致化，从某种层面也反映了政府對解决农村用地问题的决心，重在发展农村经济和城乡融合发展的意图，结合国务院下发的政策规定，从整体层面上对农村集体经济性用地建设进行了规定，包括土地使用量、工矿产业、仓库存储等建设用地。目前推进农村集体经营性建设用地上市所应用的方式则是赋权，使得农村集体经济组织可以决定集体建设用地的交易，可以使其实现所有权。国家现有政策表示只要农村集体经济性建设用地符合土地总规划、城镇规划、用途监制等，都可以以同样的权益和价位进行业务交接。

集体用地的分散的特性较为明显，采用分散的土地产业往往达不到预期效益，则需要整体调整农村集体经营性建设用地在空间上的规划，把土地的空间布局和效益放在首要位置。以建设用地上市作为主体，例如在北京兴区的“乡镇统筹合作社”中把农村所要进行建设用地实行了股份划分，共同整合成持有权公司。农村集体经营性用地上市应围绕着市场开展，把眼光放长远，以发展优质产业物业、增长土地价值、维护集体及个人等为主要利益，在开展项目时要有远见和标准，应购入高端服务业，把社会产业的生态文明放在主体地位。多数地区已经开展了入市工作，对于政策已经进行落实。

1.2农村集体经营性建设用地入市的成果

在制度方向上农村集体经营性建设用地在部门和地方地试验取得了不错的成果，就是说试点工作完成得较好，主要就是明确了建设用地入市所需要的具体条件和范围。制定了较为完善的体系，建设了可以进入市场的方法和交易规矩，相对进行交易地市场变得活跃。在实际工作开展中，不能每个试点的工作都可以按照政策中得来执行，例如农村集体经营性建设用地的来推进工作。对集体存量经营性建设用地进行入市，要符合土地规划和用途监制所要求的集体用地的展开交易。对于入市的交易要进一步完善，试点工作应该参考国有建设用地标准，在进行入市的管理方法。

在集体经营性建设用地的收益分配中，要从不同的产权视角提供不同的实施方案。对于产权的绝对性，建设用地入市后收益应都归于农民集体组织所拥有，

组织成员再进行分配给集体经营性建设用地收益中。总结来说无论是农村集体经营性建设用地还是经过调整后在入市，区域政府都按照规定中对用地进行合理增值。

1.3集体经营性建设用地入市的经济效益

土地制定改革就是把重点放在了土地财产权利和生产分配，尤为体现在生产分配也就是实际收益的分配机制。无论是土地改革还是农村集体经营性建设用地上市，都是在改变原有的土地分配机制布局，可以一定程度上加强农村集体收益同时对分配权益可以起到决定性作用。从近几年整体收益上看，不但推进了城乡结合的用地市场同时提高了农村用地的资源，为农民增加了产量收入。但也存在一些弊端，例如试点推动不平衡现象。

从建设用地上市后，所应用的途径来看，主要为工商和生活产业提供用地需求，但因为地区发展存在明显差异性，导致可以利用地资源和政策不同，地区之间的工作进展不平衡。政策方面也存在试点不充足的情况。

2、农村集体经营性建设用地入市存在的困难

2.1制度层面的困难

国家在关于土地制度的变化中，都属于无缝隙制度变化，存在自身优势的同时也有一些弊端，土地制度和政策制度是在多种土地制度相互作用下所制定，新政策与原有政策制度的不同，所对应的利益人群和设置也就不同。国家农村土地历史制度中表明，农村土地属于社会政治改革中的一种结果，并不是交易市场所获取的。

2.2用地入市 的法律依据不够

伴随着社会经济的不断发展和变化，在农村集体经营性建设用地和农村宅基地增值的问题上也有所提升。自主不需要流转现象较为常见，尤为体现在城乡结合部，这种流转现象法律制度不充分，也没有监测和保障，存在较大的法律漏洞，如果双方发生利益纷争，所持有的权益也得不到保障。

2.3对于土地监管存在难度

结合目前情况来看，关于土地用途的具体监管文件没有制定，这就使得土地用途监管没有理论依据。当农村集体经营性建设用地上市后，会在用途监管这一方面问题较为突出。根据有关规定，集体经营性建设进行用地上市后必须符合规定和用途管制，这也是上市的基础条件。但实际应用中会出现以下情况，交易过程中土地转让方知道用途以及管制，但是审批生产时间较长，等到真正应用后用途与之前的申请是否一致要进一步跟踪监管；当农村集体经营性建设用地上市后，流转次数会增多，土地转让方要明确了解规定与通途监制，但可能因为经营不好或是其他外界因素影响，导致进一步流转，在这期间内土地的用途是否会符合用途规定和管理，就要进一步求证，缺少具体土地监管的实效性。

2.4土地整合成本高、难度过大

可以借鉴马克思主义基本原理以及效率理论，通过对土地面积不同所需要的生产效率进行对比，结果表明土地集体整合所需要的效率要高出小土地。但是农村集体经济性建设用地都是以城乡企业用地为首要，通常情况下较为分散，使得进行集中时难度过大，所以对于规模发展大的企业来说没有吸引力。分散户要想集中进行谈判所需要的成本较高，进而导致这些较为分散的经营性建设用地失去其主要市场，不存在竞争同时一定程度上对市场交易价格产生影响。

3、农村集体经营性建设用地入市结论

农村集体经营性建设用地的试点工作已经取得了一定成果，可以一定程度上缓解工业、商业的压力，在发展新形式和集体经济总收益以及国家总体收益上能起到较大作用。建设用地的主体相对多元化，通过执行政策中的试点工作，一定程度上降低了全面入市地风险，还可以对政策不断地进行创新和完善。当然农村集体经营性建设用地对于区域地方的财政还是存在一些影响，在减少地方对于转让的依赖同时因为产业的高速发展导致税务增加，可以通过收益进行调节，进而缓解政府对于财务的支出工作。

结语：

农村集体经营性建设用地的入市过程与体系、收益比、资源产权、市场交易等方面都有联系。从实际来看，依然有很多制度不够完善，有关部门应对试点工作情况、管理、经验等不断进行创新和完善。现如今推进农村集体经营性建设用地入市是国家改革的主要内容，在保障农村权益的同时加快农村建设用地流转市场的步调。

参考文献：

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